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Implikationen der neu­en ImmoWertV 2021 für Immobilien­bewertungen

Teilweise weitreichende Folgen bei der Immobilienbewertung durch die ImmoWertV 2021

Zum 01.01.2022 ist die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) in Kraft getreten. Teilweise wird die seit Januar 2022 anzuwendende ImmoWertV 2021 lediglich als Konsolidierung unterschiedlicher Regelungswerke sowie dem Festlegen bundesweit einheitlicher Regelungen zur Ermittlung von Bodenrichtwerten und der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten verstanden. Die ImmoWertV 2021 hat aber darüber hinaus weitere Folgen, die bei der konkreten Immobilienbewertung von entscheidender Relevanz sein können.

Die neue ImmoWertV 2021 ist in der Zwischenzeit seit gut einem halben Jahr in Kraft.

Die bisherige ImmoWertV 2010 und die verschiedenen Richtlinien (Bodenrichtwertrichtlinie, Sachwertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie, Wertermittlungsrichtlinien 2006) wurden durch die ImmoWertV 2021 somit abgelöst.

Bezüglich der Frage, was sich bei der neuen ImmoWertV 2021 im Vergleich zur ImmoWertV 2010 geändert hat, wird regelmäßig auf eine erfolgte Vereinfachung und Vereinheitlichung der bestehenden Regelungen Bezug genommen.

Vor Inkrafttreten der ImmoWertV 2021 waren die entsprechenden Vorgaben zur Immobilienbewertung noch auf sechs Regelungswerke verteilt (ImmoWertV 2010, Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL), Sachwertrichtlinie (SW-RL), Vergleichswertrichtlinie (VW-RL), Ertragswertrichtlinie (EW-RL) und Teile der Wertermittlungsrichtlinien 2006). Die ImmoWertV 2010 beschränkte sich dabei auf Kernaussagen. Detailliertere Vorgaben fanden sich in den Richtlinien, die jedoch lediglich Empfehlungscharakter hatten und nicht von allen Ländern umgesetzt wurden. Diese wurden nun in einer Verordnung, der ImmoWertV 2021, zusammengefasst.

Inhaltliche Änderungen an den bisherigen Vorgaben waren nur in begrenztem Umfang vorgesehen.

Neben der erfolgten Vereinheitlichung sind für konkret durchzuführende Immobilienbewertungen noch zwei weitere Details der ImmoWertV 2021 von Bedeutung, die in der Praxis von hoher Relevanz sein können.

Bezogen auf das anzuwendende Wertermittlungsverfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren nur noch grundsätzlich heranzuziehen. Das heißt, diese sogenannten normierten Verfahren sind nicht mehr zwingend. In der Folge öffnet die aktuelle ImmoWertV 2021 die Möglichkeit, eine Immobilienbewertung nach dem international üblichen Discounted-Cashflow-Verfahren vorzunehmen. Dies hat zur Folge, dass auch eine nach den Grundsätzen des IDW S 10 (Grundsätze zur Bewertung von Immobilien) erfolgte Immobilienbewertung im Einklang mit den Regelungen der ImmoWertV 2021 ist. Damit bestehen bei der Immobilienbewertung hinsichtlich der Methodenwahl mehr Freiheiten als vor der ImmoWertV 2021. Diese Öffnung der ImmoWertV 2021 ist zu begrüßen, da damit insbesondere Immobilienbewertungen nach den Grundsätzen des IDW S 10 in der Praxis künftig eine größere Bedeutung einnehmen dürften.

Ein weiteres Detail in der ImmoWertV 2021 bezieht sich auf die in § 11 Abs. 2 ImmoWertV 2021 explizit erwähnten „Realisierungsrisiken“ und die „künftigen Änderungen“. Die ImmoWertV 2021 sieht vor, dass Immobilien zum Bewertungsstichtag so zu bewerten sind, wie sie stehen und liegen. Mit anderen Worten sind die tatsächlichen gesetzlichen und faktischen Rahmenbedingen zwingend zu berücksichtigen. Es ist daher nicht sachgerecht, beispielsweise bei der Bewertung deutlich höhere Mieten anzusetzen als die vertraglich vereinbarten, wenn höhere Mieten im konkreten Fall aufgrund bestehender Vertragslaufzeiten nicht durchgesetzt werden können, auch dann wenn vergleichbare Mieten oberhalb der vertraglich vereinbarten Miete liegen. Künftige Änderungen der Nutzung der Immobilie sind nur dann zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten sind; andernfalls ist von der Beibehaltung des bestehenden Zustands auszugehen. Zudem ist das Risiko der Realisierung von künftigen Vorhaben angemessen zu berücksichtigen. Damit betont die ImmoWertV 2021 im Sinne der für die Unternehmensbewertung relevanten Wurzeltheorie diesen Grundsatz auch für Zwecke der Immobilienbewertung. Demnach sind Immobilien – wie Unternehmen auch – so zu bewerten, wie sie sich zum Bewertungszeitpunkt darstellen und nur die künftigen Änderungen und Anpassungen sind bewertungstechnisch relevant, die zum Bewertungsstichtag bereits angelegt, d.h. konkret geplant, waren.

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