Die Oberfinanzdirektion (OFD) Nordrhein-Westfalen veröffentlicht am 19. Februar 2026 eine Verfügung zur ertragsteuerlichen Behandlung von Aufwendungen an Baudenkmälern und Kulturgütern.
Verfügung betreffend die ertragsteuerliche Behandlung von Aufwendungen an Baudenkmälern und Kulturgütern vom 19. Februar 2026 – OFD Nordrhein-Westfalen, S 2198b-2015-0000557 – St 231
Abzug von Denkmalaufwendungen bei vermieteten, eigengewerblich oder beruflich genutzten Baudenkmälern
| Gesetzliche Vorschrift | Anwendungsbereich | Art der Begünstigung |
| § 7i Abs. 1 Satz 1 EStG | Herstellungskosten | Erhöhte Absetzungen im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren bis zu 9 %, anschließend in den folgenden vier Jahren bis zu 7 %. der Herstellungskosten |
| § 7i Abs. 1 Satz 5 EStG | Anschaffungskosten, soweit sie auf nach Abschluss des Kaufvertrages durchgeführte begünstigte Baumaßnahmen entfallen | Erhöhte Absetzungen im Jahr der Anschaffung und in den folgenden sieben Jahren bis zu 9 %, anschließend in den folgenden vier Jahren bis zu 7 % der Anschaffungskosten |
| § 11b EStG | Erhaltungsaufwendungen, die nach dem 31.12.1989 entstanden sind | Gleichmäßige Verteilung auf 2 bis 5 Jahre |
Ist ein Baudenkmal im Wege der Einzel- oder Gesamtrechtsnachfolge unentgeltlich auf den Steuerpflichtigen übergegangen, kann dieser im Rahmen der Einkunftsermittlung die AfA des Rechtsvorgängers nach § 11d EStDV fortsetzen.
Abzug von Denkmalaufwendungen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmälern
| Gesetzliche Vorschrift | Zeitlicher und sachlicher Anwendungsbereich | Art der Begünstigung |
| § 10f Abs. 1 EStG | Herstellungskosten Anschaffungskosten, soweit sie auf nach Abschluss des Kaufvertrages durchgeführte begünstigte Baumaßnahmen entfallen | Sonderausgabenabzug von bis zu 9 % (zehn Jahre lang) |
| § 10f Abs. 2 EStG | Erhaltungsaufwendungen, die nach dem 31.12.1989 entstanden sind | Sonderausgabenabzug von bis zu 9 % (zehn Jahre lang) |
Wird ein Baudenkmal unentgeltlich im Rahmen einer Einzel- oder Gesamtrechtsnachfolge auf den Steuerpflichtigen übertragen, ist eine Fortführung der Sonderabschreibung durch den Rechtsnachfolger nicht zulässig.
Abzug von Aufwendungen für schutzwürdige Kulturgüter, die weder zur Einkunftserzielung noch zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden
| Gesetzliche Vorschrift | Anwendungsbereich | Art der Begünstigung |
| § 10g EStG | Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand | Sonderausgabenabzug von bis zu 9 % (zehn Jahre lang) |
Wurde ein schutzwürdiges Kulturgut im Wege der Einzel- oder Gesamtrechtsnachfolge unentgeltlich auf den Steuerpflichtigen übertragen, kann dieser die Sonderabschreibung nicht fortführen.
Bescheinigungspflicht
Voraussetzung für die Inanspruchnahme dieser Steuerbegünstigungen ist die Vorlage einer Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde. Bei fehlender oder nicht vollständiger Bescheinigung können die Steuervergünstigungen grundsätzlich nicht gewährt werden.
Die Entscheidung über die denkmalfachlichen Tatbestandsmerkmale wird von den zuständigen Fachbehörden getroffen. Demzufolge ist die Bescheinigung der Denkmalbehörde ein Grundlagenbescheid i. S. d. § 171 Abs. 10 AO. Sie unterliegt hinsichtlich der denkmalfachlichen Aussagen weder in rechtlicher noch in tatsächlicher Hinsicht der Überprüfung durch die Finanzbehörden und Finanzgerichte. Die bescheinigten Aufwendungen sind daher zunächst auch dann regelmäßig zu berücksichtigen, wenn das Finanzamt von der Möglichkeit der Remonstration gegenüber der ausstellenden Behörde Gebrauch macht.
Die von der Denkmalbehörde ausgestellte Bescheinigung ist objektbezogen. Daher muss sie die genaue Bezeichnung des Baudenkmals, des Denkmalbereichs oder des Kulturguts und den Namen sowie die Anschrift des Grundstücks- bzw. Gebäudeeigentümers oder des einzelnen Bauherren/Erwerbers und die auf diesen entfallenden begünstigten Aufwendungen enthalten. Bei einer fehlerhaft adressierten Bescheinigung obliegt es dem Steuerpflichtigen, bei der Denkmalbehörde eine zutreffende Bescheinigung zu erwirken.
Wird die Bescheinigung durch die Denkmalbehörde geändert oder aufgehoben, sind die ertragsteuerlichen Folgerungen durch eine Änderung nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO zu ziehen.
Prüfung durch die Finanzbehörden
Die Bescheinigungen enthalten keine Aussage über die steuerrechtliche Abgrenzung der Aufwendungen; ihnen kommt folglich insoweit auch keine Bindungswirkung zu.
Die Finanzämter haben in eigener Zuständigkeit zu prüfen:
- ob die vorgelegte Bescheinigung von der nach Landesrecht zuständigen oder der von der Landesregierung bestimmten Behörde ausgestellt worden ist,
- ob die bescheinigten Aufwendungen steuerrechtlich zu den Herstellungskosten oder den Anschaffungskosten i. S. d. § 7i Abs. 1 Satz 5 EStG des Gebäudes, zu den sofort abziehbaren Werbungskosten, insbesondere zum Erhaltungsaufwand, zu den nicht abziehbaren Kosten gehören oder selbständigen Wirtschaftsgütern zuzurechnen sind,
- ob weitere Zuschüsse für die bescheinigten Aufwendungen gezahlt werden oder worden sind,
- ob die Aufwendungen bei einer Einkunftsart oder nach den §§ 10f, 10g EStG wie Sonderausgaben berücksichtigt werden können,
- in welchem Veranlagungszeitraum die erhöhten Absetzungen, die Verteilung von Erhaltungsaufwand oder der Abzug wie Sonderausgaben erstmals in Anspruch genommen werden können.
In den Fällen des § 10g Abs. 1 Nr. 1 bis 3 EStG ist zusätzlich zu prüfen,
- ob die bescheinigten Maßnahmen an einem Kulturgut durchgeführt worden sind, das im Eigentum des Steuerpflichtigen steht,
- ob das Kulturgut im jeweiligen Kalenderjahr nicht zur Erzielung von Einkünften i. S. d. § 2 EStG genutzt worden ist,
- inwieweit die Aufwendungen etwaige aus dem Kulturgut erzielte Einnahmen übersteigen,
- ob die bescheinigten Aufwendungen nicht als Anschaffungskosten zu behandeln sind.
Selbständige Wirtschaftsgüter und Aufwandsabgrenzung
Es sind nur solche Aufwendungen begünstigt, die einem Gebäude (Gebäudeteil) zuzurechnen sind, das (der) unter Denkmalschutz steht. Hieraus folgt, dass
- Aufwendungen, die nach steuerrechtlichen Grundsätzen einem selbständigen Wirtschaftsgut zuzurechnen sind, das kein Gebäude oder Gebäudeteil ist, oder
- Aufwendungen, die zwar einem – selbständigen – Gebäude zuzurechnen sind, das aber nicht dem Denkmalschutz unterliegt,
nicht nach den obengenannten Vorschriften begünstigt sind.
Über die Zurechnung der Aufwendungen zu den einzelnen Wirtschaftsgütern entscheidet allein die Finanzbehörde. Diese Entscheidungskompetenz der Finanzbehörden hat zur Folge, dass Aufwendungen, die nicht zu den Herstellungskosten/Erhaltungsaufwendungen der unter Denkmalschutz stehenden Gebäude bzw. Gebäudeteile gehören, sondern steuerrechtlich selbständigen Wirtschaftsgütern zuzurechnen sind, selbst dann nicht begünstigt sind, wenn die Untere Denkmalbehörde sie in die Bescheinigung einbezieht.
In diesem Zusammenhang führt die Verfügung verschiedene Beispiele auf.
Abgrenzung zwischen Herstellungskosten, Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahem Aufwand
Für die Abgrenzung zwischen Herstellungskosten, Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahem Aufwand, die ausschließlich in die Entscheidungskompetenz der Finanzbehörden fällt gelten auch bei Baumaßnahmen an Baudenkmälern die allgemeinen Grundsätze der R 21.1 EStR und des BMF-Schreibens vom 26.01.2026 (BStBl. I S. 272).
Aufwendungen für übliche Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten stellen grundsätzlich Erhaltungsaufwand dar und können daher auch dann nicht nach § 7i EStG erhöht abgeschrieben werden, wenn sie vom Betrag her sehr hoch sind, es sei denn, es liegt anschaffungsnaher Aufwand vor, der nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als Herstellungskosten zu behandeln ist.
Nach den §§ 7i, 10f Abs. 1 und 10g Abs. 1 Nr. 1 und 2 EStG sind nur Herstellungskosten an bestehenden Gebäuden (nachträgliche Herstellungskosten) begünstigt. Die Prüfung, ob aus steuerfachlicher Sicht nachträgliche Herstellungskosten vorliegen, fällt in die Entscheidungsbefugnis der Finanzbehörden.
Wird ein Gebäude durch die durchgeführten Baumaßnahmen in seinem Zustand so wesentlich verändert, dass es in bautechnischer Hinsicht als neues Gebäude erscheint (Neubau), ist die Bescheinigung dennoch bindend für das Finanzamt. Ein Wiederaufbau oder eine Neuerrichtung eines Denkmals ist danach nicht begünstigt, weil es nicht der Erhaltung des bestehenden Denkmals dient. Wird in diesen Fällen gleichwohl eine Bescheinigung ausgestellt, bleibt dem Finanzamt nur der Weg der Remonstration.
Anschaffungskosten
Anschaffungskosten eines Baudenkmals sind nur nach § 7i Abs. 1 Satz 5 bzw. § 10f Abs. 1 i. V. m. § 7i Abs. 1 Satz 5 EStG begünstigt. Hiernach sind bei einem Erwerber, der kein Bauherr ist, nur Aufwendungen für Baumaßnahmen begünstigt, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss des obligatorischen Erwerbsvertrages oder eines gleichstehenden Rechtsaktes durchgeführt worden sind. Die Anschaffungskosten für die Altbausubstanz sind nicht begünstigt.
Eine weitergehende Begünstigung für den Erwerber eines Baudenkmals scheidet auch dann aus, wenn der Verkäufer vor der Veräußerung umfangreiche Baumaßnahmen durchgeführt und die erhöhten Absetzungen nach § 7i Abs. 1 EStG oder Abzugsbeträge nach § 10f Abs. 1 EStG in Anspruch genommen hatte.
Die Denkmalbehörde ist nicht verpflichtet, die anteiligen Aufwendungen für eine Sanierungsmaßnahme im Falle des späteren Eintritts eines Beteiligten in die Erwerbergemeinschaft entsprechend diesem zeitlichen Moment zuzuordnen. Diese Abgrenzung obliegt allein der Finanzbehörde.
Zeitliche Berücksichtigung der begünstigten Aufwendungen
Die Entscheidung über die Frage, in welchem Veranlagungszeitraum die erhöhten Absetzungen, die Verteilung von Erhaltungsaufwand oder der Abzug wie Sonderausgaben erstmals in Anspruch genommen werden können, fällt ausschließlich in die Kompetenz der Finanzbehörden. Dies gilt auch dann, wenn die Untere Denkmalbehörde die im jeweiligen Kalenderjahr angefallenen Baukosten in der Bescheinigung gesondert ausweist.
Die erhöhten Absetzungen nach § 7i EStG und der Abzug wie Sonderausgaben nach § 10f Abs. 1 und Abs. 2 bzw. § 10g Abs. 1 EStG können erstmals in dem Veranlagungszeitraum in Anspruch genommen werden, in dem die begünstigte Baumaßnahme insgesamt fertiggestellt wird. Erstreckt sich eine einheitliche Baumaßnahme über einen Zeitraum von mehreren Kalenderjahren, ist der Zeitpunkt der Fertigstellung der gesamten Baumaßnahme auch dann maßgebend, wenn die Untere Baudenkmalbehörde über die in dem jeweiligen Kalenderjahr angefallenen Baukosten gesonderte Bescheinigungen ausgestellt hat.
Steht ein Gebäude in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen und bildet daher jedes der unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein besonderes Wirtschaftsgut (R 4.2 Abs. 4 EStR), bestehen keine Bedenken, den maßgebenden Zeitpunkt der Fertigstellung der begünstigten Baumaßnahme auf das jeweilige selbständige Wirtschaftsgut zu beziehen.
Liegt Erhaltungsaufwand vor, der nach § 11b EStG verteilt abgezogen werden soll, beginnt der Verteilungszeitraum im Jahr des Abflusses (§ 11 Abs. 2 EStG) der begünstigten Aufwendungen.
Remonstrationsverfahren
Die Bindungswirkung der Denkmalschutz-Bescheinigung bedeutet, dass die Finanzbehörden weitere, nicht bescheinigte Aufwendungen nicht in die Steuervergünstigung einbeziehen und die Berücksichtigung der bescheinigten Aufwendungen nicht mit der Begründung ablehnen dürfen, das Gebäude sei kein geschütztes Baudenkmal, die Baumaßnahmen seien nach Art und Umfang nicht zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu einer sinnvollen Nutzung erforderlich gewesen oder die Arbeiten seien vor Beginn nicht mit der Bescheinigungsbehörde abgestimmt worden.
Bezüglich dieser Tatbestandsmerkmale haben die Finanzbehörden lediglich ein Remonstrationsrecht, d. h., das Finanzamt kann die Bescheinigungsbehörde zur Überprüfung veranlassen sowie um Rücknahme und Änderung der Bescheinigung bitten.