Mit Schreiben vom 19.10.2026 hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) die Rechtsprechung des EuGH und des BFH zur umsatzsteuerlichen Behandlung der Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen in den Umsatzsteuer-Anwendungserlass übernommen. Das bisher von der Finanzverwaltung vertretene zwingende Aufteilungsgebot zwischen steuerfreier Grundstücksüberlassung und steuerpflichtiger Überlassung von Betriebsvorrichtungen wird damit aufgehoben.
- Bisherige Verwaltungsauffassung
Nach der bisherigen Auffassung der Finanzverwaltung war die Vermietung oder Verpachtung von Betriebsvorrichtungen gemäß § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG stets von der Steuerbefreiung für Grundstücksvermietungen ausgeschlossen. Dies galt auch dann, wenn die Überlassung der Betriebsvorrichtungen lediglich Nebenleistungscharakter hatte.
In der Praxis führte dies regelmäßig dazu, dass das Entgelt in einen steuerfreien Teil für die Grundstücksüberlassung und einen steuerpflichtigen Teil für die Überlassung der Betriebsvorrichtungen aufgeteilt werden musste. Dies hatte u. a. teils sehr aufwendige Ermittlungen zur Vorsteueraufteilung zur Folge.
- Änderung durch das BMF-Schreiben vom 19.10.2026
Mit der Anpassung von Abschnitt 4.12.10 des Umsatzsteueranwendungserlasses übernimmt die Finanzverwaltung nun die Rechtsprechung von EuGH und BFH. Die Vermietung eines Grundstücks zusammen mit Betriebsvorrichtungen kann künftig als einheitliche Leistung beurteilt werden.
Ob eine einheitliche Leistung vorliegt, richtet sich nach den allgemeinen Grundsätzen zur Abgrenzung von Haupt- und Nebenleistungen. Maßgeblich sind insbesondere:
- die Sicht eines Durchschnittsverbrauchers,
- der wirtschaftliche Gehalt der Leistung und
- die Frage, welcher Leistungsbestandteil das Gesamtbild der Leistung prägt.
Im Einzelfall können auch mehrere selbstständige Hauptleistungen vorliegen.
Dient die Überlassung der Betriebsvorrichtungen lediglich dazu, die Grundstücksüberlassung unter optimalen Bedingungen in Anspruch zu nehmen, liegt regelmäßig eine Nebenleistung vor. Die Überlassung der Betriebsvorrichtungen teilt dann das umsatzsteuerliche Schicksal der Grundstücksüberlassung, sodass die Gesamtleistung nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG steuerfrei sein kann.
Prägen die Betriebsvorrichtungen hingegen die Gesamtleistung, ist die Nutzungsüberlassung nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG insgesamt steuerpflichtig. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn komplexe Betriebsvorrichtungen die bestimmungsgemäße Nutzung des Objekts überhaupt erst ermöglichen.
- Übergangsregelung
Die neuen Grundsätze gelten in allen offenen Fällen.
Für vor dem 01.01.2027 ausgeführte Umsätze wird es jedoch nicht beanstandet, wenn die Beteiligten die bisherige Verwaltungsauffassung übereinstimmend anwenden. Dies gilt auch für Zwecke des Vorsteuerabzugs.
- Auswirkungen für die Praxis
Die Anpassung des UStAE kann zu einer geänderten umsatzsteuerlichen Beurteilung bestehender Miet- und Pachtverhältnisse führen. Unternehmen sollten daher bestehende Vertragsverhältnisse zeitnah überprüfen und die umsatzsteuerlichen Auswirkungen einer möglichen Neubewertung analysieren.
Sofern aufgrund der geänderten Verwaltungsauffassung eine einheitliche Behandlung als steuerfreie oder steuerpflichtige Leistung infrage kommt, können durch eine entsprechende Umstellung aufwendige Berechnungen zur Vorsteueraufteilung ggf. wegfallen. In diesem Zusammenhang sind die Auswirkungen auf den Vorsteuerabzug sowie mögliche Vorsteuerberichtigungen nach § 15a UstG zu berücksichtigen.
Trotz der erfolgten Umsetzung der EuGH- und BFH-Rechtsprechung bleiben insbesondere die Abgrenzung zwischen Haupt- und Nebenleistung sowie die Beurteilung komplexer Betriebsvorrichtungen weiterhin mit Unsicherheiten behaftet.