BFH-Urteil zur Rückwirkung von § 6e EStG: Klare Leitlinien für die steuerliche Behandlung von Fondsetablierungskosten

In einem richtungsweisenden Urteil hat der BFH entschieden, dass § 6e EStG auch rückwirkend auf Steuerjahre vor Einführung der Vorschrift anwendbar ist. Der fehlende Vertrauensschutz und die Klarstellung bestehender Rechtsprechung sind dabei entscheidende Faktoren.

I. Einleitung

Mit Urteil vom 15. Juli 2025 (IX R 13/24) hatte der BFH erstmals Gelegenheit, sich zu der im Jahr 2019 neu eingefügten Regelung des § 6e EStG zu äußern. Gegenstand des Verfahrens war die Frage, ob die rückwirkende Anwendung des § 6e EStG auf Wirtschaftsjahre, die bereits vor dem Inkrafttreten der Norm am 18. Dezember 2019 endeten, mit dem verfassungsrechtlichen Rückwirkungsverbot vereinbar ist.

II. Sachverhalt

Die Klägerin, eine Immobilienprojektentwicklungsgesellschaft in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG, erzielte im Streitjahr 2014 Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie. Zur Absicherung der Mieteinkünfte schloss die Klägerin einen Garantievertrag ab und leistete im Oktober 2014 eine Pachtgarantie und eine Pre-Opening-Zahlung an die Garantiegeberin.

Die Klägerin behandelte die Kosten für die Pachtgarantie als aktiven Rechnungsabgrenzungsposten und grenzte diesen Betrag über 25 Jahre ab. Die Pre-Opening-Zahlung behandelte sie als sofort abziehbare Werbungskosten.

Das Finanzamt erkannte diese Behandlung jedoch nicht an und klassifizierte die Zahlungen als zu aktivierende Fondsetablierungskosten gemäß § 6e EStG. Dagegen wandte sich die Klägerin mit dem Argument, die rückwirkende Anwendung der Norm verstoße gegen das verfassungsrechtliche Rückwirkungsverbot.

III. Urteil des BFH

Der BFH wies die Revision als unbegründet zurück. Er folgte der Auffassung des Finanzamts und ordnete die Zahlungen der Klägerin als Fondsetablierungskosten i. S. d. § 6e EStG ein. Die Norm sei gemäß § 52 Abs. 14a EStG rückwirkend auch auf das Veranlagungsjahr 2014 anwendbar.

• Fondsetablierungskosten, § 6e EStG

Zwischen den Beteiligten war unstreitig, dass die Kosten für die Pachtgarantie und die Pre-Opening-Zahlung Fondsetablierungskosten i. S. d. § 6e EStG darstellen, der gemäß § 9 Abs. 5 S. 2 Alt. 4 EStG auch bei Überschusseinkünften Anwendung findet. Zudem sind nach Ansicht des BFH die Voraussetzungen des § 6e Abs. 1 S. 2, Abs. 2 S. 2 EStG ebenfalls zweifelsfrei erfüllt, da die Anleger, welche über eine Beteiligung an der Klägerin mittelbar am streitgegenständlichen Grundstück mit der Immobilie als Anlageobjekt beteiligt werden sollten, keine Möglichkeit hatten auf das bereits vorformulierte Vertragswerk Einfluss zu nehmen. Zudem fielen die Pachtgarantie und die Pre-Opening-Zahlung gleich zu Beginn, mithin zeitlich in der Investitionsphase des Projekts an und dienten dazu, ein etwaiges Mietrisiko abzusichern. Sie standen somit auch in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Anlage, da so ein sicheres Investment geschaffen werden sollte.

• Rückwirkende Anwendung auf das Streitjahr 2014

Auch die rückwirkende Anwendung des § 6e EStG auf das Streitjahr 2014 begegnet laut BFH keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.

Das Rechtsstaatsprinzip sieht grundsätzlich ein Rückwirkungsverbot für sogenannte echte Rückwirkungen vor, also für Fälle, in denen eine Rechtsnorm nachträglich belastend auf abgeschlossene Sachverhalte einwirkt. Die Rechtsprechung erkennt jedoch Ausnahmen an, unter denen dieses Verbot durchbrochen werden kann.

Der BFH stützte sich auf die Fallgruppe des fehlenden Vertrauensschutzes. Demnach findet das Rückwirkungsverbot nur Anwendung, wenn auf den Bestand einer bestimmten Rechtslage vertraut werden durfte. Dies war hier nicht der Fall, da durch die Einführung des § 6e EStG lediglich die zuvor bestehende Rechtsprechungspraxis festgeschrieben wurde.

Zum maßgeblichen Zeitpunkt sah die gefestigte Rechtsprechung vor, dass Aufwendungen eines geschlossenen Fonds für dessen Etablierung in voller Höhe als Anschaffungskosten der gesamthänderisch erworbenen Wirtschaftsgüter zu behandeln sind. Dies galt auch für Mietgarantien und somit ausdrücklich für die hier streitgegenständlichen Zahlungen (Pachtgarantie und Pre-Opening-Zahlungen). Ein schutzwürdiges Vertrauen darauf, dass Fondsetablierungskosten direkt als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abzugsfähig sind, bestand zu keinem Zeitpunkt. Weder die Einführung des § 15b EStG noch das BFH-Urteil vom 26. April 2018 (IV R 33/15) hätten daran etwas geändert.

Die steuerliche Absetzung solcher Fondsetablierungskosten erfolgte lediglich zeitlich verteilt über die Nutzungsdauer im Rahmen der Abschreibung (AfA).

IV. Fazit

Das Urteil des BFH ist nicht nur für Projektentwicklungsgesellschaften, sondern auch für andere Fonds wie zum Beispiel Private-Equity oder Venture-Capital-Fonds von erheblicher Bedeutung, da auch bei diesen nach Ansicht der Finanzverwaltung der Anwendungsbereich des § 6e EStG als eröffnet gilt. Zu beachten ist aber, dass ein weiterer, ähnlich gelagerter Fall derzeit noch beim 4. BFH-Senat anhängig ist (IV R 6/24). Es bleibt abzuwarten, ob die Verfassungsmäßigkeit der echten Rückwirkung von § 6e EStG nicht doch noch einmal vor dem BVerfG überprüft wird.