Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zum Einkommensteuerreformgesetz<\/strong>\u00a02027<\/strong> (EStRefG\u00a02027) k\u00f6nnte es zu einer weitreichenden \u00c4nderung bei privaten Immobilienverk\u00e4ufen kommen.<\/p>\n\n\n\n Der Finanzausschuss des Bundesrats<\/strong> hat am\u00a005.10.2026 im Rahmen seiner Stellungnahme zum EStRefG empfohlen, die zehnj\u00e4hrige Ver\u00e4u\u00dferungsfrist<\/strong> f\u00fcr Grundst\u00fccke und grundst\u00fccksgleiche Rechte im Privatverm\u00f6gen abzuschaffen<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Sollte der Vorschlag Eingang ins Gesetz finden, w\u00e4ren Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne aus privaten Grundst\u00fccksver\u00e4u\u00dferungen k\u00fcnftig grunds\u00e4tzlich unabh\u00e4ngig von der Haltedauer<\/strong> mit dem pers\u00f6nlichen Einkommensteuersatz zu versteuern<\/strong>. Die bislang m\u00f6gliche Steuerfreiheit allein durch Zeitablauf w\u00fcrde damit f\u00fcr viele Immobilien entfallen.<\/p>\n\n\n\n Bisherige Rechtslage<\/u><\/strong><\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Nach der derzeitigen Rechtslage liegt gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a023\u00a0Abs.\u00a01\u00a0Satz\u00a01\u00a0Nr.\u00a01\u00a0EStG<\/strong> grunds\u00e4tzlich ein steuerpflichtiges privates Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4ft<\/strong> vor, wenn zwischen der Anschaffung und der Ver\u00e4u\u00dferung einer Immobilie nicht mehr als zehn<\/strong>\u00a0Jahre<\/strong> liegen. Nach Ablauf dieser Frist<\/strong> kann eine im Privatverm\u00f6gen gehaltene Immobilie grunds\u00e4tzlich einkommensteuerfrei verkauft werden<\/strong>. Ma\u00dfgeblich f\u00fcr die Ver\u00e4u\u00dferung ist regelm\u00e4\u00dfig der Abschluss des notariellen Kaufvertrags.<\/p>\n\n\n\n Unabh\u00e4ngig von der Zehnjahresfrist<\/strong> greift au\u00dferdem die sogenannte Selbstnutzungsausnahme<\/strong>. Danach bleibt ein Verkauf insbesondere steuerfrei, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Ver\u00e4u\u00dferung ausschlie\u00dflich zu eigenen Wohnzwecken<\/strong> genutzt wurde. Beg\u00fcnstigt ist nach geltendem Recht auch eine Eigennutzung im Jahr der Ver\u00e4u\u00dferung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.<\/p>\n\n\n\n Vorschlag des Finanzausschusses des Bundesrats<\/u><\/strong><\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n F\u00fcr die Bundesratssitzung am<\/strong>\u00a016.10.2026<\/strong> hat der Finanzausschuss des Bundesrats eine Empfehlung ausgesprochen. Danach soll die zeitliche Begrenzung auf zehn<\/strong>\u00a0Jahre<\/strong> aus \u00a7\u00a023\u00a0EStG gestrichen werden<\/strong>. Gewinne aus der Ver\u00e4u\u00dferung nicht selbst genutzter Immobilien im Privatverm\u00f6gen<\/strong> w\u00e4ren dann auch nach einer Haltedauer von zehn\u00a0Jahren voll steuerpflichtig<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Zugleich soll die Selbstnutzungsausnahme neu gefasst<\/strong> werden. Steuerfrei blieben dann Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne aus Immobilien, die entweder w\u00e4hrend des gesamten Zeitraums<\/strong> zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Ver\u00e4u\u00dferung ausschlie\u00dflich zu eigenen Wohnzwecken genutzt<\/strong> wurden oder f\u00fcr mindestens 36<\/strong>\u00a0zusammenh\u00e4ngende Monate selbst bewohnt wurden<\/strong>. Dieser 36-Monats-Zeitraum d\u00fcrfte fr\u00fchestens sechs\u00a0Monate vor der Ver\u00e4u\u00dferung enden. Damit w\u00fcrde die bisherige Betrachtung anhand von drei Kalenderjahren durch eine konkrete Mindestnutzungsdauer ersetzt.<\/p>\n\n\n\n Daneben sieht die Empfehlung des Finanzausschusses Erleichterungen f\u00fcr bestimmte Familien- und Trennungsf\u00e4lle<\/strong> vor. Der Eigennutzung soll die \u00dcberlassung an ein Kind gleichgestellt werden, f\u00fcr das ein Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag besteht. Auch die \u00dcberlassung an einen geschiedenen<\/strong> oder dauernd getrenntlebenden Ehegatten<\/strong> beziehungsweise Lebenspartner k\u00f6nnte beg\u00fcnstigt<\/strong> sein, wenn die Immobilie zuvor selbst genutzt wurde und der Miteigentumsanteil im Rahmen einer Scheidungs- oder Trennungsfolgenvereinbarung an diese Person ver\u00e4u\u00dfert wird.<\/p>\n\n\n\n Geplante \u00dcbergangsregelungen<\/u><\/strong><\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Die Neuregelung soll erstmalig f\u00fcr Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne<\/strong> anzuwenden sein, bei denen die bisherige zehnj\u00e4hrige Frist am Tag der Verk\u00fcndung des Gesetzes<\/strong> (EStRefG\u00a02027) noch nicht abgelaufen ist. Ist die Zehnjahresfrist zu diesem Zeitpunkt bereits vollst\u00e4ndig verstrichen<\/strong>, soll es bei der bisherigen Rechtslage<\/strong> bleiben. Die Immobilie k\u00f6nnte dann grunds\u00e4tzlich auch sp\u00e4ter noch aufgrund des Bestandsschutzes steuerfrei verkauft werden.<\/p>\n\n\n\n Ist die Frist am Tag der Verk\u00fcndung dagegen noch nicht abgelaufen, w\u00fcrde die bisher erwartete Steuerfreiheit nach Ablauf von zehn Jahren entfallen. Ein sp\u00e4terer Verkauf w\u00e4re dann grunds\u00e4tzlich dauerhaft steuerpflichtig, sofern keine Selbstnutzungsausnahme greift. Nach der Begr\u00fcndung des Finanzausschusses soll in diesen F\u00e4llen der gesamte Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn erfasst werden<\/strong>. Eine anteilige Herausrechnung<\/strong> der bis zur Gesetzesverk\u00fcndung entstandenen Wertsteigerung ist nicht vorgesehen<\/strong>. Einen (anteiligen) \u201eVertrauensschutz\u201c f\u00fcr Bestandsimmobilien (insb.\u00a0Vermietungs- bzw. Spekulationsobjekte) sieht der Finanzausschuss ausweislich seines Vorschlags ebenfalls nicht als gegeben an.<\/p>\n\n\n\n Die aktuell geplante \u00dcbergangsregelung<\/strong> ist ein harter Schnitt und w\u00fcrde die Erwerber von Immobilien \u201ebestrafen\u201c<\/strong>, die angesichts der zum Zeitpunkt des Erwerbs bestehenden Regelungen des \u00a7\u00a023\u00a0EStG eine Immobilie zu Vermietungszwecken erworben haben und die Investition unter anderem vor dem Hintergrund einer m\u00f6glichen steuerfreien Ver\u00e4u\u00dferung nach zehn\u00a0Jahren kalkuliert haben.<\/p>\n\n\n\n Wie geht es weiter?<\/u><\/strong><\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Derzeit handelt es sich \u201enur\u201c um einen Vorschlag des Finanzausschusses des Bundesrates<\/strong>. Um Gesetzeskraft zu erlangen, m\u00fcsste zun\u00e4chst der Bundesrat in seiner Sitzung am\u00a016.10.2026 den Vorschlag in seine Stellungnahme aufnehmen. Anschlie\u00dfend m\u00fcsste auch der Bundestag in einem zweiten Schritt den Vorschlag \u00fcbernehmen.<\/p>\n\n\n\n Die Umsetzungswahrscheinlichkeit<\/strong> ist indes nicht gering<\/strong>: So fordern mehrere Parteien (u.\u00a0a.\u00a0B\u00dcNDNIS\u00a090\/DIE\u00a0GR\u00dcNEN und Die\u00a0Linke) seit langem die Abschaffung der zehnj\u00e4hrigen Spekulationsfrist. Sollten nun auch die Bundesl\u00e4nder den Vorschlag unterst\u00fctzen, k\u00f6nnten sich die politischen Mehrheiten im Bundestag durchaus neu sortieren und der Vorschlag Unterst\u00fctzung finden.<\/p>\n\n\n\n Ausblick<\/u><\/strong><\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Wer den Verkauf einer vermieteten oder anderweitig nicht selbst genutzten Immobilie mittel- oder langfristig plant, sollte jetzt pr\u00fcfen lassen, wann die Zehnjahresfrist exakt abl\u00e4uft und ob die vorgeschlagene \u00dcbergangsregelung das Objekt erfassen k\u00f6nnte. Ebenso sollte untersucht werden, ob die Voraussetzungen der geltenden oder der m\u00f6glicherweise k\u00fcnftigen Selbstnutzungsausnahme erf\u00fcllt werden k\u00f6nnen. Ein \u00fcberst\u00fcrzter Verkauf<\/strong> ist dagegen regelm\u00e4\u00dfig nicht sinnvoll<\/strong>: Wird eine Immobilie noch innerhalb der geltenden Zehnjahresfrist verkauft, kann der Gewinn bereits nach heutigem Recht steuerpflichtig sein.<\/p>\n\n\n\n Allerdings w\u00fcrde die Abschaffung der Steuerfreiheit<\/strong> der Immobilienver\u00e4u\u00dferung f\u00fcr viele Kalkulationen und Vorteilhaftigkeits-Berechnungen im Einzelfall dramatische Folgen<\/strong> haben. Erwerbe der Vergangenheit k\u00f6nnten sich angesichts der ge\u00e4nderten Rechtslage als unwirtschaftlich darstellen. Es bleibt daher abzuwarten, ob und in welcher Ausgestaltung die gesetzliche \u00c4nderung kommt. Wenn die \u00c4nderung, wie aktuell diskutiert, umgesetzt werden wird, d\u00fcrfte dies weitreichende Folgen f\u00fcr den Immobilienmarkt und das Preisniveau der Immobilien haben.<\/p>\n\n\n\n Aus Sicht der Steuerpflichtigen bleibt zu hoffen, dass die Umsetzung des Vorschlags entweder nicht erfolgt oder zumindest ein Bestandsschutz f\u00fcr aktuelle Grundst\u00fccke<\/strong> aufgenommen wird. So k\u00f6nnte z.\u00a0B. auch zumindest eine L\u00f6sung mit pro\u00a0rata anteiliger Steuerfreiheit nach gehaltenen Jahren in Betracht kommen, um die nachtr\u00e4glichen negativen Auswirkungen f\u00fcr Steuerpflichtige durch die m\u00f6gliche Gesetzes\u00e4nderung abzumildern. Die derzeit vorgesehene \u00dcbergangsregelung<\/strong> ist nicht ausreichend<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Das weitere Gesetzgebungsverfahren bleibt mit Spannung abzuwarten. Eines scheint aber klar: auch wenn der aktuelle Vorsto\u00df diesmal politisch noch scheitern sollte; perspektivisch<\/strong> muss davon ausgegangen werden, dass die Steuerfreiheit von Immobilien<\/strong>, wie sie aktuell in \u00a7 23 EStG geregelt ist, nicht mehr dauerhaft bleiben<\/strong> wird.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Die geltende Steuerfreiheit f\u00fcr private Grundst\u00fccksverk\u00e4ufe nach zehn Jahren gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a023\u00a0Abs.\u00a01\u00a0Nr.\u00a01\u00a0EStG k\u00f6nnte abgeschafft werden. Ein aktueller Vorschlag des Finanzausschusses des Bundesrats sieht vor, Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne aus Grundst\u00fccken im Privatverm\u00f6gen k\u00fcnftig grunds\u00e4tzlich unabh\u00e4ngig von der Haltedauer zu besteuern. Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zum Einkommensteuerreformgesetz\u00a02027 (EStRefG\u00a02027) k\u00f6nnte es zu einer weitreichenden \u00c4nderung bei privaten Immobilienverk\u00e4ufen kommen. 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