Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass ein Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts eines Grundstücks nicht allein wegen eines höheren, zeitnah erzielten Kaufpreises zurückgewiesen werden darf. Das Finanzgericht muss sich vielmehr mit den konkreten Feststellungen und Wertansätzen des Gutachtens auseinandersetzen.
Mit Beschluss vom 4. August 2026 (Az. II B 87/25) hatte der Bundesfinanzhof (BFH) über den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts von Grundbesitz für Zwecke der Erbschaftsteuer zu entscheiden.
Der Kläger war Erbe zweier gemischt genutzter Grundstücke. Zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG legte er im Juli 2020 ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vor. Im Ertragswertverfahren ermittelte der Sachverständige zum Bewertungsstichtag Werte von 210.000 € für das erste und 305.000 € für das zweite Grundstück. Im Februar 2021 veräußerte der Kläger die Grundstücke für insgesamt 900.000 €. Auf das erste Grundstück entfielen 380.000 € und auf das zweite 520.000 €. Das Finanzamt berücksichtigte die Gutachten nicht und stellte stattdessen Grundbesitzwerte von 290.834 € bzw. 405.006 € fest.
Zwar erfüllten die vorgelegten Gutachten nach Auffassung des Finanzgerichts grundsätzlich die Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Sachverständigengutachten. Gegen die Übernahme der darin ermittelten Werte sprach für das Finanzgericht jedoch die Höhe der tatsächlich erzielten Kaufpreise. Nach Auffassung des Finanzgerichts stellt ein bei einer Veräußerung an einen fremden Dritten erzielter Kaufpreis einen besonders sicheren Anhaltspunkt für den Wert eines Grundstücks dar. Es sah daher keinen Anlass, die niedrigeren Werte aus den Gutachten zugrunde zu legen.
BFH: Sachverständigengutachten ist umfassend zu würdigen
Der BFH hob das Urteil des Finanzgerichts auf und verwies die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurück. Nach Auffassung des BFH lagen Verfahrensmängel vor: Das Finanzgericht habe bei seiner Beweiswürdigung weder das Gesamtergebnis des Verfahrens nach § 96 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 FGO ausreichend berücksichtigt noch den Sachverhalt nach § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO hinreichend aufgeklärt. Das Finanzgericht habe dem tatsächlich erzielten Kaufpreis bei der Würdigung der Gutachten zu Unrecht schematischen Vorrang eingeräumt und die Gutachten unter pauschaler Bezugnahme auf den Kaufpreis zurückgewiesen. Der Kläger hatte in seiner Beschwerde insbesondere gerügt, das Finanzgericht habe nicht im Einzelnen begründet, weshalb die in den Gutachten angesetzten Mängel- und Sanierungspositionen von 20.500 € bzw. 80.500 € unzutreffend oder unbeachtlich seien.
Nach § 198 Abs. 1 Satz 1 BewG ist ein niedrigerer gemeiner Wert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179 und 182 bis 196 BewG ermittelte Wert. Als Nachweis kommt gemäß § 198 Abs. 2 BewG insbesondere ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken in Betracht.
Ein ordnungsgemäß erstelltes und plausibles Gutachten darf jedoch nicht allein deshalb insgesamt unberücksichtigt bleiben, weil einzelne Feststellungen oder Wertansätze nicht überzeugen. Das Finanzgericht muss sich vielmehr mit den Feststellungen des Sachverständigen auseinandersetzen und eine abweichende Bewertung nachvollziehbar begründen. Erforderlichenfalls muss es den Sachverhalt weiter aufklären.
Auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis kann nach § 198 Abs. 3 BewG als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen. Voraussetzung ist, dass der Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist und die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag unverändert sind. Die Vorschrift gilt nach ihrem klaren Wortlaut jedoch nur für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Ein höherer als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG festgestellte Wert kann aufgrund eines zeitnah erzielten Kaufpreises nicht angesetzt werden. Der im Streitfall erzielte höhere Kaufpreis durfte daher zwar bei der Beweiswürdigung berücksichtigt werden, rechtfertigte aber nicht dessen schematischen Vorrang vor den Sachverständigengutachten.
Das Finanzgericht muss daher im zweiten Rechtsgang erneut prüfen, ob die Gutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Dabei hat es insbesondere die vom Sachverständigen berücksichtigten Mängel und Sanierungsmaßnahmen sowie die daraus abgeleiteten Wertabschläge in die Beweiswürdigung einzubeziehen und sich mit den Gründen für eine gegebenenfalls abweichende Bewertung auseinanderzusetzen. Ob die in den Gutachten ermittelten niedrigeren Grundstückswerte anzusetzen sind, hat das Finanzgericht im zweiten Rechtsgang erneut zu entscheiden.