Bei der Vermietung von Grundbesitz bzw. deren Veräußerung sind Erträge unter bestimmten Voraussetzungen durch die sogenannte „erweiterte Gewerbesteuerkürzung“ (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) gewerbesteuerfrei. Dies setzt aber voraus, dass ausschließlich Einkünfte aus der Verwaltung und Nutzung von eigenem Grundbesitz (und ggf. zusätzlich eigenem Kapitalvermögen) erzielt werden. Bei anderen Einkünften, sei es auch nur in sehr geringem Umfang, wurde die erweiterte Gewerbesteuerkürzung gänzlich, d.h. für alle Einkünfte, versagt.
Problematik bei bisheriger Rechtslage
Der BFH hat das Ausschließlichkeitserfordernis bei § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG stets sehr streng interpretiert. So hat er vor kurzem noch im Falle einer Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen die erweiterte Gewerbesteuerkürzung versagt, obwohl sich der auf die Betriebsvorrichtungen entfallende Anteil der Gesamtmiete auf nur 0,3% belief. Einen Raum für eine Bagatellgrenze gäbe es nicht.
Die Vermeidung jeglicher Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen stellt vor allem den Käufer bei Immobilientransaktionen vor große Herausforderungen. Wenn der Verkäufer nämlich Grundbesitz einschließlich Betriebsvorrichtungen vermietet, welche wesentliche Bestandteile des Gebäudes darstellen (z.B. Lastenaufzug), wird der Erwerber des Grundstücks grundsätzlich neuer Eigentümer und Vermieter dieser „schädlichen“ Gegenstände.
Zumindest hat der BFH zuletzt 2019 festgestellt, dass für die Annahme „eigenen“ Grundbesitzes das wirtschaftliche Eigentum maßgeblich ist. Der Käufer kann also die zivilrechtlich zwingende Rechtsfolge umgehen, indem er das wirtschaftliche Eigentum an den Betriebsvorrichtungen auf eine andere Konzerngesellschaft oder auf den Mieter selbst überträgt.
Die Gewährleistung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung für den Käufer erfordert deshalb eine sehr sorgfältige Vertragsgestaltung und eine akribische Identifizierung aller Betriebsvorrichtungen.
Erleichterung durch neue Rechtslage
Ziemlich unerwartet kommen nun Erleichterungen von Seiten des Gesetzgebers. Erst vom Finanzausschuss des Bundestages wurde eine Unschädlichkeitsgrenze in den Gesetzesentwurf des Fondsstandortgesetzes eingefügt, welches am 11.06.2021 in Kraft getreten ist. Danach bleibt die erweiterte Kürzung ab dem Erhebungszeitraum 2021 erhalten, wenn die Einnahmen im maßgeblichen Wirtschaftsjahr aus diesen („schädlichen“) Tätigkeiten nicht höher sind als 5 % der Einnahmen aus der Überlassung des Grundbesitzes und aus unmittelbaren Vertragsverhältnissen mit den Mietern des Grundstücks stammen.
Diese Neuregelung ist erfreulich und längst überfällig. Der Steuerpflichtige erhält deutlich mehr Planungssicherheit im Hinblick auf die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung. Der Transaktionsprozess wird dadurch wesentlich entspannt, weil es für den Immobilienerwerber in diesem Stadium reicht, die Betriebsvorrichtungen grob zu ermitteln. In vielen Fällen wird dann keine besondere Vertragsgestaltung mehr nötig sein. Für Zwecke der Einkunftsermittlung muss natürlich eine genaue Zuordnung erfolgen, da die auf die Vermietung der Betriebsvorrichtungen entfallenden Einnahmen ja gerade nicht von der Gewerbesteuer befreit sind. Unklar bleibt nach dem Wortlaut „Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern des Grundbesitzes…“ ob die erweiterte Kürzung bei Erzielung von Einkünften aus der (Mit-)Veräußerung von Betriebsvorrichtungen greift. Falls nicht, würde das wiederum besondere Vertragsgestaltungen bei der Veräußerung erfordern.
