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News

Besteuerung der Abtrennung und Veräußerung eines unbebauten Teils des Wohngrundstücks

Der BFH hat mit seinem Urteil vom 26.9.2023 (IX R 14/22) entschieden, dass kein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang besteht, wenn ein bebautes Grundstück für Zwecke des Verkaufs in einen bebauten und einen unbebauten Teil aufgeteilt wird. Der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf des unbebauten (Teil-)Grundstücks innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung ist daher zu versteuern. Der Umstand, dass das gesamte Grundstück vorher zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, ist unbeachtlich.

Der BFH äußert sich in seinem Urteil vom 26.9.2023 (IX R 14/22) zum Tatbestandsmerkmal der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken beim privaten Verkauf von Grundstücken. Gegenstand des Verfahrens war der Verkauf eines unbebauten Grundstücks, welches zuvor Teil eines zu eigenen Wohnzwecken genutzten bebauten Grundstücks war. Konkret widmete sich der BFH der Frage, ob durch die Teilung des Grundstücks die Vorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG (zur Selbstnutzung) angewendet werden kann, sodass das unbebaute Grundstück unabhängig von der zehnjährigen Haltedauer des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG steuerfrei verkauft werden konnte.

Zwischen dem bebauten und dem durch Teilung entstandenen (nun eigenständig abgetrennten) unbebauten Grundstück besteht wirtschaftliche (Teil-)Identität, sodass durch die Teilung keine anderen Wirtschaftsgüter entstehen. Auch wenn die Grundstücke nach der Teilung unterschiedlich groß sind, unterscheiden sie sich in ihrer Art, Funktion und Wertigkeit nicht voneinander.

Die Tatbestandsausnahme des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG erstreckt sich grundsätzlich nicht nur auf das zu eigenen Wohnzwecken genutzte Gebäude. Vielmehr ist auch der dazugehörige Grund und Boden mit einzubeziehen. Allerdings kommt es auf einen einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen Gebäude sowie Grund Boden an.

Durch die Teilung des Grundstücks in ein unbebautes Grundstück und ein bebautes Grundstück ist der einheitliche Nutzungs- und Funktionszusammenhang im vorliegenden Fall nach Auffassung des BFH allerdings nicht mehr gegeben.

Die durch Teilung entstandenen Grundstücke sind hinsichtlich der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gesondert zu betrachten. Im vorliegenden Fall wurde die Teilfläche zum Zwecke der Veräußerung und Bebauung durch den Erwerber abgetrennt, veräußert und zielgerichtet für die Übergabe vorbereitet. Demnach erfüllt das unbebaute (Teil-)Grundstück nicht die Voraussetzungen des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG, da die Teilung zum Zwecke des Verkaufs durchgeführt wurde. Insoweit besteht nach Ansicht des BFH nämlich gerade kein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen dem bebauten Teil des Grundstücks zu Wohnzwecken und dem unbebauten Teil des Grundstücks zum Zwecke des Verkaufs.

Daher ist der Gewinn aus der Veräußerung des unbebauten (Teil-)Grundstücks steuerbar und steuerpflichtig, da die Veräußerung innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist stattgefunden hat (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG). Damit bestätigt der BFH die Rechtsprechung der Vorinstanz (FG Niedersachsen vom 20.7.2022 – 4 K 88/21). In der Praxis ist damit grundsätzlich – auch bei der Aufteilung eines Grundstücks in mehrere Grundstücke – auf die Einhaltung der zehnjährigen Veräußerungsfrist zu achten. Allerdings betont der BFH auch, dass die Teilung nicht grundsätzlich gegen einen Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen den (Teil-)Grundstücken spricht. Allerdings geht der BFH nicht darauf ein, welche Voraussetzungen hierfür erfüllt sein müssen.

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