Ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung von Wohnraum liegt nicht vor, wenn die Untervermietung darauf abzielt, Einnahmen zu erzielen, die über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Kosten hinausgehen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 28.01.2026 entschieden (Az. VIII ZR 228/23).
Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, sofern hierfür ein berechtigtes Interesse besteht. Ob ein solches Interesse gegeben ist, ist durch Auslegung der Norm zu bestimmen. Maßgeblich sind dabei insbesondere die Entstehungsgeschichte der Vorschrift sowie die gesetzgeberische Zielsetzung. Danach dient die Möglichkeit der Untervermietung vor allem dem Zweck, dem Mieter bei einer wesentlichen Veränderung seiner persönlichen oder wirtschaftlichen Lebensumstände den Erhalt der Wohnung zu ermöglichen. Die Vorschrift soll hingegen nicht dazu dienen, dem Mieter eine eigenständige Einnahmequelle durch eine gewinnorientierte Untervermietung zu eröffnen.
Sachverhalt und bisheriger Prozessverlauf:
Der Beklagte war seit 2009 Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin. Die monatliche Nettokaltmiete betrug EUR 460,00. Während eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ab Anfang 2020 ohne Zustimmung der Vermieterin an zwei Untermieter weiter. Die vereinbarte Nettokaltmiete belief sich dabei auf EUR 962,00 zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen, sodass insgesamt monatlich EUR 1.100,00 von den Untermietern gezahlt wurden. Nach erfolgloser Abmahnung wegen der unerlaubten Untervermietung kündigte die Vermieterin dem Beklagten das Mietverhältnis im Februar 2022 ordentlich.
Während das Amtsgericht (Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 20.09.2022, Az. 225 C 54/22) die Räumungsklage zunächst abwies, gab das Berufungsgericht (Landgericht Berlin, Urteil vom 27.09.2023, Az. 64 S 270/22) der Klage statt.
Entscheidung des BGH:
Der BGH hat die Revision des Beklagten zurückgewiesen und die Entscheidung der Vorinstanz bestätigt. Der Vermieterin steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu. Die Kündigung sei wirksam, da der Beklagte seine mietvertraglichen Pflichten durch die unerlaubte Untervermietung schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB habe nicht bestanden, da die Untervermietung auf Gewinnerzielung ausgerichtet gewesen sei.
Nach Auffassung des Senats reicht die durch § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB vermittelte Rechtsposition des Mieters nicht so weit, dass sie ein Recht auf eine gewinnbringende Untervermietung der Wohnung umfasse. Zwar sei es nach ständiger Rechtsprechung anerkannt, dass der Wunsch des Mieters, seine eigenen Miet- und Wohnkosten zu reduzieren, ein berechtigtes Interesse darstellen könne. Einnahmen, die diese Kosten übersteigen, seien hiervon jedoch nicht gedeckt.
Diese Auslegung trage zugleich den Interessen der Untermieter Rechnung, da sie grundsätzlich vor überhöhten Untermieten schütze. Im konkreten Fall habe der Beklagte nach den bindenden Feststellungen des Berufungsgerichts einen Überschuss erzielt, der über seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausging. Bereits aus diesem Grund fehle es an einem berechtigten Interesse an der vorgenommenen Untervermietung.
Offen bleiben konnte daher, ob und inwieweit zusätzliche Leistungen des Mieters – etwa die Überlassung von Mobiliar – bei der Beurteilung einer Gewinnerzielung zu berücksichtigen wären. Ebenso musste der Senat nicht entscheiden, ob ein berechtigtes Interesse im vorliegenden Fall auch wegen eines möglichen Verstoßes gegen die Regelungen der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) zu verneinen gewesen wäre.
Praxishinweis:
Das Bundesjustizministerium plant eine gesetzliche Begrenzung von Möblierungszuschlägen. Für vollmöblierte Wohnungen soll künftig eine Pauschale von maximal fünf Prozent der Nettokaltmiete gelten. Wann der Entwurf ins Kabinett oder den Bundestag eingebracht wird, ist noch offen.