BFH-Urteil vom 21.08.2026 \u2013 IX R 13\/25<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n Leits\u00e4tze<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n Begr\u00fcndung<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n Herstellungskosten sind nach \u00a7 255 Abs. 2 Satz 1 HGB die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von G\u00fctern und die Inanspruchnahme von Diensten f\u00fcr die Herstellung eines Verm\u00f6gensgegenstandes (Alternative 1), seine Erweiterung (Alternative 2) oder f\u00fcr eine \u00fcber seinen urspr\u00fcnglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung (Alternative 3) entstehen. Diese handelsrechtliche Begriffsbestimmung gilt ebenso f\u00fcr das Steuerrecht, und zwar auch f\u00fcr die Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung.<\/p>\n\n\n\n Aufwendungen, die nach der Anschaffung von Grund und Boden anfallen, k\u00f6nnen (auch) zu nachtr\u00e4glichen Herstellungskosten des Grund und Bodens f\u00fchren. So hat der BFH das Vorliegen nachtr\u00e4glicher Herstellungskosten bejaht, wenn die Aufwendungen nicht durch die Errichtung eines Bauwerks auf dem Grund und Boden, sondern durch die Nutzung des Grund und Bodens selbst verursacht sind und dieser hierdurch eine \u00fcber seinen urspr\u00fcnglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung erf\u00e4hrt.<\/p>\n\n\n\n Kennzeichnend f\u00fcr diese F\u00e4lle ist, dass die Aufwendungen unmittelbar der erstmaligen oder einer wesentlich verbesserten Nutzung des Wirtschaftsguts Grund und Boden dienen. Die Aufwendungen werden nicht durch die Errichtung eines Bauwerks auf dem Grund und Boden, sondern durch die Nutzung des Grund und Bodens verursacht. Sie k\u00f6nnen deshalb nur diesem zugeordnet werden und sind unter der Voraussetzung, dass der Grund und Boden durch die Ma\u00dfnahme eine \u00fcber seinen urspr\u00fcnglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung erf\u00e4hrt, nachtr\u00e4gliche Herstellungskosten (\u00a7 255 Abs. 2 Satz 1 HGB), ansonsten sofort abziehbare Werbungskosten oder Betriebsausgaben.<\/p>\n\n\n\n Eine Verbesserung ist im Sinne des \u00a7 255 Abs. 2 Satz 1 Alternative 3 HGB wesentlich, wenn \u00fcber die zeitgem\u00e4\u00dfe Erneuerung hinaus nach objektiven Ma\u00dfst\u00e4ben der Gebrauchswert des Wirtschaftsguts im Ganzen deutlich erh\u00f6ht wird. Dies ist der Fall, wenn die Ver\u00e4nderungen zu einer h\u00f6heren Nutzbarkeit des Wirtschaftsguts f\u00fchren, durch die Ma\u00dfnahmen somit ein h\u00f6heres \u201eNutzungspotenzial\u201c geschaffen wird. Dies kann zum Beispiel gegeben sein, wenn durch Ma\u00dfnahmen der Landgewinnung (Eindeichung, Aufsch\u00fcttung), der Urbarmachung oder durch Erschlie\u00dfungsma\u00dfnahmen die Nutzbarkeit eines Grundst\u00fccks erheblich erh\u00f6ht wird.<\/p>\n\n\n\n Urspr\u00fcnglicher Zustand im Sinne von \u00a7 255 Abs. 2 Satz 1 HGB ist grunds\u00e4tzlich der Zustand des Grundst\u00fccks zu dem Zeitpunkt, in dem der Steuerpflichtige es in sein Verm\u00f6gen aufgenommen hat. Dies ist der Zeitpunkt der Herstellung oder, wenn der Steuerpflichtige das Grundst\u00fcck erworben hat, der Zeitpunkt der Anschaffung. F\u00fcr die Frage, ob eine Verbesserung im Sinne des \u00a7 255 Abs. 2 Satz 1 Alternative 3 HGB vorliegt, ist daher der Gebrauchswert nach Durchf\u00fchrung der Instandsetzungsarbeiten mit dem Gebrauchswert im Zeitpunkt der Anschaffung zu vergleichen.<\/p>\n\n\n\n Bei Grund und Boden sind Herstellungskosten in Gestalt einer \u00fcber seinen urspr\u00fcnglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung im Sinne von \u00a7 255 Abs. 2 Satz 1 Alternative 3 HGB m\u00f6glich. Auch beim Grund und Boden k\u00f6nnen Ma\u00dfnahmen \u00fcber die blo\u00dfe Erneuerung hinaus zu einer deutlichen Erh\u00f6hung des Gebrauchswerts f\u00fchren. Hatte der Steuerpflichtige in der Vergangenheit eine die Substanz oder die Nutzbarkeit des Grund und Bodens betreffende Teilwertabschreibung in seinem Betriebsverm\u00f6gen vorgenommen, ist daher f\u00fcr die Frage einer wesentlichen Verbesserung der Zustand nach Vornahme der Teilwertabschreibung mit dem Zustand nach Durchf\u00fchrung der Arbeiten zu vergleichen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom\u00a021.08.2026 entschieden, dass Aufwendungen, die nach der Anschaffung von Grund und Boden anfallen, auch zu nachtr\u00e4glichen Herstellungskosten des Grund und Bodens f\u00fchren k\u00f6nnen. Der BFH befasst sich in diesem Zusammenhang auch mit den Fragen, wann eine wesentliche Verbesserung vorliegt und was der urspr\u00fcngliche Zustand darstellt. 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