{"id":13746,"date":"2021-05-07T14:28:00","date_gmt":"2021-05-07T12:28:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.kleeberg.de\/?p=13746"},"modified":"2024-10-07T14:34:15","modified_gmt":"2024-10-07T12:34:15","slug":"reform-der-grunderwerbsteuer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.kleeberg.de\/en\/2021\/05\/07\/reform-der-grunderwerbsteuer\/","title":{"rendered":"Reform der Grund&shy;erwerb&shy;steuer"},"content":{"rendered":"\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Im Rahmen einer \u201eStandardgestaltung\u201c kann bisher \u00fcber Grundst\u00fccksgesellschaften gehaltenes Immobilienverm\u00f6gen auf neue Gesellschafter \u00fcbertragen werden, ohne dass die \u00dcbertragung der Anteile Grunderwerbsteuer ausl\u00f6st. Diese sogenannten Share Deals bzw. die hiermit verbundenen Beg\u00fcnstigungen sind unter anderem Vertretern verschiedener politischer Parteien sowie der Finanzverwaltung schon lange ein Dorn im Auge. Nach mehreren Verz\u00f6gerungen und inhaltlichen \u00c4nderungen hat nun der Bundestag am 21.04.2021 die \u00c4nderung des GrEStG verabschiedet. Der Bundesrat hat dem Gesetz am 07.05.2021 zugestimmt.<\/h4>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Einf\u00fchrung und \u00dcberblick \u00fcber die Neuregelungen<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Gesellschafter A h\u00e4lt (zun\u00e4chst) 100 % der Gesch\u00e4ftsanteile an der grundbesitzenden A-GmbH. A ver\u00e4u\u00dfert 94,9 % der Gesch\u00e4ftsanteile an B und 5,1 % an C (C ist \u201efremder Dritter\u201c, d.h. nicht von B abh\u00e4ngig i.S.v. \u00a7 1 Abs. 4 GrEStG). Die vorstehend beschriebene \u201eStandardgestaltung\u201c begr\u00fcndet keinen grunderwerbsteuerbaren Erwerbsvorgang, weil keiner der Erwerber (mindestens) 95 % der Anteile an der A-GmbH auf sich vereint. Diese und \u00e4hnliche Gestaltungsstrukturen hat der Gesetzgeber im Visier bei den Neuregelungen im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Neureglungen werden erwartungsgem\u00e4\u00df am 01.07.2021 in Kraft treten und lassen sich \u00fcberblicksartig wie folgt zusammenfassen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Die <strong>Schwellenwerte<\/strong> bei Anteils\u00fcbertragungen grundbesitzender Gesellschaften werden in allen grunderwerbsteuerlichen Ersatztatbest\u00e4nden (\u00a7 1 Abs. 2a, Abs. 3, Abs. 3a sowie der neue \u00a7 1 Abs. 2b GrEStG) <strong>auf 90 % abgesenkt<\/strong> (bisher 95 %),<\/li>\n\n\n\n<li>Einf\u00fchrung eines \u201eneuen\u201c <strong>Erg\u00e4nzungstatbestandes f\u00fcr Kapitalgesellschaften<\/strong> (\u00a7 1 Abs. 2b GrEStG) sowie eine <strong>B\u00f6rsenklausel<\/strong> (\u00a7 1 Abs. 2c GrEStG),<\/li>\n\n\n\n<li>Die <strong>Haltefristen<\/strong> werden generell auf 10 Jahre (und z.T. sogar auf 15 Jahre) <strong>verl\u00e4ngert<\/strong>. Dies betrifft im Wesentlichen die Anteils\u00fcbertragungen nach \u00a7 1 Abs. 2a GrEStG (bei Personengesellschaften) und mit dessen Neueinf\u00fchrung \u00a7 1 Abs. 2b GrEStG (bei Kapitalgesellschaften) sowie die Befreiungsvorschriften der \u00a7\u00a7 5, 6 und 7 Abs. 3 GrEStG,<\/li>\n\n\n\n<li>Anwendung der <strong>Ersatzbemessungsgrundlage<\/strong> auf Grundst\u00fccksverk\u00e4ufe <strong>im R\u00fcckwirkungszeitraum von Umwandlungsf\u00e4llen<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Absenkung der Schwellenwerte bei Erg\u00e4nzungstatbest\u00e4nden auf 90 %<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach bisheriger Rechtslage k\u00f6nnen die Erg\u00e4nzungstatbest\u00e4nde f\u00fcr Grundst\u00fccksgesellschaften dadurch umgangen werden, dass nur 94,9 % der Anteile an der Grundst\u00fccksgesellschaft \u00fcbertragen werden und im Falle von \u00a7 1 Abs. 2a GrEStG (bei Personengesellschaften) eine \u00dcbertragung der verbliebenen 5,1 % auf einen Neugesellschafter nach Ablauf von f\u00fcnf Jahren erfolgt. Die \u00a7 1 Abs. 3 (Anteilsvereinigungen \/ \u00dcbergang vereinigter Anteile) und Abs. 3a (Innehaben einer wirtschaftlichen Beteiligung) GrEStG k\u00f6nnen dadurch vermieden werden, dass Anteile von geringer H\u00f6he (mehr als 5 %) auf fremde Dritte \u00fcbertragen werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mit Inkrafttreten der Neuregelung wird der <strong>Schwellenwert<\/strong> von 95 % <strong>auf nunmehr 90 % abgesenkt<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Schaffung eines Erg\u00e4nzungstatbestandes f\u00fcr Kapitalgesellschaften (\u00a7 1 Abs. 2b GrEStG)<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Kern des neuen Grunderwerbsteuerrechts ist \u2013 in Anlehnung an die Rechtslage f\u00fcr Personengesellschaften (\u00a7 1 Abs. 2a GrEStG) \u2013 die Schaffung eines neuen <strong>Erg\u00e4nzungstatbestandes f\u00fcr Kapitalgesellschaften<\/strong>. Nach der Neuregelung des \u00a7 1 Abs. 2b GrEStG werden alle Anteils\u00fcbertragungen \u00fcber einen Zeitraum zehn Jahren auf neue Gesellschafter erfasst. Sobald in H\u00f6he von mindestens 90&nbsp;% Anteile auf neue Gesellschafter \u00fcbergehen, wird Grunderwerbsteuer ausgel\u00f6st. Ein sofortiger steuerfreier Erwerb s\u00e4mtlicher Anteile unter Beteiligung eines Co-Investors ist damit nicht mehr m\u00f6glich. Ein einzelner Gesellschafter muss also keine bestimmte Beteiligungsh\u00f6he \u00fcberschreiten, d.h. sch\u00e4dlich ist es z.B. auch, wenn 90&nbsp;% der Anteile auf 90 verschiedene Anteilseigner \u00fcbertragen werden. Wie bei den Personengesellschaften gilt die Regelung damit nur f\u00fcr Neugesellschafter, d.h. Anteils\u00fcbertragungen zwischen sogenannten Altgesellschaftern bleiben f\u00fcr die 90&nbsp;%-Schwelle beim Ersatztatbestand des \u00a7 1 Abs. 2b GrEStG unbeachtlich, l\u00f6sen allerdings eine neue zu \u00fcberwachende 10-Jahres-Frist aus.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Auch Verk\u00fcrzungen der Beteiligungskette durch Auf- oder Abw\u00e4rtsverschmelzung, welche bislang nach \u00a7&nbsp;1 Abs. 3, 3a GrEStG unsch\u00e4dlich waren, k\u00f6nnen von \u00a7 1 Abs. 2b GrEStG erfasst sein. Die, ohnehin eng, umgrenzte Steuerbefreiung nach \u00a7 6a GrEStG (sogenannte Konzernklausel) gilt jedoch auch f\u00fcr die neue Vorschrift. Das gilt freilich nicht f\u00fcr die Steuerbefreiungen nach \u00a7\u00a7 5, 6 GrEStG, da Kapitalgesellschaften intransparent sind und keine Gesamthand darstellen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Folgerichtig gilt jetzt auch f\u00fcr die Erwerbsvorg\u00e4nge nach \u00a7 1 Abs. 3 GrEStG die 90%-Grenze.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Grunderwerbsteuer entsteht beim Tatbestand des \u00a7 1 Abs. 2b GrEStG erst mit <strong>dinglicher \u00dcbertragung<\/strong> der Anteile (sogenannte <em>Closing<\/em>), nicht also bereits beim Abschluss des schuldrechtlichen Anteilskaufvertrags. Steuerschuldner sind nicht die Anteilsinhaber bzw. Erwerber, sondern die grundbesitzende Kapitalgesellschaft. Ertragsteuerlich kann die Grunderwerbsteuer regelm\u00e4\u00dfig als abzugsf\u00e4higer Aufwand geltend gemacht werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die fingierte Grundst\u00fccks\u00fcbertragung nach \u00a7 1 Abs. 2b GrEStG ist anzeigepflichtig, was auch erh\u00f6hte Anforderungen und Herausforderungen an die Gesch\u00e4ftsf\u00fchrung der grundbesitzenden Kapitalgesellschaft mit sich bringt, insbesondere wenn der sch\u00e4dliche \u00dcbertragungstatbestand nur durch mittelbare Gesellschafterwechsel ausgel\u00f6st worden ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Einf\u00fchrung einer B\u00f6rsenklausel<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im Zusammenhang mit dem urspr\u00fcnglichen Gesetzentwurf (ohne B\u00f6rsenklausel) war Kritik aufgekommen, dass der Handel mit Anteilen an Kapitalgesellschaften \u00fcber eine B\u00f6rse oder einen anderen Handelsplatz zu h\u00e4ufigen Wechseln der Anteilseigner f\u00fchrt. Dadurch k\u00f6nnten kaum kontrollierbare grunderwerbsteuerlich relevante unmittelbare und mittelbare Anteils\u00fcberg\u00e4nge ausgel\u00f6st werden. Um dies zu vermeiden, sieht die B\u00f6rsenklausel deshalb vor, dass an nach WpHG zugelassenen B\u00f6rsen (oder \u00e4quivalenten EU\/EWR\/Dritthandelsplatz-B\u00f6rsen) gelistete und gehandelte Aktien f\u00fcr die 90%-Schwelle sowohl f\u00fcr Kapitalgesellschaften als auch f\u00fcr Personengesellschaften (bei mittelbaren Anteilsbewegungen) au\u00dfer Betracht bleiben (\u00a7 1 Abs. 2c GrEStG).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Verl\u00e4ngerung der \u00dcberwachungsfristen<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die derzeitigen F\u00fcnfjahresfristen (z.B. des \u00a7 1 Abs. 2a GrEStG sowie in den \u00a7\u00a7 5 Abs. 3 und 6 Abs. 3 Satz 2 GrEStG) sollen auf zehn Jahre verl\u00e4ngert werden. Im neuen \u00a7 1 Abs. 2b GrEStG ist diese Frist bereits so eingearbeitet. Ausgenommen ist lediglich das Konzernprivileg des \u00a7 6a GrEStG, wo bereits bisher eine 5-j\u00e4hrige Vor- und ein 5-j\u00e4hrige Nachbehaltensfrist zu beachten ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Befreiungsvorschriften f\u00fcr Wechsel der Gesellschafter bei einer Gesamthand gem. \u00a7\u00a7 5, 6 GrEStG werden also auf zehn Jahre angepasst (siehe oben). Von diesem Grundsatz abweichend betr\u00e4gt die Vorbehaltensfrist in einem neuen \u00a7 6 Abs. 4 Nr. 3 GrEStG sogar 15 Jahre. Diese Vorschrift soll also Gestaltungen erheblich erschweren, die durch einen zeitlich gestreckten Erwerb von Anteilen am Verm\u00f6gen einer grundbesitzenden Personengesellschaft Steuerverg\u00fcnstigungen zum Ziel haben. Konkret geht es um F\u00e4lle, in denen eine Besteuerung nach \u00a7 1 Abs. 2a GrEStG bisher wegen Unterschreiten der 95%-Grenze bzw. (neuen) 90%-Grenze unterblieben ist und nach Ablauf der Haltfrist eine grunderwerbsteuerbare Anteilsvereinigung nach \u00a7 1 Abs. 3 Nr. 1 und 2, oder Abs. 3a GrEStG erfolgt. Die hier grunds\u00e4tzlich anwendbare Steuerbefreiung in \u00a7 6 GrEStG soll in diesen F\u00e4llen n\u00e4mlich nur greifen, wenn die Anteilsvereinigung 15 Jahre nach dem Anteilserwerb an der Personengesellschaft durch Rechtsgesch\u00e4ft unter Lebenden stattfindet.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Diese sanktionierende Regelung ist auf die F\u00e4lle beschr\u00e4nkt, in denen die Anwendung des \u00a7 1 Absatz 2a GrEStG durch Einhaltung der dort geregelten Frist vermieden wird.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Ersatzbemessungsgrundlage im R\u00fcckwirkungszeitraum<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Anwendung der Bewertung nach dem Grundbesitzwert gem. \u00a7 8 Abs. 2 GrEStG wird um eine Nr. 4 erg\u00e4nzt. Der Grundbesitzwert soll anstelle der Gegenleistung ma\u00dfgeblich sein, wenn im R\u00fcckwirkungszeitraum von Einbringungen nach \u00a7\u00a7 20, 24 UmwStG Grundst\u00fccke (Erwerbsvorgang nach \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) zu einem Preis unter dem Grundbesitzwert ver\u00e4u\u00dfert werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hiermit soll entsprechenden Gestaltungen entgegengewirkt werden, durch die im Nachgang zu Share Deals durch Ver\u00e4u\u00dferungen von Grundst\u00fccken unter dem Verkehrswert die Grunderwerbsteuerbelastung erheblich reduziert werden konnte.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00dcbergangsvorschriften&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Gesetz tritt am 01.07.2021 in Kraft, so dass ab diesem Zeitpunkt das neue Gesetz anwendbar ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die alten Regelungen zu \u00a7 1 Abs. 2a GrEStG mit der 95%-Grenze gelten subsidi\u00e4r zur neuen Regelung noch bis zum 30.06.2026 (also f\u00fcnf Jahre nach Inkrafttreten der neuen Vorschrift) fort. Anteilserwerbe in der Vergangenheit z\u00e4hlen f\u00fcr die Ermittlung inwieweit sich der Gesellschafterbestand (nach der neuen Regelung) ge\u00e4ndert hat mit. Es gibt aber insofern einen Bestandsschutz, als die bisherige 5-Jahresfrist bei Inkrafttreten der neuen Rechtslage bereits abgelaufen ist. Z\u00e4hlerwerbe nach neuer Rechtslage k\u00f6nnen deshalb fr\u00fchestens ab 01.07.2016 ber\u00fccksichtigt werden. Ebenso entf\u00e4llt die Fristverl\u00e4ngerung nach \u00a7\u00a7 5, 6 und 7 GrEStG, wenn die bisher geltende 5-Jahresfrist am 01.07.2021 bereits abgelaufen war.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei Anteilsvereinigungen und beim \u00dcbergang vereinigter Anteile nach \u00a7 1 Abs. 3 GrEStG soll der bisherige Schwellenwert von 95 % (unbefristet) f\u00fcr die Erwerbsvorg\u00e4nge fortgelten, in denen am 30.06.2021 weniger als 95&nbsp;%, aber mehr als 90&nbsp;% in einer Hand vereinigt waren. Dies gilt entsprechend auch f\u00fcr die wirtschaftliche Anteilsvereinigung nach \u00a7 1 Abs. 3a GrEStG.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Als Z\u00e4hlerwerbe im Rahmen des \u00a7 1 Abs. 2b GrEStG (Anteils\u00fcberragungen bei Kapitalgesellschaften) gelten solche, die <strong>dinglich<\/strong> ab Inkrafttreten des Gesetzes (also ab 01.07.2021) vollzogen werden. Das ist u.a. in folgender Konstellation problematisch:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>A h\u00e4lt 100 % der Gesch\u00e4ftsanteile an der grundbesitzenden A-GmbH und schlie\u00dft am 15.06.2021 einen Kaufvertrag mit sofortiger Wirksamkeit hinsichtlich der \u00dcbertragung s\u00e4mtlicher Gesch\u00e4ftsanteile an B ab (Signing). Die Abtretung der Anteile erfolgt aber erst zum 01.08.2021, d.h. nach dem Inkrafttreten der gesetzlichen Neuregelung (hier \u00a7 1 Abs. 2b GrEStG).<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mit Abschluss des Kaufvertrags ist der Tatbestand des \u00a7 1 Abs. 3 Nr. 3 GrEStG (\u201e<em>ein Rechtsgesch\u00e4ft, das den Anspruch auf \u00dcbertragung &#8230;<\/em>\u201c) erf\u00fcllt. A und B schulden die Grunderwerbsteuer gem. \u00a7 13 Nr. 1 GrEStG (wobei der Kaufvertrag regelm\u00e4\u00dfig vorsehen wird, dass B die Grunderwerbsteuer zu tragen hat). Zum \u00dcbertragungszeitpunkt am 01.08.2021 wird nach \u00a7 1 Abs. 2b GrEStG ein steuerbarer Erwerbsvorgang ausgel\u00f6st; die Vorschrift kn\u00fcpft an die dingliche \u00dcbertragung (<em>Closing<\/em>) an. Schuldner w\u00e4re hier die A-GmbH selbst. Eine solche \u201eDoppelbesteuerung\u201c ist vermutlich nicht gewollt, ergibt sich aber so aktuell aus dem Gesetzeswortlaut.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Fazit und Ausblick<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die 90%-Schwelle d\u00fcrfte f\u00fcr die Mehrzahl der F\u00e4lle ein erhebliches Gestaltungshindernis darstellen. Dabei werden die Versch\u00e4rfungen auch viele Konstellationen betreffen, in denen keinerlei Missbrauchsabsicht besteht. Von Kapitalgesellschaften bzw. ihren Gesch\u00e4ftsf\u00fchrern und Vorst\u00e4nden wird aufgrund der Anzeigepflicht ein kaum handhabbares Monitoring von (auch mittelbaren) Anteils\u00fcberg\u00e4ngen verlangt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei laufenden Transaktionen nach dem 94,9&nbsp;%&nbsp;\/&nbsp;5,1%-Modell sollte analysiert werden, inwieweit eine dingliche Anteils\u00fcbertragung noch vor dem 01.07.2021 m\u00f6glich ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wird andererseits der Erwerb aller Anteile (bzw. von mind. 95&nbsp;%) geplant, sollte man ein zeitliches Auseinanderfallen von Abschluss eines Kaufvertrages (alte Rechtslage) und dinglichem \u00dcbertragungsgesch\u00e4ft (neue Rechtslage) vermeiden oder gegebenfalls den Abschluss des Kaufvertrages auf einen Termin ab dem 01.07.2021 terminieren. Bei bereits abgeschlossenen Vertr\u00e4gen kann es unter Umst\u00e4nden zweckm\u00e4\u00dfig sein, den Eintritt von aufschiebenden Bedingungen \u2013 soweit beeinflussbar \u2013 auf einen Zeitpunkt nach dem 30.06.2021 zu schieben. Die Steuer nach \u00a7 1 Abs. 2b GrEStG entsteht erst bei Vollzug und ist als Betriebsausgabe sofort abzugsf\u00e4hig auf Ebene der Kapitalgesellschaft.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Insgesamt sind die Neuregelungen in sich nicht durchweg stringent und stellt die Steuerpflichtigen vor nicht kleiner werdende Herausforderungen, um nicht versehentlich Grunderwerbsteuer (mehrfach) auszul\u00f6sen. Es ist davon auszugehen, dass gerade zur Anwendung des neuen \u00a7 1 Abs. 2b GrEStG ein entsprechendes Anwendungsschreiben der Finanzverwaltung ver\u00f6ffentlicht wird.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Man wird sicherlich auch dar\u00fcber nachdenken, neue Strukturen f\u00fcr Immobilientransaktionen zu schaffen (z.B. Investmentfonds und \u00dcbertragung mittels Anteilsscheinen).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es ist zu bef\u00fcrchten, dass weitere Versch\u00e4rfungen beim Grunderwerbsteuergesetz und insbesondere auch bei den Share Deals drohen. Dem Vernehmen nach haben unter anderem Vertreter der L\u00e4nder im Rahmen der Zustimmung des Bundesrates zur aktuellen Gesetzes\u00e4nderung bereits gefordert, den Schwellenwert von 90&nbsp;% weiter herabzusenken (auf z.B. 75&nbsp;%). Es bleibt spannend und herausfordernd bei der Grunderwerbsteuer.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Im Rahmen einer \u201eStandardgestaltung\u201c kann bisher \u00fcber Grundst\u00fccksgesellschaften gehaltenes Immobilienverm\u00f6gen auf neue Gesellschafter \u00fcbertragen werden, ohne dass die \u00dcbertragung der Anteile Grunderwerbsteuer ausl\u00f6st. 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