Das Finanzgericht München hat in seinem Urteil vom 26.06.2026 die Gebäudeabschreibung auf einen kürzeren Zeitraum als dem, der dem gesetzlichen Abschreibungssatz nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG zugrunde liegt, zugelassen.
Nachweis einer kürzeren wirtschaftlichen Nutzungsdauer im Sinne von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG bei Erwerb einer fast 50 Jahre alten, modernisierungsbedürftigen Betriebshalle mit Remise
Das Urteil ist rechtskräftig.
Die Darlegungs- und Feststellungslast für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer einer Immobilie trägt der Steuerpflichtige. Die kürzere Nutzungsdauer ist durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen und auf den Erwerbszeitpunkt, nicht aber auf den späteren Zeitpunkt der Begutachtung, zu ermitteln.
Die Nutzungsdauer ist hierbei zu schätzen, wobei von der Schätzung des Steuerpflichtigen auszugehen ist, solange dieser Erwägungen zugrunde liegen, wie sie ein vernünftig wirtschaftender Steuerpflichtiger üblicherweise anstellt. Eine solche Schätzung verlangt nach allgemeinen Grundsätzen keine Gewissheit, sondern vielmehr nur größtmögliche Wahrscheinlichkeit; die Schätzung ist daher nur dann zu verwerfen, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt.
Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Die gewählte Methode muss über die maßgeblichen Determinanten der Nutzungsdauer – z. B. technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen – Aufschluss geben. Die Feststellungslast des Steuerpflichtigen würde überspannt, wenn der Schätzung eine bestimmte Gutachtenmethodik (z. B. Bausubstanzgutachten) oder ein bestimmtes Ermittlungsverfahren zwingend zugrunde liegen müsste.
Ein Sachverständigengutachten muss sich nicht zu sämtlichen für die Restnutzungsdauer maßgeblichen Determinanten verhalten. Begründet z. B. der Steuerpflichtige die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer mit einer wirtschaftlichen Abnutzung oder einer auf rechtlichen Gegebenheiten beruhenden früheren Entwertung, bedarf es keiner sachverständigen Feststellungen zum technischen Verschleiß des Gebäudes. Demzufolge kann auch eine Gutachtenmethode, durch die die Restnutzungsdauer eines Gebäudes modellhaft wirtschaftlich bestimmt wird, als Nachweis für die Inanspruchnahme des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG genügen.
Der Steuerpflichtige kann hierbei allerdings nicht allein durch eine schlichte Bezugnahme auf die modellhaft ermittelte Gesamt- sowie Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der betreffenden Immobilienwertermittlungsverordnung eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer im Sinne von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darlegen und nachweisen. Vielmehr bedarf es für die Schätzung der Nutzungsdauer einer sachverständigen Begutachtung, die sich insbesondere zu den individuellen Gegebenheiten des Objekts (zu denen nach § 4 Abs. 3 Satz 3 ImmoWertV 2021 durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen zählen) verhält.
Es ist bei Erwerb einer fast 50 Jahre alten, modernisierungsbedürftigen Betriebshalle mit Remise nicht zu beanstanden, wenn der Gutachter die Restnutzungsdauer zum Erwerbszeitpunkt angelehnt an die Schätzungsmethode gemäß § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021 und damit grundsätzlich modellhaft ermittelt hat, indem er
- zunächst unter Berufung u. a. auf Anlage 1 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV 2021 und den dort für Betriebs- und Werkstätten, Produktionsgebäude vorgesehenen Wert nachvollziehbar und modellgerecht zu einer grundsätzlichen rechnerischen Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren gelangt ist,
- nach einer Ortsbesichtigung den Modernisierungsgrad (Ziffer I. 2. der Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV 2021) eingeschätzt hat,
- sich zur Ermittlung des Modernisierungsgrads im Gutachten an die Tabelle 1 der Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV 2021, bzw. an die diese Tabelle weiter (nach Alter der Modernisierungsmaßnahmen) ausdifferenzierenden Tabelle in Ziffer II. 3 der Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV 2021 (zu Anlage 2), angelehnt hat,
- zu einem mittleren Modernisierungsgrad (6 bis 10 Punkte) gelangt ist und hieraus eine Restnutzungsdauer von 18 Jahren abgeleitet hat.