Am 15.01.2026 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass bilanzierende Gewerbetreibende auch nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes eine Beteiligung an einer Instandhaltungsrückstellung aktivieren müssen.
Leitsatz
Ein bilanzierender Gewerbetreibender, der Eigentümer einer Eigentumswohnung ist und Zahlungen in eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft gebildete Instandhaltungsrückstellung geleistet hat, muss seine Beteiligung an der Instandhaltungsrückstellung – trotz der Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze – mit dem Betrag der geleisteten und noch nicht verbrauchten Einzahlungen aktivieren.
Gründe
Nach der Rechtsprechung des BFH ist die Beteiligung an den von Wohnungseigentümergemeinschaften gebildeten Instandhaltungsrückstellungen mit dem Betrag der geleisteten und noch nicht verbrauchten Einzahlungen zu aktivieren. Daran ist festzuhalten.
Zum einen vermittelt sie einen geldwerten Anspruch des Wohnungseigentümers auf Bezahlung von Aufwendungen aus der Instandhaltungsrückstellung. Selbst wenn dieser Anspruch zivilrechtlich erst in der Folgezeit entstehen sollte, ist seine Entstehung zumindest hinreichend sicher und – durch die vorangegangenen Einzahlungen – in der Vergangenheit wirtschaftlich verursacht, was für seine Aktivierung im Grundsatz genügt. Zum anderen kann der genannte Anspruch jedenfalls zusammen mit dem Betrieb des Wohnungseigentümers übertragen werden. In diesem Fall wird ein Erwerber des Betriebs der Beteiligung an der Rückstellung einen eigenständigen Wert beimessen, da er in derselben Weise wie zuvor der Veräußerer von ihr profitiert und diesen Vorteil bei marktgerechtem Verhalten im Rahmen des Kaufpreises für den Betrieb abgelten würde. Daher ist die Beteiligung an der Instandhaltungsrückstellung als Wirtschaftsgut anzusehen.
Daraus folgt, dass die Beteiligung an der Instandhaltungsrückstellung in der Steuerbilanz eines betrieblich beteiligten Wohnungseigentümers aktiviert werden muss. Dabei ist sie mit den Anschaffungskosten anzusetzen, sofern nicht der Teilwert aufgrund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung niedriger ist.
Im Zeitpunkt der Einzahlung der Mittel in die Instandhaltungsrückstellung besteht noch kein für den Betriebsausgabenabzug bei den Einkünften aus Gewerbebetrieb ausreichender Veranlassungszusammenhang im Sinne des § 4 Abs. 4 EStG. Erst die Verausgabung der eingezahlten Mittel stellt das „auslösende Moment“ für die Zuordnung der Aufwendungen zur Erwerbssphäre dar.
Ein bilanzierender Gewerbetreibender darf die von ihm in eine Instandhaltungsrückstellung geleisteten Zahlungen nicht (sofort) als Betriebsausgaben abziehen. Denn die Überlegung, die im Bereich der Überschusseinkünfte zur Versagung des Werbungskostenabzugs führt, gilt für die Gewinnermittlung durch Betriebsvermögensvergleich gleichermaßen. Die Zahlungen sind zunächst erfolgsneutral zu behandeln.