Handelsrechtliche Bilanzierung von Immobilien des Anlagevermögens: IDW-Fachausschuss beantwortet Praxisfragen

Der Immobilienwirtschaftliche Fachausschuss (IFA) des IDW beantwortet in einem Support-Dokument (Stand: 02.11.2026) ausgewählte Praxisfragen zur handelsrechtlichen Bilanzierung von Immobilien des Anlagevermögens. Es konkretisiert die IDW-Stellungnahme zur Rechnungslegung IDW RS IFA 2 und folgt deren Gliederung. Im Mittelpunkt stehen die Anschaffungskosten, die planmäßige Abschreibung von Gebäuden und die Prüfung einer außerplanmäßigen Abschreibung. Die Ausführungen geben die derzeitige Auffassung des IFA des IDW wieder und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Der Immobilienwirtschaftliche Fachausschuss (IFA) des IDW hat ein Dokument mit ausgewählten Praxisfragen zur handelsrechtlichen Bilanzierung von Immobilien des Anlagevermögens veröffentlicht. Die Hilfestellung des IDW konkretisiert die IDW-Stellungnahme zur Rechnungslegung IDW RS IFA 2 zur Bilanzierung und Bewertung von Immobilien und folgt deren Gliederung.

Im Mittelpunkt der aktuellen Äußerungen des IDW stehen die Anschaffungskosten, die planmäßige Abschreibung von Gebäuden sowie die Prüfung einer außerplanmäßigen Abschreibung. Die Ausführungen geben die derzeitige Auffassung des IFA des IDW wieder und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie liefern jedoch eindeutige und klare Hinweise zu ausgewählten Bilanzierungsfragen.

Vermietung unterhalb der Marktmiete

Vermietet ein Unternehmen eine Immobilie aufgrund einer Selbstverpflichtung für eine bestimmte Zeit unterhalb der erzielbaren Marktmiete, kann die tatsächlich niedrigere Miete bei der Wertermittlung berücksichtigt werden. Ein Gutachten kann daher zunächst mit der niedrigeren tatsächlichen Miete rechnen und anschließend die erwartete Entwicklung bis zur Marktmiete einbeziehen.

Für den handelsrechtlichen Niederstwerttest ist der Buchwert mit dem beizulegenden Wert am Abschlussstichtag zu vergleichen. Bei einer Renditeimmobilie ist grundsätzlich von einer dauerhaften Nutzungsabsicht auszugehen. Die Selbstverpflichtung des Unternehmens, eine niedrigere Miete zu verlangen, sagt für sich genommen nichts über den Wert der Immobilie aus Sicht eines beliebigen Eigentümers aus. Wurde die Mindermiete im Gutachten sachgerecht berücksichtigt, stellt der dort ermittelte intersubjektiv nachprüfbare Wert im beschriebenen Fall den beizulegenden Wert dar.

Zugangsbewertung

Anschaffungsnebenkosten:

Zu den Anschaffungskosten gehören neben dem Kaufpreis auch einzeln zurechenbare Nebenkosten, etwa Notarkosten und Grunderwerbsteuer. Diese sind bei Zugang der Immobilie zu aktivieren.

Bei der späteren Werthaltigkeitsprüfung ist zu beachten, dass ein üblicher Marktwert häufig keine Transaktions- oder Anschaffungsnebenkosten enthält. Der beizulegende Wert soll solche Kosten jedoch berücksichtigen, soweit sie typischerweise auch bei einem vergleichbaren Erwerb durch einen beliebigen Eigentümer entstehen würden. Allein weil die aktivierten Nebenkosten den Buchwert erhöhen, folgt deshalb nicht automatisch eine außerplanmäßige Abschreibung.

Aufteilung eines Gesamtkaufpreises:

Ein bebautes Grundstück umfasst bilanziell mindestens zwei selbstständige Vermögensgegenstände: Grund und Boden sowie das oder die Gebäude. Ein Gesamtkaufpreis ist nach dem Einzelbewertungsgrundsatz aufzuteilen. Enthält der Kaufvertrag eine Aufteilung, ist dieser zu folgen, sofern sie nicht willkürlich erscheint. Indizien für Willkür sind eine fehlende Marktorientierung oder fehlende Vergleichsdaten, erhebliche unbegründete Abweichungen von Gutachten oder Bodenrichtwerten sowie eine auf individuelle, etwa steuerliche, Ziele des Erwerbers zugeschnittene Aufteilung.

Wurde nur ein Gesamtkaufpreis vereinbart, kann dieser, soweit er den intersubjektiv nachprüfbaren Immobilienwert nicht übersteigt, nach dem Verhältnis des vorläufigen Sachwerts des Gebäudes zum Verkehrswert des unbebauten Grund und Bodens aufgeteilt werden. Der IFA hält diese Methode für sachgerecht, weil sie die Wiederbeschaffungssituation abbildet. Beim Sachwert sind die Normalherstellungskosten mithilfe von Baupreisindizes auf den Bewertungsstichtag fortzuschreiben und über einen Marktanpassungsfaktor an den Teilmarkt anzupassen. Der Bodenwert ergibt sich in der Regel aus den Bodenrichtwerten, die bei fehlendem oder eingeschränktem Marktgeschehen kritisch zu hinterfragen sind.

Ebenfalls zulässig ist – wiederum nur bis zur Höhe des intersubjektiv nachprüfbaren Immobilienwerts – eine Aufteilung im Verhältnis der Ertragswerte von Grund und Boden sowie Gebäude. Der Bodenrichtwert ist dabei sachgerecht an die Bebauung anzupassen, und es sollten Grundstückssachverständige hinzugezogen werden. Unzulässig ist es, die Rechengrößen des Ertragswertverfahrens nach ImmoWertV (Bodenwert, Gebäudeertragswert) als gesonderte Werte zu verwenden, da das Verfahren nur einen Gesamtwert ermittelt.

Folgebewertung

Planmäßige Abschreibung und Nutzungsdauer:

Gebäude werden über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben. Diese ist vorsichtig zu schätzen, richtet sich nach technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Gesichtspunkten und unterliegt dem Stetigkeitsgrundsatz (§ 252 Abs. 1 Nr. 6 HGB). Bei Wohngebäuden liegt sie in der Regel nicht unter 50 Jahren und, von Ausnahmen abgesehen, nicht über 80 Jahren.

Eine Verlängerung der Nutzungs- und Abschreibungsdauer kommt nur nach umfassenden baulichen Maßnahmen an der gesamten Bausubstanz in Betracht und setzt die Bestätigung durch sachkundige Fachleute voraus. Die Modernisierung einzelner Wohnungen genügt nicht, es sei denn, sie ist Teil einer umfassenden Gesamtmaßnahme. Eine zu kurz geschätzte Nutzungs- und Abschreibungsdauer ist nur dann neu zu schätzen, wenn andernfalls die Klarheit des Jahresabschlusses oder das Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage beeinträchtigt wäre. Zwischen der handelsbilanziellen Nutzungsdauer und der typisierten Nutzungsdauer eines Gutachtens besteht kein direkter Zusammenhang. Eine längere Gutachten-Restnutzungsdauer verlängert die handelsbilanzielle Nutzungsdauer daher nicht.

Außerplanmäßige Abschreibungen

Für Grund und Boden sowie Gebäude ist jeweils gesondert zu prüfen, ob eine außerplanmäßige Abschreibung erforderlich ist. Eine zusammengefasste Prüfung, bei der die Gesamtbuchwerte des Grundstücks mit dem Gesamtwert der Immobilie verglichen werden, genügt nicht. Die einzelnen Vermögensgegenstände sind selbstständig zu bewerten.

Wird der Gesamtwert einer bebauten Immobilie durch ein Gutachten ermittelt, muss dieser Wert sachgerecht auf Grund und Boden sowie Gebäude verteilt werden. Wurde beim Erwerb eine angemessene Aufteilung vorgenommen, ist diese grundsätzlich auch für die Folgebewertung maßgeblich. Sie sollte jedoch regelmäßig überprüft werden. Stellt sich heraus, dass die ursprüngliche Verteilung willkürlich war oder am aktuellen Bewertungsstichtag nicht mehr passt, ist ggf. eine neue Aufteilung erforderlich.

Eine außerplanmäßige Abschreibung nach dem HGB setzt voraus, dass der beizulegende Wert unter dem Buchwert liegt und die Wertminderung voraussichtlich dauerhaft ist. Die Prüfung erfolgt deshalb in zwei Schritten: Zunächst wird festgestellt, ob überhaupt eine Differenz zwischen Buchwert und beizulegendem Wert besteht. Anschließend wird beurteilt, ob die Wertminderung voraussichtlich über einen längeren Zeitraum (im Sinne der dauerhaften Wertminderung) anhält.

Eine Wertminderung kann als vorübergehend gelten, wenn aufgrund nachvollziehbarer Umstände erwartet werden kann, dass ihre Ursachen innerhalb eines angemessenen Zeitraums wegfallen. Als Orientierung nennt das IDW in der Regel drei bis fünf Jahre; bei besonders langen Restnutzungsdauern können bis zu zehn Jahre maßgeblich sein. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls.

Besonderheiten bei unbebauten Grundstücken:

Unbebauter Grund und Boden wird nicht planmäßig abgeschrieben. Ein gesunkener Bodenrichtwert führt nicht automatisch zu einer außerplanmäßigen Abschreibung, entscheidend ist vielmehr, ob der Wert voraussichtlich dauerhaft gesunken ist. Eine fiktive Fortschreibung des Buchwerts anhand von Preisindizes des Statistischen Bundesamts ist unzulässig. Zu berücksichtigen sind qualitative und quantitative Faktoren des Einzelfalls, etwa die frühere Wertentwicklung auf dem Teilmarkt und der Betrachtungszeitraum für das aufstehende Gebäude. Die Beurteilung ist zu dokumentieren.

Praktische Kernaussagen

• Nebenkosten des Erwerbs: Sie sind Teil der Anschaffungskosten und begründen allein keinen Abschreibungsbedarf, nur weil der Marktwert der Immobilie, der regelmäßig solche Nebenkosten nicht beinhaltet, geringer ist als der Buchwert.
  
  
• Kaufpreisaufteilung: Vertragliche Aufteilung ist zu übernehmen, sofern sie nicht willkürlich ist. Andernfalls kommen die Sachwert- oder Ertragswertmethode in Betracht, jeweils begrenzt durch den intersubjektiv nachprüfbaren Immobilienwert.
  
  
• Getrennte Bewertung: Grund und Boden sowie Gebäude sind einzeln zu prüfen.
  
  
• Nutzungsdauer: Verlängerung der Nutzungs- und Abschreibungsdauer der Immobilie nur nach umfassenden Maßnahmen mit fachlicher Bestätigung. Die Gutachten-Nutzungsdauer ersetzt die handelsbilanzielle Schätzung nicht.
  
  
• Abschreibung: Voraussetzung sind ein niedrigerer beizulegender Wert und eine voraussichtlich dauernde Wertminderung, geprüft durch Fortschreibung des Buchwerts.
  
  
• Bodenrichtwerte: Ein gesunkener Wert allein belegt keine dauernde Wertminderung.

Die konkrete Bilanzierung von Immobilien, also Grund und Boden einerseits und Gebäuden andererseits, hängt von den tatsächlichen Verhältnissen, den Bewertungsunterlagen und der angewandten Methode ab. Die vorliegenden Ausführungen des IDW ergänzen die Grundsätze von IDW RS IFA 2 und stellen eine wichtige Hilfestellung für die Bilanzierungspraxis dar.