Der Bundesfinanzhof hat sich in seinem Urteil vom 27. Januar 2026 mit der Frage auseinandergesetzt, zu welchem Zeitpunkt die Forderung auf Rückbau vom Vermieter zu aktivieren ist.
Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) zur Aktivierung von Ansprüchen aus einer Rückbauverpflichtung vom 27. Januar 2026 (IX R 33/22)
Leitsatz
Eine Forderung des Vermieters aus einer für den Mieter bestehenden Rückbauverpflichtung ist nicht bereits zu einem Zeitpunkt zu aktivieren, in dem das Entstehen des Anspruchs noch ungewiss ist.
Gründe
Realisationsprinzip
Ein Gewinn wird regelmäßig realisiert, wenn der Leistungsverpflichtete die von ihm geschuldeten Erfüllungshandlungen „wirtschaftlich erfüllt“ hat und ihm die Forderung auf die Gegenleistung – von den mit jeder Forderung verbundenen Risiken abgesehen – so gut wie sicher ist. Die Forderung muss entweder rechtlich bereits entstanden sein, oder die für die Entstehung wesentlichen wirtschaftlichen Ursachen sind im abgelaufenen Geschäftsjahr gesetzt worden, und der Kaufmann kann mit der künftigen Entstehung der Forderung fest rechnen. Aufschiebend bedingte Ansprüche dürfen nicht aktiviert werden.
Schwebende Geschäfte
Forderungen und Schulden aus einem schwebenden Geschäft dürfen grundsätzlich nicht ausgewiesen werden. Ein Bilanzausweis ist jedoch dann geboten, wenn und soweit das Gleichgewicht der vertraglichen Rechtsbeziehungen durch Vorleistungen oder Erfüllungsrückstände eines Vertragspartners „gestört“ ist. Das ist der Fall, wenn der Verpflichtete sich mit seinen Leistungen gegenüber seinem Vertragspartner im Rückstand befindet, also weniger geleistet hat, als er nach dem Vertrag für die bis dahin vom Vertragspartner erbrachte Leistung insgesamt zu erbringen hatte.
Wenn ein Mieter bei Vertragsende fremdes Eigentum zurückbaut, also zum Beispiel technische Anlagen oder andere Infrastruktur, kann daraus ein Anspruch auf Rückbau entstehen. Dieser Anspruch kann grundsätzlich in der Bilanz aktiviert werden, wenn er die allgemeinen Kriterien für einen Vermögensgegenstand oder eine Forderung erfüllt. Das heißt, er muss greifbar, übertragbar und separat bewertbar sein.
Der Rückbauanspruch hängt jedoch oft von mehreren zukünftigen Ereignissen ab, zum Beispiel davon, ob der Miet- oder Nutzungsvertrag endet, ob der Standort tatsächlich aufgegeben wird und ob die Anlagen bis zum Vertragsende weiter bestehen. Diese Punkte begründen regelmäßig eine aufschiebende Bedingung, und zwar eine solche, die das Entstehen des Rückbauanspruchs des Vermieters gegen den Mieter regelt (§ 158 Abs. 1 BGB).
Solange nicht klar ist, ob und wann die maßgeblichen Beendigungstatbestände eintreten, ist der Bedingungseintritt nicht „so gut wie sicher”. Der Anspruch ist damit aufschiebend bedingt und wirtschaftlich noch nicht konkret genug. Vor diesem Zeitpunkt darf der Vermieter den Anspruch nicht aktivieren, weil die Vermögensmehrung noch nicht realisiert wurde und auch nicht als Vermögenswert angesehen werden kann, der sofort durchsetzbar ist.