Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat mit Urteil vom 3. Dezember 2025 Grundsätze zu den Anforderungen an vom Gutachterausschuss ermittelte Liegenschaftszinssätze und ihre Eignung für die erbschafsteuerliche Bewertung von Grundstücken aufgestellt.
Vom Gutachterausschuss ermittelte Liegenschaftszinssätze sind für die Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Erbschaftsteuer geeignet, wenn der Gutachterausschuss bei der Ermittlung die an ihn gerichteten Vorgaben des BauGB sowie der darauf beruhenden Verordnungen eingehalten hat.
Leitsätze
- Bedarfsbewertung, typisierte Bewertung: Liegenschaftszinssätze des Gutachterausschusses sind nicht geeignet und daher im Rahmen der typisierten Bewertung nicht anzuwenden, wenn der Gutachterausschuss nur Spannen oder Orientierungswerte angibt, ohne zugleich Kriterien für die Ermittlung des genauen Wertes mitzuteilen.
- Für Bewertungsstichtage bis zum 22.07.2021 sind Liegenschaftszinssätze des Gutachterausschusses in zeitlicher Hinsicht dann anzuwenden, wenn der Gutachterausschuss sie für einen Zeitraum berechnet hat, der den Bewertungsstichtag umfasst; auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung des Gutachterausschusses oder der Veröffentlichung kommt es nicht an.
Gründe
Gemäß § 188 Abs. 2 BewG a. F. sind die von den Gutachterausschüssen gemäß §§ 192 ff. BauGB ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssätze anzuwenden. Soweit keine geeigneten Liegenschaftszinssätze von den Gutachterausschüssen zur Verfügung stehen, gilt für Mietwohngrundstücke ein Zinssatz in Höhe von 5 %.
Vom Gutachterausschuss ermittelte Liegenschaftszinssätze sind für die Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Erbschaftsteuer geeignet, wenn der Gutachterausschuss bei der Ermittlung die an ihn gerichteten Vorgaben des BauGB sowie der darauf beruhenden Verordnungen eingehalten hat.
Die im Grundstücksmarktbericht ausgewiesenen Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser müssen demnach sachverständig angewendet und ggf. angepasst werden. Der Grundstücksmarktbericht definiert oder erläutert jedoch nicht, wie eine sachverständige Anwendung und Anpassung konkret zu erfolgen hat – dies zum Beispiel von anderen Gutachterausschüssen für die Anwendung von Umrechnungskoeffizienten u. a. vorgegeben wird. Ohne entsprechende Informationen oder Vorgaben können insbesondere Nichtfachkundige die ausgewiesenen Liegenschaftszinssätze nicht zutreffend anwenden.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber mit den Regelungen zu den Liegenschaftszinssätzen u. a. eine Typisierung und Vereinfachung der Bedarfsbewertung beabsichtigt hat. So dürfen zum Beispiel über die bloße Beachtung etwaiger vom Gutachterausschuss vorgegebener Differenzierungen hinaus die Finanzämter keine eigenen Werte ableiten. Aus der Vorschrift des § 193 Abs. 5 Nr. 1 BauGB („Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere 1. Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, …“) ergibt sich vielmehr, dass für eine bestimmte Grundstücksart an einem bestimmten Ort ein bestimmter Zinssatz ermittelt werden muss. Die Ermittlung einer Bandbreite genügt insoweit nicht.
Das Urteil ist rechtskräftig.