Der Bundesrat will Immobilien aus Scheidungen künftig von der Spekulationssteuer befreien und hat am 25.09.2026 eine entsprechende Änderung des § 23 EStG gefordert. Die Veräußerung einer Immobilie im Rahmen einer Scheidung soll danach steuerfrei bleiben, wenn der veräußernde Ehegatte sie bis zur räumlichen Trennung selbst bewohnt hat. Anlass ist die Rechtsprechung des BFH, nach der ein trennungsbedingter Auszug die Steuerbefreiung entfallen lässt. Über den Vorschlag berät nun der Bundestag.
Hintergrund
Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen als private Veräußerungsgeschäfte der Einkommensteuer, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Von der Besteuerung ausgenommen sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Bei Trennung und Scheidung führt diese Regelung regelmäßig zu einer Steuerfalle. Im Zuge des familienrechtlich vorgesehenen Trennungsjahres zieht in der Praxis meist einer der Ehegatten aus der gemeinsamen, häufig im Miteigentum stehenden Immobilie aus. Wird die Immobilie oder der eigene Miteigentumsanteil erst später im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung übertragen oder verkauft, fehlt dem ausgezogenen Ehegatten die erforderliche Eigennutzung.
Rechtsprechung des BFH
Die aktuelle Rechtsprechung des BFH bildet den Ausgangspunkt für die aktuelle Initiative zur Einführung einer speziellen Steuerbefreiung für Scheidungsimmobilien.
So hat der BFH mit Urteil vom 14.02.2023 (IX R 11/21) entschieden, dass ein Ehegatte ein privates Veräußerungsgeschäft verwirklicht, wenn er seinen hälftigen Miteigentumsanteil am Familienheim im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung entgeltlich auf den geschiedenen Ehepartner überträgt. Nach seinem Auszug nutzte er die Immobilie nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken, obwohl die geschiedene Ehefrau und das gemeinsame minderjährige Kind dort wohnen blieben. Die Nutzung durch das Kind konnte ihm nicht zugerechnet werden, da das Haus zugleich dem geschiedenen Ehegatten überlassen war. Auch die angedrohte Zwangsversteigerung begründete keine Zwangslage, die eine willentliche Veräußerung ausgeschlossen hätte.
In einem weiteren Urteil vom 14.11.2023 (IX R 10/22) hat der BFH diese Linie bestätigt. Im Ergebnis entfällt die Steuerbefreiung für den ausgezogenen Ehegatten in der Regel, wenn die Veräußerung nicht mehr im Jahr des Auszugs erfolgt.
Vorschlag des Bundesrates
Auf Antrag Baden-Württembergs hat der Bundesrat in seiner Stellungnahme vom 25.09.2026 zum Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 vorgeschlagen eine weitere Ausnahme zu ergänzen. Steuerfrei sollen danach auch Immobilien sein, deren Veräußerung Teil oder Folge einer Scheidungsfolgenvereinbarung oder eines familiengerichtlichen Scheidungsverbundverfahrens ist.
Voraussetzung ist, dass der Veräußerer die Immobilie bis zur räumlichen Trennung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Die Selbstnutzung kann entweder ausschließlich bis zu diesem Zeitpunkt vorgelegen haben oder im Jahr der trennungsbedingten räumlichen Trennung und in den beiden vorangegangenen Jahren gegeben gewesen sein.
Maßgeblich wäre damit nicht mehr die Nutzung im Jahr der Veräußerung, sondern die Nutzung vor dem Auszug. Dies soll auch dann gelten, wenn die räumliche Trennung länger als ein Jahr zurückliegt. Nach dem Vorschlag soll die Neuregelung in allen offenen Fällen anzuwenden sein. Begünstigt sind dabei nur Veräußerungen, die im Zusammenhang mit der Scheidung stehen. Eine allgemeine Steuerbefreiung für sämtliche Immobilienverkäufe nach einer Trennung ist nicht vorgesehen. Das Finanzministerium Baden‑Württemberg betont, dass die Spekulationssteuer vollständig entfallen soll, sofern die Immobilie bis zum trennungsbedingten Auszug selbst genutzt worden ist.
Folgen für die Praxis
Wird die Regelung wie vorgeschlagen umgesetzt, entfällt für viele Betroffene eine erhebliche Steuerbelastung. Durch die geplante Anwendung in allen offenen Fällen könnten auch bereits ergangene, aber noch verfahrensrechtlich offene Besteuerungsverfahren profitieren. Betroffene sollten daher prüfen, ob sich Bescheide über die Besteuerung eines solchen Veräußerungsgewinns etwa durch Einspruch offenhalten lassen.
Bis zum Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens empfiehlt sich bei Trennungen mit Immobilien innerhalb der Zehnjahresfrist weiterhin eine frühzeitige steuerliche Prüfung, insbesondere vor einem Auszug. Zudem sollte der Zeitpunkt der räumlichen Trennung sorgfältig dokumentiert werden, da dieser nach der geplanten Neuregelung zum entscheidenden Anknüpfungspunkt würde.
Solange das Jahressteuergesetz 2026 nicht verkündet ist, bleibt die aktuelle BFH‑Rechtsprechung maßgeblich. Die beschriebene Steuerbefreiung ist daher als geplante, noch nicht in Kraft getretene Regelung zu behandeln.