Auch teilentgeltliche Übertragungen von Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unterhalb der historischen Anschaffungskosten können eine Veräußerung im Sinne des § 23 EStG darstellen.
Erwirbt ein Steuerpflichtiger eine Immobilie im Wege einer Schenkung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge gegen die Übernahme von Bankdarlehen, so löst dies innerhalb der 10-Jahresfrist ein privates Veräußerungsgeschäft beim Übertragenden aus. Die Übertragung ist in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Dies gilt auch dann, wenn die Übertragung in ihrer Gesamtheit unterhalb der historischen Anschaffungskosten erfolgt. Die Übernahme von Schulden stellt eine entgeltliche Gegenleistung dar. In Höhe der Übernahme des Bankdarlehens liegt ein Entgelt vor.
Bei teilentgeltlichen Übertragungen von Privatvermögen erfolgt eine Aufteilung in einen entgeltlichen Teil und einen unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum gesamten Verkehrswert. Der entgeltliche Teil kann nun bei Übertragungen innerhalb von Jahren einen privaten Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG auslösen. Der unentgeltliche Teil ist einkommensteuerlich unbeachtlich. Nach dem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 11. März 2024 (IX R 17/24) kann sich der Übertragende nicht darauf berufen, er habe gesamt gesehen keinen Wertzuwachs erzielt, da die übernommenen Bankdarlehen geringer seien als seine historischen Anschaffungskosten.
Die bei der Übertragung von Betriebsvermögen geltende modifizierte Trennungstheorie scheidet nach Auffassung des BFH bei der teilentgeltlichen Übertragung von Privatvermögen aus (BFH vom 12. Dezember 2023 (IX R 15/23)). Dies führt für den Erwerber nun auch dazu, dass bei der entgeltlichen Weiterveräußerung auch hinsichtlich des unentgeltlich erworbenen Teils wiederum ein privates Veräußerungsgeschäft verwirklicht sein kann, wenn seit dem ursprünglichen Erwerb durch den Rechtsvorgänger und der Veräußerung durch den Rechtsnachfolger weniger als 10 Jahre verstrichen sind.