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BGH: Schönheitsreparaturklauseln auch bei „Renovierungsvereinbarung“ mit Vormieter unwirksam!

Schönheitsreparaturklauseln in AGB des Vermieters, BGB §§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1, 535 Abs. 1 Satz 2 BGB

Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters, nach der dem Mieter bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich übertragen werden, ist auch dann gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn der Mieter mit dem Vormieter eine Vereinbarung getroffen hat, wonach sich der Mieter zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt (BGH, Urteil vom 22.08.2018 - VIII ZR 277/16).

Mit Grundsatzurteil vom 22.08.2018 hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass eine Formularklausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters, die den Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Nach ständiger Rechtsprechung des Senats hält die formularvertragliche Überwälzung der nach den gesetzlichen Vorschriften (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme regelmäßiger Schönheitsreparaturen im Fall einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm ein renovierte Wohnung überlassen. Denn eine solche Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie hat deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen – insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Es bleibt deshalb dabei: Ob ein Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss, beurteilt sich allein nach seinem Mietvertrag mit dem Vermieter. Vereinbarungen, die der Mieter mit Dritten trifft, gelten allein in diesem Verhältnis und haben auf die Wirksamkeit der mietvertraglichen Regelungen keinen Einfluss.

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