Die Bestellung eines Nießbrauchs oder Grundpfandrechts im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb eines Minderjährigen ist nicht genehmigungsbedürftig, wenn sich die Belastung bei wirtschaftlicher Betrachtung als Teil des Erwerbsvorgangs darstellt und die Auflassung und die dingliche Einigung über die Belastung gleichzeitig erfolgen (amtl. Leitsatz, BGH Beschluss vom 11.03.2021 – V ZB 127/19).
Ausgangslage
Für Grundstücksverfügungen von Minderjährigen bedürfen die Eltern einer Genehmigung des Familiengerichts. Verfügung ist dabei jede Übertragung, Belastung, Aufhebung oder Inhaltsänderung eines Rechts, also auch die Belastung des Eigentumsrechts an einem Grundstück, das dem Minderjährigen gehört. Dies dient dem Schutz des (besonders wertvollen) Grundvermögens des Minderjährigen vor dem Zugriff der Eltern, z.B. wenn dem Kind ein Grundstück von den Großeltern oder von den Eltern geschenkt worden ist und die Eltern dieses nun belasten wollen etwa mit einer Grundschuld oder wie vorliegend mit einem Nießbrauch.
Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Minderjährige bereits belastetes Grundvermögen erhält. Dann war das Grundstück von Anfang an belastet; der Minderjährige erleidet hierdurch keinen Vermögensnachteil, das Grundstück war bereits mit diesem Nachteil belegt, also wertgemindert.
Nach Ansicht des BGH stellt dann auch die Bestellung eines Nießbrauchs (oder auch eines Grundpfandrechts) an einem dem Minderjährigen bereits gehörenden Grundstücks im Grundsatz eine Verfügung im Sinne von § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB dar. Mit Blick auf den Schutzzweck der Norm sei die Genehmigung aber nicht erforderlich, wenn die Bestellung im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks erfolgt und sich bei wirtschaftlicher Betrachtung als Teil des Erwerbsvorgangs darstelle, sodass dem Minderjährigen von vornherein nur belastetes Eigentum zukommen soll (BGH Beschluss vom 11.03.2021 V ZB 127/19). Dem steht auch nicht entgegen, dass nur der Eigentümer den Nießbrauch bestellen kann, also der Minderjährige die Belastung einräumt und insoweit über das Grundstück verfügt. Denn der BGH betont auch, dass ausschlaggebend für die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit ist, dass von den Beteiligten von Anfang an erstrebte und auch nach der Verkehrsauffassung maßgebende Gesamtergebnis sei, das Vermögen des Minderjährigen durch die Zuwendung belasteten Eigentums zu mehren, selbst wenn die Vollziehung grundbuchrechtlich mehrerer Schritte bedarf. Ob der Überlassende noch vor der Übertragung des Grundstücks einen Eigentümernießbrauch begründe oder aber die Begründung des Nießbrauchs zu seinen Gunsten erst im Zusammenhang mit der Übertragung erfolge, habe keine Auswirkung auf das wirtschaftliche Ergebnis für den Minderjährigen (BGH ebenda).
Den erforderlichen Zusammenhang zwischen Eigentumsübertragung und Nießbrauchsbestellung, wenn die Auflassung mit der dinglichen Einigung über die Belastung derart verknüpft wird, „dass kein Zweifel daran bestehen kann, dass dem Minderjährigen von vornherein nur belastetes Eigentum zukommen soll.“
Demgegenüber kommt es nicht darauf an, dass der Eintragungsantrag für die Eigentumsumschreibung und der Eintragungsantrag für den Nießbrauch nicht gleichzeitig gestellt werden. Hintergrund ist, dass alleine das dingliche Rechtsgeschäft, also die Verfügung über das Grundstück der Genehmigung bedarf, nicht jedoch die Eintragungsbewilligung durch den Minderjährigen. Letztere ist nach Ansicht des BGH als Verfahrenshandlung weder genehmigungsfähig noch genehmigungsbedürftig. Ist das dingliche Rechtsgeschäft genehmigungsfrei, änderst sich dies nicht, weil die Eintragungsanträge nicht gleichzeitig gestellt worden sind.
Bei solchen Grundstücksgeschäften ist daher darauf zu achten, dass man sich über die Nießbrauchsbestellung und Eigentumsübertragung gleichzeitig einigt. Auf den Abschluss des (schuldrechtlichen) Vertrags kommt es nicht an. Der Eintragungsantrag muss hingegen nicht gleichzeitig gestellt werden. Vorsicht ist jedoch geboten, wenn sich die Eltern die Belastung im Schenkungsvertrag nur schuldrechtlich vorbehalten und nicht zugleich die dingliche Einigung erfolgt. Ob dies ausreicht hat der BGH in seinem Beschluss ausdrücklich offengelassen.