Zusammenhang zwischen der Abgrenzung von Herstellungskosten und Instandhaltungsaufwand und der \u00dcbertragung von stillen Reserven nach \u00a7 6b EStG<\/strong><\/p>\n\n\n\n Der steuerliche Herstellungskostenbegriff ist an \u00a7\u00a0255\u00a0Abs.\u00a02\u00a0S.\u00a01\u00a0HGB angelehnt: Aktivierungspflicht besteht bei Aufwendungen f\u00fcr die Herstellung eines Verm\u00f6gensgegenstands, seine Erweiterung oder f\u00fcr eine \u00fcber seinen urspr\u00fcnglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung; alles andere ist im Umkehrschluss sofort abzugsf\u00e4higer Erhaltungsaufwand. Die Abgrenzung erfolgt final, d.\u00a0h. nach der Zweckrichtung der Aufwendungen, nicht nach blo\u00dfem Kausal- oder Zeitzusammenhang.<\/p>\n\n\n\n Drei F\u00e4lle der Aktivierung<\/strong> <\/strong><\/p>\n\n\n\n Eine (Zweit-)Herstellung<\/strong> liegt ausnahmsweise bei Vollverschlei\u00df vor, wenn das Geb\u00e4ude so abgenutzt ist, dass es unbrauchbar geworden ist; ebenso bei einer dauerhaften tiefgreifenden Nutzungs\u00e4nderung (etwa Wohnungsumbau zur Arztpraxis). Eine Erweiterung<\/strong> liegt bei einer Vergr\u00f6\u00dferung der nutzbaren Fl\u00e4che oder einer Substanzmehrung vor und bedarf keiner Wesentlichkeit \u2013 auch geringf\u00fcgige Erweiterungen (Dachgaube, Balkonanbau, Anbau) f\u00fchren zu Herstellungskosten; dagegen liegt beim blo\u00df funktionsgleichen Ersatz modernisierter Bauteile (Zentralheizung statt Einzel\u00f6fen, Fassadenverkleidung, Sprechanlage, Solaranlage) keine Erweiterung vor. Eine wesentliche Verbesserung<\/strong> liegt nach der Rechtsprechung des IX.\u00a0Senats erst vor, wenn die Ma\u00dfnahmen in ihrer Gesamtheit \u00fcber eine zeitgem\u00e4\u00dfe, substanzerhaltende Erneuerung hinaus den Gebrauchswert des Geb\u00e4udes gegen\u00fcber dem urspr\u00fcnglichen Zustand (Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung, bei unentgeltlichem Erwerb des Rechtsvorg\u00e4ngers) deutlich erh\u00f6hen; die blo\u00dfe H\u00f6he zusammengeballt anfallender Aufwendungen (\u201eGeneral\u00fcberholung\u201c, Instandhaltungsstau) gen\u00fcgt f\u00fcr sich nicht. Ma\u00dfgebliche Indikatoren sind die zentralen Ausstattungsmerkmale Heizung, Sanit\u00e4r-, Elektroinstallation und Fenster; wird bei mindestens drei dieser Merkmale der Standard gehoben, ist von einer Standarderh\u00f6hung und damit Herstellungskosten auszugehen. Zudem ist bei gemischt genutzten Geb\u00e4uden nicht auf das Gesamtgeb\u00e4ude, sondern auf den jeweiligen Geb\u00e4udeteil als selbstst\u00e4ndiges Wirtschaftsgut abzustellen.<\/p>\n\n\n\n Aufteilungsgrunds\u00e4tze und Verwaltungsanweisungen<\/strong><\/p>\n\n\n\n Treffen bei einer Gesamtma\u00dfnahme aktivierungsf\u00e4hige und erhaltende Aufwendungen zusammen, sind sie grunds\u00e4tzlich \u2013 ggf. im Sch\u00e4tzwege \u2013 aufzuteilen (auch ein einheitlich abgerechnetes Architektenhonorar); einer Aufteilung bedarf es nicht, wenn die Arbeiten bautechnisch ineinandergreifen (sachlicher Zusammenhang), dann handelt es sich insgesamt um Herstellungskosten. Nach\u00a0R\u00a021.1\u00a0Abs.\u00a02\u00a0EStR\u00a02012 k\u00f6nnen Einzelma\u00dfnahmen bis\u00a04.000\u00a0\u20ac (ohne\u00a0USt) je Geb\u00e4ude auf Antrag stets als Erhaltungsaufwand behandelt werden. F\u00fcr innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung durchgef\u00fchrte Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die\u00a015\u00a0% der Anschaffungskosten des Geb\u00e4udes \u00fcbersteigen, greift zudem die Fiktion der anschaffungsnahen Herstellungskosten des \u00a7\u00a06\u00a0Abs.\u00a01\u00a0Nr.\u00a01a\u00a0EStG; die neue Verwaltungsanweisung vom 26.01.2026 konkretisiert die Abgrenzung umfassend. Die Feststellungslast f\u00fcr aktivierungsbegr\u00fcndende Tatsachen tr\u00e4gt das Finanzamt; der Steuerpflichtige hat aber eine erh\u00f6hte Mitwirkungspflicht hinsichtlich des urspr\u00fcnglichen Zustands des Geb\u00e4udes.<\/p>\n\n\n\n Zusammenspiel mit \u00a7 6b EStG<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n Die Abgrenzungsfrage ist f\u00fcr \u00a7 6b EStG in mehrfacher Hinsicht relevant.<\/p>\n\n\n\n Erstens kann nur die Verpflichtung zur Aktivierung Spielraum f\u00fcr den \u00dcbertrag nach \u00a7\u00a06b\u00a0EStG liefern: Bei Geb\u00e4uden kann der Abzug unmittelbar im Ver\u00e4u\u00dferungsjahr auch vom Aufwand f\u00fcr eine Erweiterung, einen Ausbau oder einen Umbau erfolgen (\u00a7\u00a06b\u00a0Abs.\u00a01\u00a0S.\u00a03,\u00a04\u00a0EStG); da es sich hierbei begrifflich um nachtr\u00e4gliche Herstellungskosten i.\u00a0S.\u00a0d.\u00a0\u00a7\u00a0255\u00a0Abs.\u00a02\u00a0S.\u00a01\u00a0HGB handelt, folgt aus der Erweiterungs-\/Verbesserungsrechtsprechung, welche Ma\u00dfnahmen hierf\u00fcr \u00fcberhaupt zur Verf\u00fcgung stehen. Reiner Erhaltungs- oder Instandhaltungsaufwand, der als sofort abziehbare Betriebsausgabe ergeht, kann dagegen nicht Gegenstand des Abzugs sein.<\/p>\n\n\n\n Zweitens kann eine als Herstellungskosten zu aktivierende Bauma\u00dfnahme an einem bestehenden Reinvestitionsobjekt die Herstellung i.\u00a0S.\u00a0d.\u00a0\u00a7\u00a06b\u00a0EStG begr\u00fcnden und damit die Abzugsbasis schaffen; umgekehrt kann die Neuentstehung eines Wirtschaftsguts aus einem Altgeb\u00e4ude (Vollverschlei\u00df, tiefgreifende Umgestaltung) die \u00dcbertragung einer bestehenden R\u00fccklage auf dieses \u201eneue\u201c Wirtschaftsgut er\u00f6ffnen. Die Betonung liegt auf neuem Wirtschaftsgut<\/strong>, denn nur dann ist die \u00dcbertragung nach \u00a7\u00a06b\u00a0EStG m\u00f6glich.<\/p>\n\n\n\n Drittens ist bei der Fristverl\u00e4ngerung auf sechs\u00a0Jahre f\u00fcr neu hergestellte Geb\u00e4ude (\u00a7\u00a06b\u00a0Abs.\u00a03\u00a0S.\u00a03\u00a0EStG) zu beachten, dass mit der Herstellung vor dem Schluss des vierten auf die Bildung der R\u00fccklage folgenden Wirtschaftsjahres begonnen worden sein muss; reine Vorbereitungsarbeiten, die blo\u00dfe Aktivierung erster Herstellungskosten oder ein Bauantrag f\u00fcr ein anderes Geb\u00e4ude l\u00f6sen den Herstellungsbeginn nicht aus.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Bauma\u00dfnahmen an Geb\u00e4uden f\u00fchren entweder zu aktivierungspflichtigen Herstellungskosten oder zu sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand. Diese Abgrenzung entscheidet auch dar\u00fcber, ob stille Reserven nach \u00a7 6b EStG \u00fcbertragen werden k\u00f6nnen. Wir zeigen, wann eine Herstellung, Erweiterung oder wesentliche Verbesserung vorliegt und worauf es beim Zusammenspiel mit \u00a7\u00a06b\u00a0EStG ankommt. 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