Leits\u00e4tze<\/strong><\/p>\n\n\n\n Auffassung des Sachverst\u00e4ndigen des Finanzgerichts<\/strong><\/p>\n\n\n\n Der Sachverst\u00e4ndige kam unter Anwendung des allgemeinen Ertragswertverfahrens zu dem Ergebnis, dass auf das Geb\u00e4ude 41,10 % und auf den Grund und Boden 58,90 % der Anschaffungskosten entfielen. Der Sachverst\u00e4ndige f\u00fchrte aus, ein wertmindernder Einfluss der Denkmaleigenschaft des Geb\u00e4udes auf den Kaufpreisanteil f\u00fcr den Grund und Boden sei nicht erkennbar. Das Geb\u00e4ude habe auch keine unendliche oder \u201eewige\u201c Nutzungsdauer, sondern eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren. Der Argumentation, wonach der Bodenwert eines unter Denkmalschutz stehenden Geb\u00e4udes 0 EUR betragen m\u00fcsse, k\u00f6nne daher nicht gefolgt werden.<\/p>\n\n\n\n Auffassung des Sachverst\u00e4ndigen des Steuerpflichtigen<\/strong><\/p>\n\n\n\n Gem\u00e4\u00df diesem Gutachten sei der Kaufpreisanteil f\u00fcr den Grund und Boden mit 0 EUR anzusetzen und der gesamte Kaufpreis dem Geb\u00e4ude zuzuordnen. Aufgrund der Bebauung des Grundst\u00fccks mit einem Denkmalobjekt habe der Grund und Boden wegen der unendlichen Restnutzungsdauer keinen eigenen Wert.<\/p>\n\n\n\n Auffassung und Begr\u00fcndung des Bundesfinanzhofs (BFH)<\/strong><\/p>\n\n\n\n Die ImmoWertV 2021 enth\u00e4lt anerkannte Grunds\u00e4tze f\u00fcr die Sch\u00e4tzung von Verkehrswerten von Grundst\u00fccken. Nach deren Bestimmungen sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Ber\u00fccksichtigung der im gew\u00f6hnlichen Gesch\u00e4ftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umst\u00e4nde des Einzelfalls, insbes. der zur Verf\u00fcgung stehenden Daten, zu w\u00e4hlen; die Wahl ist zu begr\u00fcnden. Im Streitfall besteht Einvernehmen zwischen den Beteiligten, dass f\u00fcr die Ermittlung des Verkehrswerts das Ertragswertverfahren heranzuziehen ist.<\/p>\n\n\n\n Zwischen den Beteiligten ist allein streitig, ob das allgemeine Ertragswertverfahren \u2013 so das FA \u2013 oder das vereinfachte Ertragswertverfahren \u2013 so die Kl\u00e4ger \u2013 der Wertermittlung f\u00fcr die sch\u00e4tzweise Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden und Geb\u00e4ude zugrunde zu legen ist.<\/p>\n\n\n\n Das allgemeine Ertragswertverfahren<\/strong> ermittelt den Wert der Immobilie durch Bildung der Summe aus dem kapitalisierten j\u00e4hrlichen Reinertragsanteil des Geb\u00e4udes zum Wertermittlungsstichtag, der unter Abzug der Bodenwertverzinsung ermittelt wurde (vorl\u00e4ufiger Ertragswert der baulichen Anlage) und dem anhand der Bodenrichtwerte ermittelten Bodenwert. Das allgemeine Ertragswertverfahren wird als Standardverfahren im Rahmen der steuerlichen Bewertung angewandt.<\/p>\n\n\n\n Das vereinfachte Ertragswertverfahren<\/strong> demgegen\u00fcber ermittelt den Wert der Immobilie durch Bildung der Summe aus dem kapitalisierten j\u00e4hrlichen Reinertragsanteil des Geb\u00e4udes zum Wertermittlungsstichtag ohne Abzug einer Bodenwertverzinsung (Barwert des Reinertrags) und dem anhand der Bodenrichtwerte ermittelten und dem \u00fcber die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen abgezinsten Bodenwert. Das vereinfachte Ertragswertverfahren kommt f\u00fcr die Ermittlung des Verkehrswerts vor allem zur Anwendung, wenn die Restnutzungsdauer l\u00e4nger als 30 Jahre und der Liegenschaftszins hoch ist, d.h. \u00fcber 5,5 % liegt.<\/p>\n\n\n\n Sowohl das allgemeine als auch das vereinfachte Ertragswertverfahren sind darauf ausgelegt, den zutreffenden Gesamtwert zu finden. Der Unterschied der beiden Varianten liegt darin, dass beim allgemeinen Ertragswertverfahren die Bodenwertverzinsung vom Reinertrag abgezogen wird, w\u00e4hrend beim vereinfachten Ertragswertverfahren der Bodenwert abgezinst wird. In beiden Varianten entspricht die Kapitalisierungs- oder Abzinsungsdauer der Restnutzungsdauer des Geb\u00e4udes. Beide Varianten f\u00fchren daher zu dem gleichen Ertragswert der Immobilie. Lediglich die Aufteilung des Ertragswerts auf Grund und Boden sowie auf das Geb\u00e4ude erfolgt unterschiedlich.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Auffassung des BFH in mehreren Urteilen: Nur das allgemeine Ertragswertverfahren ist die geeignete Methode f\u00fcr Ermittlung des Aufteilungsma\u00dfstabs.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Bodenwertd\u00e4mpfung\u201c durch Denkmalschutz?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Mit einer m\u00f6glichen Auswirkung des Denkmalschutzes auf den Wert von Grund und Boden (\u201eBodenwertd\u00e4mpfung\u201c) hat sich der Sachverst\u00e4ndige des Finanzgerichts ebenfalls besch\u00e4ftigt. Einen wertmindernden Einfluss hat er \u2013 unter Befassung mit den dazu in Sachverst\u00e4ndigenkreisen vertretenen unterschiedlichen Ansichten einschlie\u00dflich einer umfangreichen Auswertung von Fachliteratur \u2013 aus sachverst\u00e4ndiger Sicht verneint. Zu dem vorgesehenen Vorbehalt einer erheblichen Abweichung der tats\u00e4chlichen von der ma\u00dfgeblichen Nutzung hat der Gutachter ausgef\u00fchrt, dass das Grundst\u00fcck auch ohne denkmalgesch\u00fctztes Geb\u00e4ude nicht besser oder h\u00f6her ausnutzbar w\u00e4re. Das Grundst\u00fcck ist nach seinen Erl\u00e4uterungen durch die vorhandene Bebauung voll ausgenutzt. Daher lie\u00dfe sich durch eine andere Bebauung kein h\u00f6herer Ertrag erwirtschaften. Der durch den Denkmalschutz verursachte Erhaltungszwang f\u00fcr das bestehende Geb\u00e4ude wirkt sich deshalb weder g\u00fcnstig noch ung\u00fcnstig auf die bauliche Ausnutzbarkeit und damit den Wert von Grund und Boden aus.<\/p>\n\n\n\n Keine \u201eewige\u201c oder \u201eunbegrenzte\u201c Nutzungsdauer<\/strong><\/p>\n\n\n\n Soweit die Kl\u00e4ger eine \u201eewige\u201c oder \u201eunbegrenzte\u201c Nutzungsdauer eines Denkmalobjekts zugrunde legen wollen, geht ihre Argumentation fehl. F\u00fcr die Restnutzungsdauer baulicher Anlagen gibt \u00a7 4 Abs. 3 S. 1 ImmoWertV 2021 auch f\u00fcr denkmalgesch\u00fctzte bauliche Anlagen vor, dass als Restnutzungsdauer die Anzahl der Jahre anzusehen ist, in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgem\u00e4\u00dfer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Auch ein Denkmalobjekt hat eine begrenzte Nutzungsdauer. Es muss in bestimmten Zeitr\u00e4umen modernisiert und instandgesetzt, in extremen F\u00e4llen abgerissen und wiederaufgebaut werden, um den Rohertrag nachhaltig erzielen zu k\u00f6nne.<\/p>\n\n\n\n Kein Ansatz des Grund und Bodens mit 0 EUR<\/strong><\/p>\n\n\n\n Der von den Kl\u00e4gern begehrte Ansatz des Werts von Grund und Boden mit 0 EUR scheidet aus. Im Streitfall steht nach den Feststellungen des Finanzgerichts nur das Geb\u00e4ude unter Denkmalschutz, nicht \u2013 wie bei Bodendenkm\u00e4lern i.S.d. Denkmalschutzgesetze \u2013 die darunter liegende Fl\u00e4che. Die Einschr\u00e4nkungen des Denkmalschutzes betreffen nur das Geb\u00e4ude und haben grunds\u00e4tzlich keinen Einfluss auf den Grund und Boden. So werden im Rahmen des Ertragswertverfahrens zur Ermittlung des Marktwerts denkmalgesch\u00fctzter Immobilien die f\u00fcr vergleichbare Objekte markt\u00fcblich erzielbaren Ertr\u00e4ge, die markt\u00fcblich anfallenden Bewirtschaftungskosten und \u2013 falls vorhanden \u2013 ein den Denkmalschutz ber\u00fccksichtigender Liegenschaftszinssatz herangezogen. Folglich kann sich f\u00fcr die Aufteilung eines Kaufpreises auf Grund und Boden und Geb\u00e4ude eine durch die Denkmaleigenschaft m\u00f6gliche Wertminderung auch nur auf das Geb\u00e4ude auswirken.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" In einem aktuellen Urteil hat sich der Bundesfinanzhof zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden und Geb\u00e4ude bei einer Denkmalschutzimmobilie ge\u00e4u\u00dfert. 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