{"id":41255,"date":"2026-11-06T15:59:35","date_gmt":"2026-11-06T14:59:35","guid":{"rendered":"https:\/\/www.kleeberg.de\/?p=41255"},"modified":"2026-11-06T15:59:36","modified_gmt":"2026-11-06T14:59:36","slug":"handelsrechtliche-bilanzierung-von-immobilien-des-anlagevermoegens-idw-fachausschuss-beantwortet-praxisfragen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.kleeberg.de\/en\/2026\/11\/06\/handelsrechtliche-bilanzierung-von-immobilien-des-anlagevermoegens-idw-fachausschuss-beantwortet-praxisfragen\/","title":{"rendered":"Handelsrechtliche Bilanzierung von Immobilien des Anlageverm\u00f6gens: IDW-Fachausschuss beantwortet Praxisfragen"},"content":{"rendered":"\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Der Immobilienwirtschaftliche Fachausschuss (IFA) des IDW beantwortet in einem Support-Dokument (Stand:\u00a002.11.2026) ausgew\u00e4hlte Praxisfragen zur handelsrechtlichen Bilanzierung von Immobilien des Anlageverm\u00f6gens. Es konkretisiert die IDW-Stellungnahme zur Rechnungslegung IDW\u00a0RS\u00a0IFA\u00a02 und folgt deren Gliederung. Im Mittelpunkt stehen die Anschaffungskosten, die planm\u00e4\u00dfige Abschreibung von Geb\u00e4uden und die Pr\u00fcfung einer au\u00dferplanm\u00e4\u00dfigen Abschreibung. Die Ausf\u00fchrungen geben die derzeitige Auffassung des IFA des IDW wieder und erheben keinen Anspruch auf Vollst\u00e4ndigkeit.<\/h4>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Immobilienwirtschaftliche Fachausschuss (IFA) des IDW hat ein Dokument mit ausgew\u00e4hlten Praxisfragen zur handelsrechtlichen Bilanzierung von Immobilien des Anlageverm\u00f6gens ver\u00f6ffentlicht. Die Hilfestellung des IDW konkretisiert die IDW-Stellungnahme zur Rechnungslegung IDW&nbsp;RS&nbsp;IFA&nbsp;2 zur Bilanzierung und Bewertung von Immobilien und folgt deren Gliederung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im Mittelpunkt der aktuellen \u00c4u\u00dferungen des IDW stehen die Anschaffungskosten, die planm\u00e4\u00dfige Abschreibung von Geb\u00e4uden sowie die Pr\u00fcfung einer au\u00dferplanm\u00e4\u00dfigen Abschreibung. Die Ausf\u00fchrungen geben die derzeitige Auffassung des IFA des IDW wieder und erheben keinen Anspruch auf Vollst\u00e4ndigkeit. Sie liefern jedoch eindeutige und klare Hinweise zu ausgew\u00e4hlten Bilanzierungsfragen.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><u>Vermietung unterhalb der Marktmiete<\/u><\/strong><strong><u><\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vermietet ein Unternehmen eine Immobilie aufgrund einer Selbstverpflichtung f\u00fcr eine bestimmte Zeit unterhalb der erzielbaren Marktmiete, kann die tats\u00e4chlich niedrigere Miete bei der Wertermittlung ber\u00fccksichtigt werden. Ein Gutachten kann daher zun\u00e4chst mit der niedrigeren tats\u00e4chlichen Miete rechnen und anschlie\u00dfend die erwartete Entwicklung bis zur Marktmiete einbeziehen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr den handelsrechtlichen Niederstwerttest ist der Buchwert mit dem beizulegenden Wert am Abschlussstichtag zu vergleichen. Bei einer Renditeimmobilie ist grunds\u00e4tzlich von einer dauerhaften Nutzungsabsicht auszugehen. Die Selbstverpflichtung des Unternehmens, eine niedrigere Miete zu verlangen, sagt f\u00fcr sich genommen nichts \u00fcber den Wert der Immobilie aus Sicht eines beliebigen Eigent\u00fcmers aus. Wurde die Mindermiete im Gutachten sachgerecht ber\u00fccksichtigt, stellt der dort ermittelte intersubjektiv nachpr\u00fcfbare Wert im beschriebenen Fall den beizulegenden Wert dar.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><u>Zugangsbewertung<\/u><\/strong><strong><u><\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><em>Anschaffungsnebenkosten:<\/em><\/strong><strong><em><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zu den Anschaffungskosten geh\u00f6ren neben dem Kaufpreis auch einzeln zurechenbare Nebenkosten, etwa Notarkosten und Grunderwerbsteuer. Diese sind bei Zugang der Immobilie zu aktivieren.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei der sp\u00e4teren Werthaltigkeitspr\u00fcfung ist zu beachten, dass ein \u00fcblicher Marktwert h\u00e4ufig keine Transaktions- oder Anschaffungsnebenkosten enth\u00e4lt. Der beizulegende Wert soll solche Kosten jedoch ber\u00fccksichtigen, soweit sie typischerweise auch bei einem vergleichbaren Erwerb durch einen beliebigen Eigent\u00fcmer entstehen w\u00fcrden. Allein weil die aktivierten Nebenkosten den Buchwert erh\u00f6hen, folgt deshalb nicht automatisch eine au\u00dferplanm\u00e4\u00dfige Abschreibung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><em>Aufteilung eines Gesamtkaufpreises:<\/em><\/strong><strong><em><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein bebautes Grundst\u00fcck umfasst bilanziell mindestens zwei selbstst\u00e4ndige Verm\u00f6gensgegenst\u00e4nde: Grund und Boden sowie das oder die Geb\u00e4ude. Ein Gesamtkaufpreis ist nach dem Einzelbewertungsgrundsatz aufzuteilen. Enth\u00e4lt der Kaufvertrag eine Aufteilung, ist dieser zu folgen, sofern sie nicht willk\u00fcrlich erscheint. Indizien f\u00fcr Willk\u00fcr sind eine fehlende Marktorientierung oder fehlende Vergleichsdaten, erhebliche unbegr\u00fcndete Abweichungen von Gutachten oder Bodenrichtwerten sowie eine auf individuelle, etwa steuerliche, Ziele des Erwerbers zugeschnittene Aufteilung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wurde nur ein Gesamtkaufpreis vereinbart, kann dieser, soweit er den intersubjektiv nachpr\u00fcfbaren Immobilienwert nicht \u00fcbersteigt, nach dem Verh\u00e4ltnis des vorl\u00e4ufigen Sachwerts des Geb\u00e4udes zum Verkehrswert des unbebauten Grund und Bodens aufgeteilt werden. Der IFA h\u00e4lt diese Methode f\u00fcr sachgerecht, weil sie die Wiederbeschaffungssituation abbildet. Beim Sachwert sind die Normalherstellungskosten mithilfe von Baupreisindizes auf den Bewertungsstichtag fortzuschreiben und \u00fcber einen Marktanpassungsfaktor an den Teilmarkt anzupassen. Der Bodenwert ergibt sich in der Regel aus den Bodenrichtwerten, die bei fehlendem oder eingeschr\u00e4nktem Marktgeschehen kritisch zu hinterfragen sind.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ebenfalls zul\u00e4ssig ist \u2013 wiederum nur bis zur H\u00f6he des intersubjektiv nachpr\u00fcfbaren Immobilienwerts \u2013 eine Aufteilung im Verh\u00e4ltnis der Ertragswerte von Grund und Boden sowie Geb\u00e4ude. Der Bodenrichtwert ist dabei sachgerecht an die Bebauung anzupassen, und es sollten Grundst\u00fcckssachverst\u00e4ndige hinzugezogen werden. Unzul\u00e4ssig ist es, die Rechengr\u00f6\u00dfen des Ertragswertverfahrens nach ImmoWertV (Bodenwert, Geb\u00e4udeertragswert) als gesonderte Werte zu verwenden, da das Verfahren nur einen Gesamtwert ermittelt.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><u>Folgebewertung<\/u><\/strong><strong><u><\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><em>Planm\u00e4\u00dfige Abschreibung und Nutzungsdauer:<\/em><\/strong><strong><em><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Geb\u00e4ude werden \u00fcber ihre voraussichtliche Nutzungsdauer planm\u00e4\u00dfig abgeschrieben. Diese ist vorsichtig zu sch\u00e4tzen, richtet sich nach technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Gesichtspunkten und unterliegt dem Stetigkeitsgrundsatz (\u00a7&nbsp;252&nbsp;Abs.&nbsp;1&nbsp;Nr.&nbsp;6&nbsp;HGB). Bei Wohngeb\u00e4uden liegt sie in der Regel nicht unter 50&nbsp;Jahren und, von Ausnahmen abgesehen, nicht \u00fcber 80&nbsp;Jahren.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine Verl\u00e4ngerung der Nutzungs- und Abschreibungsdauer kommt nur nach umfassenden baulichen Ma\u00dfnahmen an der gesamten Bausubstanz in Betracht und setzt die Best\u00e4tigung durch sachkundige Fachleute voraus. Die Modernisierung einzelner Wohnungen gen\u00fcgt nicht, es sei denn, sie ist Teil einer umfassenden Gesamtma\u00dfnahme. Eine zu kurz gesch\u00e4tzte Nutzungs- und Abschreibungsdauer ist nur dann neu zu sch\u00e4tzen, wenn andernfalls die Klarheit des Jahresabschlusses oder das Bild der Verm\u00f6gens-, Finanz- und Ertragslage beeintr\u00e4chtigt w\u00e4re. Zwischen der handelsbilanziellen Nutzungsdauer und der typisierten Nutzungsdauer eines Gutachtens besteht kein direkter Zusammenhang. Eine l\u00e4ngere Gutachten-Restnutzungsdauer verl\u00e4ngert die handelsbilanzielle Nutzungsdauer daher nicht.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><em>Au\u00dferplanm\u00e4\u00dfige Abschreibungen<\/em><\/strong><strong><em><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr Grund und Boden sowie Geb\u00e4ude ist jeweils gesondert zu pr\u00fcfen, ob eine au\u00dferplanm\u00e4\u00dfige Abschreibung erforderlich ist. Eine zusammengefasste Pr\u00fcfung, bei der die Gesamtbuchwerte des Grundst\u00fccks mit dem Gesamtwert der Immobilie verglichen werden, gen\u00fcgt nicht. Die einzelnen Verm\u00f6gensgegenst\u00e4nde sind selbstst\u00e4ndig zu bewerten.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wird der Gesamtwert einer bebauten Immobilie durch ein Gutachten ermittelt, muss dieser Wert sachgerecht auf Grund und Boden sowie Geb\u00e4ude verteilt werden. Wurde beim Erwerb eine angemessene Aufteilung vorgenommen, ist diese grunds\u00e4tzlich auch f\u00fcr die Folgebewertung ma\u00dfgeblich. Sie sollte jedoch regelm\u00e4\u00dfig \u00fcberpr\u00fcft werden. Stellt sich heraus, dass die urspr\u00fcngliche Verteilung willk\u00fcrlich war oder am aktuellen Bewertungsstichtag nicht mehr passt, ist ggf. eine neue Aufteilung erforderlich.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine au\u00dferplanm\u00e4\u00dfige Abschreibung nach dem HGB setzt voraus, dass der beizulegende Wert unter dem Buchwert liegt und die Wertminderung voraussichtlich dauerhaft ist. Die Pr\u00fcfung erfolgt deshalb in zwei Schritten: Zun\u00e4chst wird festgestellt, ob \u00fcberhaupt eine Differenz zwischen Buchwert und beizulegendem Wert besteht. Anschlie\u00dfend wird beurteilt, ob die Wertminderung voraussichtlich \u00fcber einen l\u00e4ngeren Zeitraum (im Sinne der dauerhaften Wertminderung) anh\u00e4lt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine Wertminderung kann als vor\u00fcbergehend gelten, wenn aufgrund nachvollziehbarer Umst\u00e4nde erwartet werden kann, dass ihre Ursachen innerhalb eines angemessenen Zeitraums wegfallen. Als Orientierung nennt das IDW in der Regel drei bis f\u00fcnf Jahre; bei besonders langen Restnutzungsdauern k\u00f6nnen bis zu zehn Jahre ma\u00dfgeblich sein. Entscheidend sind die Umst\u00e4nde des Einzelfalls.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><em>Besonderheiten bei unbebauten Grundst\u00fccken:<\/em><\/strong><strong><em><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Unbebauter Grund und Boden wird nicht planm\u00e4\u00dfig abgeschrieben. Ein gesunkener Bodenrichtwert f\u00fchrt nicht automatisch zu einer au\u00dferplanm\u00e4\u00dfigen Abschreibung, entscheidend ist vielmehr, ob der Wert voraussichtlich dauerhaft gesunken ist. Eine fiktive Fortschreibung des Buchwerts anhand von Preisindizes des Statistischen&nbsp;Bundesamts ist unzul\u00e4ssig. Zu ber\u00fccksichtigen sind qualitative und quantitative Faktoren des Einzelfalls, etwa die fr\u00fchere Wertentwicklung auf dem Teilmarkt und der Betrachtungszeitraum f\u00fcr das aufstehende Geb\u00e4ude. Die Beurteilung ist zu dokumentieren.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:25px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><u>Praktische Kernaussagen<\/u><\/strong><strong><u><\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Nebenkosten des Erwerbs:<\/strong> Sie sind Teil der Anschaffungskosten und begr\u00fcnden allein keinen Abschreibungsbedarf, nur weil der Marktwert der Immobilie, der regelm\u00e4\u00dfig solche Nebenkosten nicht beinhaltet, geringer ist als der Buchwert.<br><br><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Kaufpreisaufteilung:<\/strong> Vertragliche Aufteilung ist zu \u00fcbernehmen, sofern sie nicht willk\u00fcrlich ist. Andernfalls kommen die Sachwert- oder Ertragswertmethode in Betracht, jeweils begrenzt durch den intersubjektiv nachpr\u00fcfbaren Immobilienwert.<br><br><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Getrennte Bewertung:<\/strong> Grund und Boden sowie Geb\u00e4ude sind einzeln zu pr\u00fcfen.<br><br><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Nutzungsdauer:<\/strong> Verl\u00e4ngerung der Nutzungs- und Abschreibungsdauer der Immobilie nur nach umfassenden Ma\u00dfnahmen mit fachlicher Best\u00e4tigung. Die Gutachten-Nutzungsdauer ersetzt die handelsbilanzielle Sch\u00e4tzung nicht.<br><br><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Abschreibung:<\/strong> Voraussetzung sind ein niedrigerer beizulegender Wert und eine voraussichtlich dauernde Wertminderung, gepr\u00fcft durch Fortschreibung des Buchwerts.<br><br><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Bodenrichtwerte:<\/strong> Ein gesunkener Wert allein belegt keine dauernde Wertminderung.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die konkrete Bilanzierung von Immobilien, also Grund und Boden einerseits und Geb\u00e4uden andererseits, h\u00e4ngt von den tats\u00e4chlichen Verh\u00e4ltnissen, den Bewertungsunterlagen und der angewandten Methode ab. Die vorliegenden Ausf\u00fchrungen des IDW erg\u00e4nzen die Grunds\u00e4tze von IDW&nbsp;RS&nbsp;IFA&nbsp;2 und stellen eine wichtige Hilfestellung f\u00fcr die Bilanzierungspraxis dar.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Der Immobilienwirtschaftliche Fachausschuss (IFA) des IDW beantwortet in einem Support-Dokument (Stand:\u00a002.11.2026) ausgew\u00e4hlte Praxisfragen zur handelsrechtlichen Bilanzierung von Immobilien des Anlageverm\u00f6gens. Es konkretisiert die IDW-Stellungnahme zur Rechnungslegung IDW\u00a0RS\u00a0IFA\u00a02 und folgt deren Gliederung. Im Mittelpunkt stehen die Anschaffungskosten, die planm\u00e4\u00dfige Abschreibung von Geb\u00e4uden und die Pr\u00fcfung einer au\u00dferplanm\u00e4\u00dfigen Abschreibung. 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