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Eigenbedarfskündigung: BGH mahnt sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel an!

Ordentliche Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf und Widerspruch des Mieters, §§ 573, 574, 574a BGB

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat in zwei Grundsatzentscheidungen seine Rechtsprechung zu der Frage präzisiert, wann ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen kann (BGH, Urteile vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17).

Problem/Sachverhalt

In beiden Verfahren haben die Vermieter eine Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgesprochen, gegen die die Mieter gemäß § 574 BGB Widerspruch eingelegt haben.

Im Verfahren VIII ZR 180/18 wurde der Widerspruch mit dem hohen Alter und einer Demenzerkrankung der Mieterin begründet, die sich durch einen Umzug weiter zu verschlechtern drohe. Ein Umzug stelle deshalb für die Mieterin eine unzumutbare Härte dar. Das Berufungsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Zwar sei die Eigenbedarfskündigung des Vermieters wirksam; jedoch werde das Mietverhältnis der Parteien wegen eines Härtefalls (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) auf unbestimmte Zeit fortgesetzt (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB).

Im Verfahren VIII ZR 167/17 wendeten die Mieter gegen die Kündigung ein, der geltend gemachte Eigenbedarf sei vorgeschoben. Zudem leide einer der Mieter an einer schweren Erkrankung, die sich bei einem Umzug weiter zu verschlechtern drohe. Hier haben die Vorinstanzen die Eigenbedarfskündigung der Vermieter für begründet erachtet und deren Räumungsklage stattgegeben. Ein von den Mietern beantragtes Sachverständigengutachten zur drohenden Verschlechterung des Gesundheitszustands des erkrankten Mieters wurde nicht eingeholt.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur weiteren Sachaufklärung – insbesondere zum Bestehen von Härtegründen – zurückverwiesen. Da sowohl auf Seiten des Vermieters wie auf Seiten des Mieters grundrechtlich geschützte Belange (Eigentum, Gesundheit) betroffen sind, ist eine umfassende Sachverhaltsaufklärung sowie eine besonders sorgfältige Abwägung erforderlich, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen (§ 574 Abs. 1 BGB).

Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, lassen sich nicht bilden. So werden sich etwa die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken und rechtfertigen deshalb ohne weitere Feststellungen zu den sich daraus ergebenden Folgen im Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich nicht die Annahme einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Werden dagegen vom Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Gerichte regelmäßig mittels eines von Amts wegen einzuholenden Sachverständigengutachtens ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann.

Praxishinweis

Mit seinen beiden Grundsatzentscheidungen stärkt der BGH tendenziell die Rechtsposition des Vermieters bei einer Eigenbedarfskündigung, indem er die Instanzgerichte zu einer umfassenden Sachverhaltsaufklärung mittels sachverständiger Hilfe und einer darauf basierenden Abwägung der betroffenen Interessen der Parteien ermahnt und zugleich Entscheidungen auf der Grundlage von Fallgruppen eine Absage erteilt. Bisher neigten die Gerichte überwiegend dazu, den Interessen des Mieters, insbesondere bei drohenden Gesundheitsgefahren im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels, generell einen höheren Stellenwert beizumessen als dem Interesse des Vermieters an der Nutzung seiner eigenen Immobilie. Dies wird künftig in dieser Pauschalität nicht mehr möglich sein.

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