Niedriger gemeiner Wert: Hohe Anforderungen an das Sachverständigengutachten

Das FG Berlin-Brandenburg hat in seinem Urteil vom 08.10.2025 (3 K 3093/24) klargestellt, dass ein Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts eines Grundstückes oder einer Immobilie nur dann überzeugt, wenn es methodisch korrekt und widerspruchsfrei ist. Im Streitfall genügte das vorgelegte Privatgutachten nicht, weil Bodenwert, Liegenschaftszins und Baumängel nicht nachvollziehbar bewertet wurden.

Im Rahmen der Erbschaftsteuer kann der gemeine Wert eines Grundstücks für die Besteuerung maßgeblich sein. Weicht der pauschal ermittelte steuerliche Wert vom tatsächlichen Verkehrswert ab, eröffnet § 198 BewG dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen.

Der niedrigere gemeine Wert ist dabei der tatsächliche Verkehrswert bzw. Marktwert am Bewertungsstichtag, der anzusetzen ist, wenn er unter dem nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelten Wert liegt. § 198 BewG eröffnet dem Steuerpflichtigen also die Möglichkeit, die typisierte Bewertung des Finanzamts durch einen konkreten Wertnachweis zu widerlegen. Der Nachweis kann regelmäßig durch ein qualifiziertes Gutachten oder durch einen stichtagsnahen Kaufpreis geführt werden. 

Mit der Frage, wann ein solches Gutachten plausibel und belastbar ist, beschäftigte sich nun das FG Berlin-Brandenburg in dem Urteil vom 08.10.2025 – 3 K 3093/24.

Sachverhalt

Dem Urteil des FG Berlin-Brandenburg lag ein erbschaftsteuerlicher Bewertungsfall zugrunde, in dem die Steuerpflichtigen für ein Grundstück einen niedrigeren gemeinen Wert als den vom Finanzamt festgestellten Wert geltend machen wollten. Zu diesem Zweck legten sie ein Sachverständigengutachten vor, das den Verkehrswert des Grundstücks unter dem steuerlich ermittelten Wert ansetzte. Das Finanzamt lehnte dieses ab. Hiergegen reichten die Steuerpflichtigen Klage ein. Das FG Berlin-Brandenburg teilt die Auffassung der Finanzverwaltung und verdeutlicht in seiner Urteilsbegründung, welche Anforderungen an ein Sachverständigengutachten für die Feststellung eines niedrigeren gemeinen Werts gestellt werden.

Entscheidung des Gerichts

Das FG Berlin-Brandenburg stellte klar, dass ein Grundstück, auf dem bauplanungsrechtlich eine höhere Geschossflächenzahl (GFZ) verwirklicht werden könnte, wegen der besseren Nutzungsmöglichkeit grundsätzlich einen höheren Verkehrswert haben kann als ein ansonsten vergleichbares Grundstück ohne diese Option. Eine solche wertsteigernde Nutzungsmöglichkeit müsse daher in einem Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG berücksichtigt werden.

Das Gericht weist hierzu auf die Modellkonformität hin: Wird der Bodenwert an die tatsächlich realisierte GFZ lediglich aus Gründen des Wertermittlungsmodells angepasst, ist die Differenz zum vollen Bodenwert in voller Höhe als objektspezifisches Grundstücksmerkmal anzusetzen.

Bei den Instandsetzungskosten teilt das Gericht die Auffassung der Finanzverwaltung, dass diese nur einmalig berücksichtigt werden dürfen. Eine mögliche Vermengung der internalisierenden (Verkürzung der Restnutzungsdauer des Bewertungsobjekts) mit der externalisierenden Methode (Abzug der Instandsetzungskosten von dem Wert des Bewertungsobjekts) gilt es zu vermeiden und ist nicht sachgerecht. Die Kosten können zwar über Abschläge berücksichtigt werden, allerdings nur dann, wenn der schlechte Zustand des Gebäudes nicht bereits an anderer Stelle des Ertragswertverfahrens berücksichtigt wurde. Maßgeblich ist also, ob die Mängel bereits bei den Erträgen, dem Liegenschaftszinssatz, den Bewirtschaftungskosten oder der Restnutzungsdauer eingepreist wurden. Andernfalls droht eine doppelte Erfassung.

Im Ergebnis überzeugte das vorgelegte Gutachten das Gericht nicht. Es habe die genannten Grundsätze der Grundstücks- und Immobilienbewertung und die Anforderungen an ein belastbares Sachverständigengutachten nicht ausreichend beachtet, sodass ein niedrigerer gemeiner Wert nicht nachgewiesen worden sei. Der vom Finanzamt angesetzte Wert blieb daher bestehen.

Leitsätze

Aus Sicht des Gerichts lassen sich für Sachverständigengutachten folgende Leitsätze herausarbeiten:

1. Ein Grundstück mit höherer bauplanungsrechtlich möglicher GFZ kann grundsätzlich einen höheren Verkehrswert haben. Die daraus folgende Wertrelevanz ist im Gutachten abzubilden.
2. Wird der Bodenwert nur aus Modellgründen an die tatsächliche GFZ angepasst, ist der Unterschied zum vollen Bodenwert als objektspezifisches Grundstücksmerkmal zu erfassen.
3. Instandsetzungskosten können nur dann wertmindernd angesetzt werden, wenn der Gebäudeschaden nicht bereits durch andere Parameter des Ertragswertverfahrens abgebildet ist. Ein Gutachten, das diese Wechselwirkungen nicht korrekt auflöst, genügt den Anforderungen des § 198 BewG nicht.

Fazit

Die Entscheidung zeigt, dass der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts hohe Anforderungen an die Qualität und Logik des Sachverständigengutachtens stellt. Wer steuerlich eine Wertminderung durchsetzen will, muss nicht nur das Ergebnis, sondern vor allem die Herleitung präzise und methodisch stimmig darstellen.

Für die Praxis ist besonders relevant, dass planungsrechtliche Nutzungspotenziale und gebäudebezogene Mängel nicht isoliert betrachtet werden dürfen. Sie müssen systematisch in das gewählte Wertermittlungsverfahren eingearbeitet werden, sonst scheitert der Nachweis trotz vorhandener Wertminderungsargumente. Das Urteil ist damit ein weiterer Hinweis darauf, dass § 198 BewG keine bloße Formvorschrift ist, sondern substanzielle Anforderungen an die Plausibilität des Gutachtens stellt.