Das Bundesverfassungsgericht hat in mehreren Verfahren im Jahr 2018 entschieden, dass die Vorschriften zur Ermittlung der Grundsteuer in wesentlichen Teilen mit dem im Grundgesetz kodifizierten Gleichheitsgrundsatz unvereinbar sind. Weiter wurde dem Gesetzgeber aufgetragen, bis sp\u00e4testens zum 31.12.2019 eine neue Gesetzeslage<\/strong> zur Beseitigung dieses Missstands zu schaffen. Dem wurde mit der Verabschiedung des Gesetzes zur \u00c4nderung des Grundgesetzes vom 15.11.2019, des Grundsteuerreformgesetzes vom 26.11.2019 und des Gesetzes zur \u00c4nderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundst\u00fccken f\u00fcr die Bebauung vom 30.11.2019 entsprochen. Auf deren Grundlage \u00e4ndert sich die Ermittlung der Grundsteuer f\u00fcr Veranlagungszeitr\u00e4ume ab dem 01.01.2025<\/strong>. Gleichzeitig blieb es den Bundesl\u00e4ndern aber \u00fcberlassen, mit eigenen Vorschriften zur Grundsteuerermittlung stellenweise vom sogenannten Bundesmodell abzuweichen. Von dieser Option haben einige Bundesl\u00e4nder (bspw. Bayern) Gebrauch gemacht und eigene Modelle verabschiedet.<\/p>\n\n\n\n Zu einem h\u00f6heren Grundsteueraufkommen soll es durch die Reform gesamtwirtschaftlich betrachtet nicht kommen. Gleichwohl k\u00f6nnen sich im Einzelfall Verschiebungen der individuellen Grundsteuerbelastung ergeben.<\/p>\n\n\n\n Grunds\u00e4tzliche Konzeption der neuen Grundsteuer<\/em><\/p>\n\n\n\n Die grunds\u00e4tzliche Berechnungsmethodik<\/strong> zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt auch nach der Grundsteuerreform bestehen. Demnach wird die Grundsteuer weiterhin ermittelt durch die Anwendung eines gemeindeindividuellen Hebesatzes auf den Steuermessbetrag. Der Steuermessbetrag wiederum wird berechnet durch die Multiplikation einer Steuermesszahl mit dem neuen Grundsteuerwert (fr\u00fcher Einheitswert), wobei die H\u00f6he der Steuermesszahl von dem Modell zur Ermittlung des Grundsteuerwerts abh\u00e4ngt. Die Grundsteuerwerte<\/strong> werden erstmals zum Stichtag 01.01.2022<\/strong> und im Nachfolgenden alle sieben Jahre festgestellt. Die nachfolgende Abbildung gibt eine \u00dcbersicht \u00fcber die grunds\u00e4tzliche Systematik der Grundsteuerermittlung mit den jeweiligen Zust\u00e4ndigkeiten auf Seiten der Finanz\u00e4mter und den St\u00e4dten bzw. Gemeinden.<\/p>\n\n\n\n Neubewertung der Grundst\u00fccke in Deutschland als Folge<\/em><\/p>\n\n\n\n Zur Ermittlung des Grundsteuerwerts sind rund 35 Millionen Grundst\u00fccke in Deutschland neu zu bewerten. Zu diesem Zweck sind entsprechende Feststellungserkl\u00e4rungen zu den Grundst\u00fccken von allen Grundst\u00fcckseigent\u00fcmern und Erbbauberechtigten mit Informationen \u00fcber die entsprechenden Grundst\u00fccke einzureichen. Die Erkl\u00e4rungsfrist l\u00e4uft vom 01.07.2022 bis 31.10.2022<\/strong>. Fristverl\u00e4ngerungen sind nicht m\u00f6glich. Die Erkl\u00e4rungen m\u00fcssen zwingend auf elektronischem Wege (\u00fcber ELSTER) eingereicht werden.<\/p>\n\n\n\n Das Bundesmodell (Wertmodell)<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Grundsteuer A \u2013 Land- und Forstwirtschaft<\/em><\/p>\n\n\n\n F\u00fcr die Grundsteuer A<\/strong>, die land- und forstwirtschaftliches Verm\u00f6gen<\/strong> betrifft, wird der Grundsteuerwert anhand eines Ertragswertverfahrens<\/strong> ermittelt. Hierzu wird auf jede Art der Fl\u00e4chennutzung gesondert abgestellt, f\u00fcr die die jeweils gesetzlich klassifizierte Eigentumsfl\u00e4che und unterschiedliche Bewertungsparameter heranzuziehen sind. Die Bewertungsparameter variieren je nach Nutzungsart<\/strong> und beinhalten insbesondere die Ertragsmesszahl f\u00fcr die landwirtschaftliche Nutzung oder das Wuchsgebiet f\u00fcr die forstwirtschaftliche Nutzung.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr die Grundsteuer A wenden alle Bundesl\u00e4nder einheitlich das verabschiedete Bundesmodell an.<\/p>\n\n\n\n Grundsteuer B \u2013 bebaute und unbebaute Grundst\u00fccke<\/em><\/p>\n\n\n\n Zur Ermittlung der Grundsteuer B<\/strong> ist zwischen bebauten und unbebauten Grundst\u00fccken zu unterscheiden<\/strong>. Unbebaute Grundst\u00fccke<\/strong> werden anhand ihres Bodenrichtwerts<\/strong> bewertet.<\/p>\n\n\n\n Der Grundst\u00fcckswert bebauter Grundst\u00fccke<\/strong> wiederum ist in Abh\u00e4ngigkeit der Geb\u00e4udeart entweder nach einem Ertragswertverfahren oder<\/strong> einem Sachwertverfahren<\/strong> zu bestimmen. Die jeweiligen Verfahren sind hierbei anhand von gesetzlich bereits pauschal festgelegten Parametern, wie z.B. Restnutzungsdauern, pauschalierten Mieten oder Normalherstellungskosten, stark typisiert. Insgesamt verbleiben nur ausgew\u00e4hlte grundst\u00fccksspezifische Angaben, die den Grundsteuerwert beeinflussen.<\/p>\n\n\n\n Insofern stellen die neuen Grundsteuerwerte auch keine Verkehrswerte der Grundst\u00fccke dar; sie sollen ausschlie\u00dflich dazu dienen, die Grundsteuer in einem angemessenen Verh\u00e4ltnis zwischen Grundst\u00fccken eines Bundeslands festzulegen.<\/p>\n\n\n\n Grundsteuer C \u2013 Baulandsteuer<\/em><\/p>\n\n\n\n Mit dem Gesetz zur \u00c4nderung des GrStG zur Mobilisierung von baureifen Grundst\u00fccken wurde mit Wirkung ab dem 01.01.2025 die sogenannte Grundsteuer C eingef\u00fchrt. Besteuerungsgenstand dieser besonderen Form der Grundsteuer sind gem\u00e4\u00df \u00a7 25 Abs. 5 GrStG in der Fassung ab 01.01.2025 baureife Grundst\u00fccke<\/strong>, die nach Lage, Form und Gr\u00f6\u00dfe und ihrem sonstigen tats\u00e4chlichen Zustand sowie nach \u00f6ffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden k\u00f6nnten. F\u00fcr diese baureifen Grundst\u00fccke kann aus st\u00e4dtebaulichen Gr\u00fcnden ein gesonderter Hebesatz<\/strong> festgesetzt werden.<\/p>\n\n\n\n Das Bayernmodell (Fl\u00e4chenmodell)<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Das von Bayern gew\u00e4hlte Modell weicht hinsichtlich der Grundsteuer B wesentlich von dem Bundesmodell dahingehend ab, dass ausschlie\u00dflich <\/strong>auf die Grundst\u00fccks-, Wohn- und Nutzfl\u00e4chen<\/strong> abgestellt wird. Wertbeeinflussende Faktoren wie das Alter eines Geb\u00e4udes werden nicht \u2013 auch nicht in pauschalierter Form \u2013 ber\u00fccksichtigt. Somit ist die Wertermittlung insgesamt einfacher ausgestaltet und von weniger Parametern bestimmt.<\/p>\n\n\n\n Weitere Modelle<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Die \u00fcbrigen Bundesl\u00e4nder wenden entweder das Bundesmodell als Wertmodell oder das von Bayern angewendete Fl\u00e4chenmodell, jeweils ggf. in modifizierter Form, an. Je nach Ausgestaltung k\u00f6nnen sich stellenweise Unterschiede auch hinsichtlich der notwendigen Parameter f\u00fcr die Berechnung der Grundsteuerwerte ergeben.<\/p>\n\n\n\n Feststellung notwendiger Bewertungsparameter<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Wie vorstehend beschrieben, sind zwischen dem<\/strong> 01.07.2022 und dem 31.10.2022<\/strong> von den Grundst\u00fcckseigent\u00fcmern und Erbbauberechtigten<\/strong> in Abh\u00e4ngigkeit des zugrundeliegenden Modells unterschiedliche Angaben f\u00fcr die Ermittlung des Grundsteuerwerts zu erkl\u00e4ren. Zu diesem Zweck sollen bspw. in Bayern im April 2022 Schreiben von den Finanz\u00e4mtern mit Informationen zu den entsprechenden Einzelheiten an die Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer und Erbbauberechtigten versendet werden.<\/p>\n\n\n\n Die notwendigen Daten m\u00fcssen aus unterschiedlichen Quellen gewonnen bzw. zusammengesucht werden, was ggf. zeitaufwendig sein kann, sodass wir empfehlen, bereits zeitnah mit der Zusammenstellung der Daten zu beginnen.<\/p>\n\n\n\n Die Bewertungsparameter, die voraussichtlich zu erkl\u00e4ren sind, sind in der anh\u00e4nglichen Tabelle (Uebersicht-Bundeslaender-Grundsteuer.pdf<\/strong><\/a>) nochmals f\u00fcr s\u00e4mtliche Bundesl\u00e4nder dargestellt.<\/p>\n\n\n\n Fazit<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Obwohl die Grundsteuer erstmals f\u00fcr Veranlagungszeitr\u00e4ume ab 2025<\/strong> nach dem gesetzlich reformierten Vorgehen erhoben wird, basiert die Ermittlung der hierf\u00fcr zugrunde zu legenden Grundsteuerwerte auf dem Stichtag zum 01.01.2022. Die f\u00fcr diese Ermittlung notwendigen Angaben sind von Grundst\u00fcckseigent\u00fcmern zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022<\/strong> auf elektronischem Wege zu erkl\u00e4ren. Da Bundesl\u00e4nder unterschiedliche Modelle zur Ermittlung des Grundsteuerwerts anwenden, sind auch je nach Bundesland unterschiedliche Angaben erforderlich.<\/p>\n\n\n\n Da damit nur ein kurzer Zeitraum f\u00fcr die Erkl\u00e4rung dieser Angaben gestattet wird, sind bereits im Voraus entsprechende Vorbereitungen zu treffen. So kann bspw. schon fr\u00fchzeitig damit begonnen werden, die notwendigen Angaben zusammenzutragen, oder notwendige Auskunftsersuche zu organisieren.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr Ihre R\u00fcckfragen stehen wir Ihnen gerne pers\u00f6nlich oder unter der eingerichteten Kontaktadresse grundsteuer@crowe-kleeberg.de<\/strong><\/a> als Ansprechpartner zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n\n\n\n Ihre Ansprechpartner:<\/strong><\/p>\n\n\n\n Reinhard Schmid, WP\/StB reinhard.schmid@crowe-kleeberg.de<\/a><\/p>\n\n\n\n Martina Hermes, RAin\/StBin![\"\"\/](\"https:\/\/www.kleeberg.de\/wp-content\/uploads\/Grundsaetzliche-Systematik-der-Grundsteuerermittlung-ab-01.01.2025.png\")
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