{"id":11580,"date":"2021-03-19T07:30:00","date_gmt":"2021-03-19T06:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.kleeberg.de\/?p=11580"},"modified":"2024-10-07T14:36:22","modified_gmt":"2024-10-07T12:36:22","slug":"herabsetzung-der-gewerberaummiete-durch-den-mieter-wegen-staatlicher-corona-massnahmen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.kleeberg.de\/en\/2021\/03\/19\/herabsetzung-der-gewerberaummiete-durch-den-mieter-wegen-staatlicher-corona-massnahmen\/","title":{"rendered":"Herabsetzung der Gewerberaummiete durch den Mieter wegen staatlicher Corona-Ma\u00dfnahmen"},"content":{"rendered":"\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Die staatlich angeordneten Ma\u00dfnahmen zur Eind\u00e4mmung des Corona-Virus haben vielerorts zu Gesch\u00e4ftschlie\u00dfungen gef\u00fchrt. Betroffene Gewerberaummieter haben aufgrund dieser Beschr\u00e4nkungs- und Schlie\u00dfungsma\u00dfnahmen keine oder deutlich geringere Ums\u00e4tze erzielt. Wie lange dieser Zustand noch andauert, ist noch nicht absehbar. Dabei ist gerade die Miete bei vielen einer oder der gr\u00f6\u00dfte Kostenfaktor. Deshalb wird rege diskutiert, ob und inwieweit hier eine Ver\u00e4nderung der Gesch\u00e4ftsgrundlage vorliegt, die den Mieter zu einer Anpassung der Miete berechtigt.<\/h4>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Allgemeines zu \u00a7&nbsp;313 Abs.&nbsp;1 BGB<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Grunds\u00e4tzlich kommen die Regelungen \u00fcber die \u00c4nderung der Gesch\u00e4ftsgrundlage zur Anwendung, wenn kein Sachmangel oder eine Unm\u00f6glichkeit der Leistung durch den Vermieter vorliegt. Beides ist im Falle einer pandemiebedingten Gewerbeschlie\u00dfung in der Regel nicht gegeben. Deshalb kommt h\u00e4ufig nur eine Anpassung der Gesch\u00e4ftsgrundlage in Betracht. Diese setzt voraus, dass<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>eine schwerwiegende Ver\u00e4nderung der Gesch\u00e4ftsgrundlage (reales Element) vorliegt,<\/li>\n\n\n\n<li>bei Kenntnis dieser Umst\u00e4nde der Vertrag mit anderem Inhalt geschlossen worden (hypothetisches Element) w\u00e4re,<\/li>\n\n\n\n<li>einem Vertragsteil unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unver\u00e4nderten Vertrag deshalb nicht zugemutet werden kann (normatives Element).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Gesetzgeber ist in der Folge auch nicht unt\u00e4tig geblieben. Um dem Mieter in der Pandemie beizuspringen, hat der Gesetzgeber im Dezember 2020 eine Gesetzes\u00e4nderung verabschiedet, die eine Vertragsanpassung erleichtern soll.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00c4nderung des Art.&nbsp;240 \u00a7&nbsp;7 EGBGB am 22.12.2020<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ansinnen des Gesetzgebers bei dieser \u00c4nderung war es, die Verhandlungsposition des Mieters gegen\u00fcber dem Vermieter zu st\u00e4rken. Er hat dabei (r\u00fcckwirkend) klargestellt, dass staatliche Ma\u00dfnahmen zur Bek\u00e4mpfung der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende \u00c4nderung der Gesch\u00e4ftsgrundlage eines Gewerberaummietvertrages darstellen kann. Nach der Gesetzes\u00e4nderung gilt folgendes:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>(1) Sind vermietete Grundst\u00fccke oder vermietete R\u00e4ume, die keine Wohnr\u00e4ume sind, infolge staatlicher Ma\u00dfnahmen zur Bek\u00e4mpfung der COVID-19-Pandemie f\u00fcr den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschr\u00e4nkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des \u00a7&nbsp;313 Abs.&nbsp;1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend ver\u00e4ndert hat.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>(2) Abs.&nbsp;1 ist auf Pachtvertr\u00e4ge entsprechend anwendbar.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Da die Regelung r\u00fcckwirkend gelten soll, ist sie auch bereits im Rahmen der Schlie\u00dfungsma\u00dfnahmen in der ersten Welle im M\u00e4rz 2020 zu ber\u00fccksichtigen. Sie konstatiert eine widerlegliche Vermutung zugunsten des Mieters. Sie besagt, dass eine schwerwiegende Ver\u00e4nderung der Gesch\u00e4ftsgrundlage i.S.d. \u00a7&nbsp;313 Abs.&nbsp;1 BGB dann vorliegt, wenn die Verwendbarkeit des Mietobjekts als Folge einer staatlichen Ma\u00dfnahme zur Bek\u00e4mpfung der COVID-19-Pandemie nicht mehr gegeben oder nur erheblich eingeschr\u00e4nkt m\u00f6glich ist. Letzteres ist von Bedeutung bei Zugangsbeschr\u00e4nkung etwa der Art, dass pro Kunde eine gewisse Mindestfl\u00e4che gefordert wird. Dies wird auch in der Gesetzesbegr\u00fcndung aufgegriffen. Danach besteht \u201e<em>eine erhebliche Einschr\u00e4nkung [\u2026] zum Beispiel regelm\u00e4\u00dfig in einer staatlichen Vorgabe, nur einen bestimmten Teil der Ladenfl\u00e4che f\u00fcr Publikumsverkehr zu nutzen oder die Anzahl der Personen zu beschr\u00e4nken, die sich auf einer bestimmten Fl\u00e4che aufhalten d\u00fcrfe<\/em>\u201c.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Vermutungsregelung greift jedoch nur hinsichtlich der ersten Voraussetzung widerleglich, dass sich die Gesch\u00e4ftsgrundlage des Mietvertrages schwerwiegend ver\u00e4ndert hat. Hinsichtlich der weiteren Voraussetzungen hilft sie ihm nicht weiter. Im Streitfall tr\u00e4gt auch der Mieter, der sich auf die Regelung beruft, die Beweislast f\u00fcr das Vorliegen dieser schwerwiegenden Ver\u00e4nderung, d.h. er muss sein Anpassungsverlangen entsprechend begr\u00fcnden, will er damit nicht scheitern.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die zweite Voraussetzung (hypothetisches Element) wird leicht zu bejahen sein. Denn der Mieter h\u00e4tte bei Kenntnis der oder Vorhersehbarkeit der Covid-19-Pandemie den Vertrag mit anderem Inhalt geschlossen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Von der Vermutungsregelung ebenfalls nicht erfasst wird die dritte Voraussetzung (normatives Element). Danach kommt es darauf an, ob einem Vertragsteil das Festhalten am unver\u00e4nderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Ber\u00fccksichtigt werden dabei alle Umst\u00e4nde des Einzelfalls, insbesondere die vertragliche und gesetzliche Risikoverteilung. Die Unzumutbarkeit stellt hier die h\u00f6chste H\u00fcrde dar, war doch in der Vergangenheit h\u00e4ufig eine Existenzgef\u00e4hrdung der betroffenen Partei erforderlich. Eine Anpassung w\u00e4re danach geboten, wenn das Festhalten am unver\u00e4nderten Vertrag zu einem untragbaren, mit Recht und Gesetz schlechthin nicht mehr tragbaren Ergebnis f\u00fchren w\u00fcrde. Die H\u00fcrden f\u00fcr eine Vertragsanpassung waren in der Vergangenheit daher sehr hoch. Ein Abstellen alleine auf eine Existenzgef\u00e4hrdung ist jedoch auch kritikw\u00fcrdig, da diese allein Umst\u00e4nde in der Person des Mieters aufgreift, w\u00e4hrend das Gesetz insbesondere auf die gesetzliche und vertragliche Risikoverteilung abstellt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei alledem darf jedoch auch die Zumutbarkeit f\u00fcr den Vermieter nicht au\u00dfer Acht gelassen werden. Dieser wird selbst h\u00e4ufig nicht von staatlichen Hilfsleistungen profitieren, insbesondere nicht von Kurzarbeitergeld.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Beurteilung durch die Gerichte<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Schon vor dieser Klarstellung durch den Gesetzgeber gab es zahlreiche Auseinandersetzungen vor den Gerichten, ob und inwieweit eine \u00c4nderung der Gesch\u00e4ftsgrundlage gegeben ist, die zur Herabsetzung der Miete durch den Mieter berechtigt. Aktuell haben mit Urteilen vom 24.02.2021 das OLG Dresden (Az.&nbsp;5&nbsp;U&nbsp;1782\/20) und das OLG Karlsruhe (Az.:&nbsp;7&nbsp;U&nbsp;109\/20) hierzu entschieden und sind zu entgegengesetzten Ergebnissen gekommen. Die Sachverhalte betrafen den ersten Lockdown im Fr\u00fchjahr, wobei von ihnen die oben angesprochene Gesetzes\u00e4nderung ber\u00fccksichtigt worden ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Urteil des OLG Dresden vom 24.02.2021 \u2013 5&nbsp;U&nbsp;1782\/20<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das OLG Dresden hat mit vorgenanntem Urteil einem Gewerberaum-Mieter die Anpassung der Miete um 50&nbsp;% zugesprochen. Damit muss dieser f\u00fcr den Zeitraum der staatlich angeordneten Schlie\u00dfung seines Gesch\u00e4fts nur die halbe Miete zahlen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es lehnte zwar einen Mietmangel ab, bejahte jedoch eine St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage. Danach liegt eine St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage vor, die regelm\u00e4\u00dfig zur Anpassung des Mietvertrages gem\u00e4\u00df \u00a7&nbsp;313 Abs.&nbsp;1 BGB f\u00fchrt, wenn die staatlich angeordnete Schlie\u00dfung \u00fcber einen Monat andauert. Eine k\u00fcrzere Schlie\u00dfung w\u00e4re danach noch nicht gravierend genug, um eine Nachjustierung zu rechtfertigen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Danach kann das Risiko einer Schlie\u00dfungsanordnung aufgrund einer Pandemie, die mit weitgehenden staatlichen Eingriffen in das soziale und wirtschaftliche Leben einhergeht, nicht einer Partei zugeordnet werden. Dies stelle als Systemkrise eine St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage dar. Von der vertraglichen Risikozuweisung wird deshalb dieses von den Vertragsparteien nicht vorhergesehene und die Gesch\u00e4ftsgrundlage des Vertrages betreffende Geschehen nicht erfasst.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auch das normative Element der Unzumutbarkeit wird vom OLG Dresden bejaht. Mieterfreundlich ist auch, dass im Rahmen der Pr\u00fcfung der Unzumutbarkeit, diese f\u00fcr den Mieter nicht erst dann angenommen wird, wenn der Mieter dadurch in eine existenzgef\u00e4hrdende Lage ger\u00e4t. Schlie\u00dflich bezieht sich die Unzumutbarkeit auf die \u00c4quivalenzst\u00f6rung zwischen \u00fcberlassenem Mietobjekt einerseits und der daf\u00fcr zu zahlendenden Miete andererseits.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ob bei dieser Betrachtung staatliche Zahlungen an Vermieter oder Mieter aus Anlass der Pandemie (Coronahilfen) zu ber\u00fccksichtigen sind, konnte das OLG im entschiedenen Fall offenlassen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Urteil des OLG Karlsruhe vom 24.02.2021 \u2013 7&nbsp;U&nbsp;109\/20<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach Ansicht des taggleichen Urteils des OLG Karlsruhe, das eine St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage ablehnte, liegt das Risiko einer Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung im konkreten Fall beim Mieter. Danach kommt zwar eine Anpassung des Vertrags grunds\u00e4tzlich in Betracht. Voraussetzung daf\u00fcr ist nach Auffassung des OLG, dass ohne Vertragsanpassung es zu einer Vernichtung seiner Existenz kommen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeintr\u00e4chtigt werden w\u00fcrde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auch sollen im Rahmen der zu w\u00fcrdigenden Gesamtumst\u00e4nde der R\u00fcckgang der Ums\u00e4tze, m\u00f6gliche Kompensation durch Online-Handel, \u00f6ffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen, z.B. durch Kurzarbeit oder Verm\u00f6genswerte durch nicht verkaufte und noch verkaufbare Ware zu ber\u00fccksichtigen sein.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aber auch nach den Grunds\u00e4tzen der Entscheidung des OLG Karlsruhe kommt eine Anpassung des Vertrages grunds\u00e4tzlich in Frage, wenn die m\u00f6glichen Kompensationen die Unzumutbarkeit nicht beseitigen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Zugangsbeschr\u00e4nkungen<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wie es sich mit Zugangsbeschr\u00e4nkungen (bestimmte Mindestfl\u00e4che je Kunde) verh\u00e4lt, wird nur am Rande im Rahmen des abgelehnten Sachmangels vom OLG Dresden er\u00f6rtert. Dies wird in Teilen der Literatur jedoch auch bef\u00fcrwortet. Die oben dargestellte Gesetzesbegr\u00fcndung unterst\u00fctzt diese Annahme ebenfalls.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>K\u00fcndigung gem\u00e4\u00df \u00a7&nbsp;313 Abs.&nbsp;3 BGB wegen Wegfall der Gesch\u00e4ftsgrundlage<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der BGH hat bisher offengelassen, ob neben den mietrechtlichen K\u00fcndigungsregelungen f\u00fcr \u00a7&nbsp;313 Abs.&nbsp;3 S.&nbsp;2 BGB ein Anwendungsbereich verbleibt. Eine K\u00fcndigung des Mietvertrages gem\u00e4\u00df \u00a7&nbsp;313 Abs.&nbsp;3 BGB ist jedoch nur als Ultima Ratio m\u00f6glich und generell der Vertragsanpassung nachrangig. Die Vertragsanpassung geht deshalb einer K\u00fcndigung vor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein K\u00fcndigungsgrund w\u00e4re nur dann gegeben, wenn dem Mieter auch ein Festhalten am ge\u00e4nderten Vertrag unzumutbar ist. Das d\u00fcrfte bei einem Dauerschuldverh\u00e4ltnis, wie einem langfristig abgeschlossenem Mietvertrag, in der Regel nicht gegeben sein, wenn sich die Schlie\u00dfungsanordnung nur auf einen Zeitraum von wenigen Monaten beschr\u00e4nkt. Insofern ist die Beeintr\u00e4chtigung nur vorr\u00fcbergehend. Anders k\u00f6nnte dies aber im Einzelfall bei z.B. Fitnessstudios sein, bei denen nicht absehbar ist, wann diese wieder \u00f6ffnen d\u00fcrfen. Dabei k\u00f6nnte auch die (Rest-)Laufzeit des Vertrags eine Rolle spielen. Auch die Verweigerung der Vertragsanpassung durch den Vermieter f\u00fchrt nicht zu einem K\u00fcndigungsrecht, da die Vertragsanpassung einklagbar ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Zusammenfassung und Empfehlung<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Anders als bei den Ma\u00dfnahmen zum Schutz der Mieter im Fr\u00fchjahr 2020 f\u00fchrt eine Vertragsanpassung nicht nur zu einer faktischen Stundung der Miete, sondern der Mieter schuldet nur die herabgesetzte Miete. Umgekehrt hat der Vermieter keinen weitergehenden Zahlungsanspruch. Es kommt also nicht zu einer sp\u00e4teren Nachzahlung der Miete. Sie ist f\u00fcr den Vermieter verloren.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wie jedoch die beiden OLG Urteile zeigen, wird auch nach Ber\u00fccksichtigung der Gesetzes\u00e4nderung die Zumutbarkeit unterschiedlich beurteilt. W\u00e4hrend das OLG Karlsruhe f\u00fcr die Unzumutbarkeit am Festhalten des bisherigen Vertrags schwerpunktm\u00e4\u00dfig auf die (finanziellen) Folgen und Kompensationsm\u00f6glichkeiten beim Mieter abstellt, konzentriert sich das OLG Dresden auf die gesetzliche und vertragliche Risikoverteilung und hat das Risiko der Pandemie keiner Partei zugeordnet. Da gesetzgeberische Absicht auch die St\u00e4rkung der Verhandlungsposition der Mieter war, scheint das Urteil des OLG Karlsruhe sehr restriktiv, was jedoch auch den Umst\u00e4nden des Einzelfalls geschuldet war.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Andererseits sieht das OLG Karlsruhe auch die Interessenlage des Vermieters und stellt darauf ab, ob auch dem Vermieter die Vertragsanpassung zuzumuten ist. In der Tat stellt sich infolge einer solchen Vertragsanpassung die Frage, ob und wann die Vertragsanpassung f\u00fcr die Vermieter unzumutbar sein kann. Dieser hat die Immobilie m\u00f6glicherweise auch finanziert. Soweit er Zinsen und Tilgung nicht mehr vollst\u00e4ndig bedienen k\u00f6nnte, ist dann die Vertragsanpassung unzumutbar oder betrifft dies das Vertragsverh\u00e4ltnis mit der finanzierenden Bank?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es bleibt damit festzuhalten, dass eine generelle Aussage nicht getroffen werden kann, ob ein Anspruch auf Herabsetzung der Miete besteht. Ma\u00dfgeblich sind immer die Umst\u00e4nde des Einzelfalls, die es in den Blick zu nehmen gilt. Nach unserer Auffassung sprechen aber gute Gr\u00fcnde f\u00fcr eine Anpassung der Miete, die anhand des jeweiligen Einzelfalls zu pr\u00fcfen sind. Ein entsprechendes Verlangen des Mieters muss jedoch sorgf\u00e4ltig begr\u00fcndet werden, will er damit nicht scheitern.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Umgekehrt d\u00fcrfen auch die Folgen f\u00fcr die Vermieter nicht ausgeblendet werden. Eine einvernehmliche L\u00f6sung durch die Parteien hilft erhebliche Prozesskosten zu vermeiden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Abschlie\u00dfend bleibt darauf hinzuweisen, dass Vorstehendes nicht auf Ladengesch\u00e4fte beschr\u00e4nkt ist, sondern sich auch auf betroffene B\u00fcromieter oder Sportst\u00e4tten, etc. bezieht, soweit sie von Schlie\u00dfungsanordnungen betroffen sind oder waren.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Die staatlich angeordneten Ma\u00dfnahmen zur Eind\u00e4mmung des Corona-Virus haben vielerorts zu Gesch\u00e4ftschlie\u00dfungen gefu\u0308hrt. Betroffene Gewerberaummieter haben aufgrund dieser Beschr\u00e4nkungs- und Schlie\u00dfungsma\u00dfnahmen keine oder deutlich geringere Ums\u00e4tze erzielt. Wie lange dieser Zustand noch andauert, ist noch nicht absehbar. Dabei ist gerade die Miete bei vielen einer oder der gr\u00f6\u00dfte Kostenfaktor. 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