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Gesetzliche Änderungen für die Immobilienwirtschaft 2019

Immobilien-/Mietrecht, Gesetzliche Änderungen ab dem 01.01.2019 und Reformvorhaben, §§ 559, 555c BGB, 6 WiStG

Im neuen Jahr kommen einige gesetzliche Änderungen auf die Immobilienwirtschaft zu. So tritt das Mietrechtsanpassungsgesetz am 01.01.2019 in Kraft. Daneben sind mehrere Gesetzes- und Reformvorhaben geplant oder bereits im Gesetzgebungsverfahren. Kleeberg informiert:


Mietrechtsanpassungsgesetz

Beruft sich der Vermieter auf eine der vier Ausnahmen von der Mietpreisbremse (z.B. Neubau oder umfassende Modernisierung), muss er hierüber zukünftig in Textform (E-Mail reicht aus) informieren. Verstößt der Vermieter nur gegen das Textformerfordernis, kann er die fehlende Textform mit der Wirkung nachholen, dass er sich danach für die Zukunft wieder auf die Ausnahme berufen kann. Ist die o. g. Information jedoch gar nicht erfolgt, sieht das Gesetz nur eine eingeschränkte Heilungsmöglichkeit vor: Holt der Vermieter die Information nach, kann er sich erst nach Ablauf von zwei Jahren nach formgerechter Information auf die Ausnahme wieder berufen. Der Verstoß gegen die Informationspflicht wird damit bestraft. Ist der Verwalter hierfür verantwortlich, kann er im Falle eines Verstoßes vom Vermieter in Anspruch genommen werden.

Nach der neuen Fassung des § 559 BGB kann der Vermieter statt elf nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Zudem gibt es eine Kappungsgrenze bei der Modernisierungsmieterhöhung, die einen Bezug zur Ausgangsmiete herstellt. Danach darf der Vermieter die Miete nach einer Modernisierung höchstens um drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen (§ 559 Abs. 3a BGB). Beträgt die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, dürfen Vermieter innerhalb von sechs Jahren nur zwei Euro pro Quadratmeter aufschlagen.

Das missbräuchliche Modernisieren, um Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen, wird künftig als Ordnungswidrigkeit geahndet.


Gesetzesvorhaben für 2019

Neuordnung des Mietspiegels

Der Bundesrat hat vorgeschlagen, den Zeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf acht Jahre zu erweitern. Die Bundesregierung hat den Vorschlag befürwortet. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz arbeitet bereits an einer Neuordnung des Mietspiegelrechts.

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Der Bundesrat hat den vom Bundestag beschlossenen Gesetzesentwurf zur Einführung einer Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau auf Eis gelegt. Zuvor wurde die Sonder-Afa von der Tagesordnung genommen. Wann sich der Bundesrat mit der Sonder-Afa erneut befassen wird, ist derzeit offen.

Nach dem Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums sollen für die Anschaffung und Herstellung neuer Mietwohnungen in den ersten vier Jahren neben der regulären Abschreibung von zwei Prozent eine Abschreibung von fünf Prozent in Anspruch genommen werden können. Wird die Wohnung noch im Jahr der Fertigstellung erworben, kann statt des Herstellers der Erwerber die Abschreibungen geltend machen. Förderfähig sollen Vorhaben sein, die bis zu EUR 3.000 pro Quadratmeter ohne Grund und Boden kosten. Die Bemessungsgrundlage ist auf EUR 2.000 pro Quadratmeter begrenzt.

Sozialer Wohnungsbau

Der Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat befasst sich derzeit mit der geplanten Grundgesetzänderung, die neben dem sogenannten Digitalpaket für Schulen auch die soziale Wohnraumförderung beinhaltet. Dadurch soll sichergestellt werden, dass die zusätzlichen Mittel für den sozialen Wohnungsbau in den Ländern zweckgebunden verwendet und die Bundesmittel für Wohnungsbauprojekte in mindestens gleicher Höhe durch eigene Landesmittel ergänzt werden. Wann der Vermittlungsausschuss das Thema beraten wird, ist derzeit offen.

Reform der Grundsteuer

Mit Urteil vom 10.04.2018 hatte das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Einheitswerte nicht mehr als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer verwendet werden dürfen, weil dies dem verfassungsrechtlichen Gleichbehandlungsgebot widerspricht. Bis Jahresende 2019 muss der Gesetzgeber eine neue, verfassungskonforme Datenbasis zur Erhebung der Grundsteuer vorschlagen. Das Bundesfinanzministerium hat bereits einen Vorschlag unterbreitet, der eine wertabhängige Bemessungsgrundlage bei der Reform der Grundsteuer vorsieht. Dies stößt in der Immobilienwirtschaft auf erhebliche Kritik. Nach Einschätzung des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) drohen dadurch erhebliche Steuererhöhungen sowie eine Diskussion über die Umlegbarkeit der Grundsteuer auf die Mieten. Das Bundesfinanzministerium erwägt nun, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Miete zu streichen.

Pläne zum sogenannten Bestellerprinzip beim Immobilienerwerb

Das Justizministerium plant, einen Referentenentwurf zur Einführung des sogenannten Bestellerprinzips bei Kaufimmobilien nach dem Vorbild aus der Wohnungsvermittlung vorzulegen. Danach soll der Immobilienmakler zukünftig nur noch als Vertreter des Verkäufers tätig sein dürfen mit der Folge, dass die Maklerprovision stets vollständig vom Verkäufer zu zahlen ist. Der IVD lehnt eine solche Regelung als ungerechtfertigte Einschränkung in der Vertrags- und Berufsfreiheit ab. Für eine bundeseinheitliche Regulierung bestehe kein Bedarf, da in 75 % der Fälle in Deutschland die Provision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt werde. Zudem führe die geplante Neuregelung regelmäßig zu keiner Entlastung des Käufers, weil der Verkäufer versuchen wird, die Maklerprovision im Kaufpreis einzupreisen. Mit dem dadurch erhöhten Kaufpreis erhöht sich auch die Grunderwerbsteuer.

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