In einem Urteil vom 24.07.2025 (Az. III R 23/23) entschied der Bundesfinanzhof (BFH), dass eine Tätigkeit, die nicht ausdrücklich nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG erlaubt ist – im vorliegenden Fall das Halten von Oldtimern zur Wertsteigerung –, zum Verlust der erweiterten Grundstückskürzung führen kann, auch wenn damit keine Einnahmen erzielt werden.
Gesetzliche Regelung:
Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen, haben für Zwecke der Gewerbesteuer nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG die Möglichkeit, auf Antrag eine vollständige Steuerfreistellung zu erhalten. Der Gewerbeertrag, der als Grundlage der Besteuerung dient, wird hierbei um den Anteil gekürzt, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt – dies wird als „erweiterte Grundstückskürzung“ bezeichnet.
Die Regelung soll sicherstellen, dass Unternehmen, die nur in Eigenbesitz gehaltene Grundstücke verwalten, genauso behandelt werden wie private Grundstücksvermieter, die nicht der Gewerbesteuer unterliegen. Die erweiterte Grundstückskürzung ist besonders vorteilhaft für Unternehmen, die sich auf die Verwaltung von Immobilien oder Grundstücken spezialisiert haben (Grundstücksunternehmen), und hat daher eine hohe praktische Bedeutung. Allerdings wird sie von der Finanzverwaltung und den Finanzgerichten meist restriktiv angewendet, da sie eine Ausnahme von dem Grundsatz der Besteuerung darstellt. Neben der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes sind nur sehr eingeschränkte Nebentätigkeiten zulässig.
Sachverhalt:
Die Klägerin ist eine GmbH, deren Unternehmensgegenstand laut Gesellschaftsvertrag das Verwalten und Nutzen von ausschließlich eigenem Grundbesitz oder eigenem Kapitalvermögen sowie das Halten von Beteiligungen an anderen Gesellschaften und anderen Wertanlagen umfasst. Die GmbH hielt im Streitzeitraum unter anderem zwei Oldtimer im Anlagevermögen als Wertanlage. Diese hatte sie mit Gewinnerzielungsabsicht angeschafft, erzielte hieraus jedoch keine Einnahmen.
Für die Jahre 2016 bis 2020 beantragte die GmbH die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG. Das Finanzamt versagte die Kürzung jedoch, das FG Baden-Württemberg (Urteil vom 28.03.2023, Az. 6 K 878/22) bestätigte die Einschätzung des Finanzamts. Die Klägerin legte daraufhin Revision ein.
Urteil des BFH:
Auch der BFH wies die Revision der Klägerin zurück und erklärte, dass alle Tätigkeiten, die nicht ausdrücklich in § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG genannt werden, grundsätzlich zum Verlust der erweiterten gewerbesteuerlichen Grundstückskürzung führen können, wenn sie keine unschädliche Nebentätigkeit darstellen.
Die Klägerin argumentierte, es seien aus den Oldtimern in den betreffenden Jahren keine Einnahmen erzielt worden. Der BFH führte jedoch aus, dass die Gewerbesteuerkürzung bereits an der Tätigkeit selbst und nicht an der Frage, ob Erträge geflossen sind, scheitere – es komme gerade nicht darauf an, ob mit der Tätigkeit Einnahmen erzielt werden.
Der BFH stützt sich auf den Wortlaut und die Systematik des § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG und stellte klar, dass unentgeltliche Tätigkeiten nicht von der Kürzung ausgenommen seien. Die Vorschrift des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG sei insoweit nicht ertragsbezogen, sondern tätigkeitsbezogen zu verstehen.
Der Gesetzgeber habe bei der Ausgestaltung des Gesetzes bewusst zwischen den Voraussetzungen für die Steuerbefreiung und den Rechtsfolgen unterschieden, was auch in späteren Änderungen der Norm deutlich geworden sei. Die erweiterte Kürzung sei ausschließlich für Unternehmen vorgesehen, die nur gewerbliche Einkünfte aus der Verwaltung von eigenem Grundbesitz oder eigenem Kapitalvermögen erzielen, ohne dass ihre Tätigkeit über die Grenzen einer privaten Vermögensverwaltung hinausgeht.
Praxistipp:
Grundstücksunternehmen sollten genau prüfen, was sie „nebenbei“ machen.Alle Tätigkeiten außerhalb der Grundstücksverwaltung können die erweiterte Kürzung potenziell gefährden – selbst dann, wenn:
- keine Einnahmen erzielt werden
- die Tätigkeit untergeordnet erscheint
- es sich um reine Vermögensanlagen handelt.
Zu beachten ist auch, dass es für solche Nebentätigkeiten keine Geringfügigkeitsgrenze gibt. Oldtimer, Kunstwerke, wertvolle Sammlungsobjekte, Gold und Edelmetalle oder sonstige Anlagegegenstände sind somit grundsätzlich schädlich, soweit sie nicht als Kapitalvermögen einzuordnen sind und keinen Bezug zum Grundbesitz haben.