In seinem Urteil vom 17.06.2026<\/strong> (II R 7\/24<\/strong>) hat sich der BFH zur Ermittlung des Bodenwerts im Sachwertverfahren f\u00fcr Zwecke der Schenkungsteuer ge\u00e4u\u00dfert. Im Sachverhalt ging es um die dem Sachwertverfahren zugrunde zu legende Geschossfl\u00e4chenzahl<\/strong> (GFZ). Nach Urteil des BFH hat eine Anpassung der Geschossfl\u00e4chenzahl mittels Umrechnungskoeffizienten<\/strong> zu erfolgen, wenn die GFZ des Bodenrichtwertgrundst\u00fccks und die des zu bewertenden Grundst\u00fccks abweichen, wobei hierbei die rechtlich<\/strong> m\u00f6gliche Bebauung<\/strong> ma\u00dfgeblich ist. Eine Anpassung an die tats\u00e4chlich h\u00f6here Bebauung scheidet im typisierenden Sachwertverfahren hingegen aus.<\/p>\n\n\n\n Sachverhalt<\/u><\/strong> <\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Im Wege der Schenkung<\/strong> erwarben die Kl\u00e4ger zum 20.12.2021<\/strong> jeweils ein Viertel an dem \u201eWohnungseigentum 1\u201c, das ein Wohnhaus nebst Garage umfasste und im Jahr 1952 mit einer wertrelevanten Geschossfl\u00e4chenzahl<\/strong> (WGFZ) von 0,65<\/strong> bebaut wurde. Im Jahr 2012<\/strong> trat ein neuer Bebauungsplan<\/strong> in Kraft, wonach das Grundst\u00fcck nur noch mit einer GFZ von maximal 0,4<\/strong> bebaut werden durfte.<\/p>\n\n\n\n Der f\u00fcr die Schenkung einschl\u00e4gige Bodenrichtwert wurde im Jahr 2020 vom Gutachterausschuss ermittelt und von den Kl\u00e4gern f\u00fcr Zwecke der steuerlichen Bewertung<\/strong> herangezogen, wobei sie hier einen Umrechnungskoeffizient f\u00fcr eine GFZ von 0,4<\/strong> gem\u00e4\u00df der rechtlich m\u00f6glichen Bebauung<\/strong> zugrunde gelegt hatten.<\/p>\n\n\n\n Das Finanzamt<\/strong> hingegen zog einen Umrechnungskoeffizienten f\u00fcr eine GFZ von 0,65<\/strong> heran und richtete sich damit nach der tats\u00e4chlichen Bebauung<\/strong>, die unter Bestandsschutz stand.<\/p>\n\n\n\n Hiergegen legte der Kl\u00e4ger erfolglos Einspruch<\/strong> ein. Das Verfahren gelangte daraufhin zum FG M\u00fcnchen<\/strong>, welches der Wahl des Umrechnungskoeffizienten ebenfalls die rechtlich m\u00f6gliche Bebauung von einer GFZ mit 0,4 zugrunde legte und damit den Kl\u00e4gern Recht gab<\/strong>. Das Finanzamt wiederum legte hiergegen Revision ein.<\/p>\n\n\n\n Entscheidungsgr\u00fcnde<\/u><\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n Laut BFH hat die Vorinstanz zutreffend entschieden, dass der durch den Gutachterausschuss mitgeteilte Bodenrichtwert<\/strong> an eine vom Bodenrichtwertgrundst\u00fcck abweichende rechtlich m\u00f6gliche Bebauung<\/strong> anzupassen<\/strong> ist. Eine abweichende tats\u00e4chliche Bebauung des zu bewertenden Grundst\u00fccks ist unbeachtlich<\/strong>. Das gilt auch dann, wenn die tats\u00e4chliche Bebauung unter Bestandsschutz steht.<\/p>\n\n\n\n Die Verwendung von Bodenrichtwerten ist eine verfassungsrechtlich unbedenkliche typisierende Bewertungsmethode<\/strong> zur Vereinfachung der Grundbesitzbewertung. Dabei sind etwaige vom Gutachterausschuss vorgegebene Differenzierungen zu beachten. Demnach ist es zul\u00e4ssig und geboten<\/strong>, den Bodenwert des zu bewertenden Grundst\u00fccks entsprechend der zul\u00e4ssigen GFZ anzupassen, wenn diese nicht der vom Gutachterausschuss f\u00fcr das Bodenrichtwertgrundst\u00fcck angegebenen GFZ entspricht.<\/p>\n\n\n\n Bei Abweichungen zwischen dem Bodenrichtwertgrundst\u00fcck und dem steuerlich zu bewertenden Grundst\u00fcck hinsichtlich der GFZ ist eine Anpassung mittels eines Umrechnungskoeffizienten<\/strong> vorzunehmen. F\u00fcr die Anpassung des Bodenrichtwerts ist die rechtlich m\u00f6gliche Bebauung<\/strong> ma\u00dfgebend.<\/p>\n\n\n\n Die Anpassung an eine h\u00f6here tats\u00e4chliche Nutzung, die unter Bestandsschutz steht, scheidet im typisierenden Wertermittlungsverfahren aus<\/strong>. Entgegen der Auffassung des Finanzamts konnte im vorliegenden Fall auch nicht auf die Vorschriften der ImmoWertV zur\u00fcckgegriffen werden, da diese laut BFH nur dann Bedeutung erlangen, wenn der Steuerpflichtige beabsichtigt, den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch ein Gutachten nach \u00a7 198 BewG i. V. m. \u00a7 199 Abs. 1 BauGB i. V. m. der Immobilienwertermittlungsverordnung zu f\u00fchren, was im vorliegenden Sachverhalt nicht der Fall war.<\/p>\n\n\n\n Die Vorinstanz war allerdings zu Unrecht von der GFZ<\/strong> und nicht von der WGFZ<\/strong> ausgegangen. W\u00e4hrend sich die baurechtliche GFZ auf Vollgeschosse<\/strong> bezieht, werden bei der WGFZ auch von der GFZ nicht erfasste Fl\u00e4chen wie z. B. ausgebaute oder ausbauf\u00e4hige Dachgeschosse ber\u00fccksichtigt. Die Revision des Finanzamts hatte demnach insoweit Erfolg, als der Wert des Wohnungseigentumsanteils unter Ber\u00fccksichtigung der zutreffenden WGFZ neu festzusetzen war.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Der BFH hat sich in seiner Entscheidung vom\u00a017.06.2026 (II\u00a0R\u00a07\/24) mit der steuerlichen Bewertung eines Grundst\u00fccks im Rahmen des Sachwertverfahrens besch\u00e4ftigt. Dabei ging es um die f\u00fcr den Umrechnungskoeffizienten relevante (wertrelevante) Geschossfl\u00e4chenzahl und die hierf\u00fcr ma\u00dfgebenden Verh\u00e4ltnisse. 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