Die geltende Steuerfreiheit für private Grundstücksverkäufe nach zehn Jahren gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG könnte abgeschafft werden. Ein aktueller Vorschlag des Finanzausschusses des Bundesrats sieht vor, Veräußerungsgewinne aus Grundstücken im Privatvermögen künftig grundsätzlich unabhängig von der Haltedauer zu besteuern.
Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zum Einkommensteuerreformgesetz 2027 (EStRefG 2027) könnte es zu einer weitreichenden Änderung bei privaten Immobilienverkäufen kommen.
Der Finanzausschuss des Bundesrats hat am 05.10.2026 im Rahmen seiner Stellungnahme zum EStRefG empfohlen, die zehnjährige Veräußerungsfrist für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte im Privatvermögen abzuschaffen.
Sollte der Vorschlag Eingang ins Gesetz finden, wären Veräußerungsgewinne aus privaten Grundstücksveräußerungen künftig grundsätzlich unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Die bislang mögliche Steuerfreiheit allein durch Zeitablauf würde damit für viele Immobilien entfallen.
Bisherige Rechtslage
Nach der derzeitigen Rechtslage liegt gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG grundsätzlich ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor, wenn zwischen der Anschaffung und der Veräußerung einer Immobilie nicht mehr als zehn Jahre liegen. Nach Ablauf dieser Frist kann eine im Privatvermögen gehaltene Immobilie grundsätzlich einkommensteuerfrei verkauft werden. Maßgeblich für die Veräußerung ist regelmäßig der Abschluss des notariellen Kaufvertrags.
Unabhängig von der Zehnjahresfrist greift außerdem die sogenannte Selbstnutzungsausnahme. Danach bleibt ein Verkauf insbesondere steuerfrei, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Begünstigt ist nach geltendem Recht auch eine Eigennutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.
Vorschlag des Finanzausschusses des Bundesrats
Für die Bundesratssitzung am 16.10.2026 hat der Finanzausschuss des Bundesrats eine Empfehlung ausgesprochen. Danach soll die zeitliche Begrenzung auf zehn Jahre aus § 23 EStG gestrichen werden. Gewinne aus der Veräußerung nicht selbst genutzter Immobilien im Privatvermögen wären dann auch nach einer Haltedauer von zehn Jahren voll steuerpflichtig.
Zugleich soll die Selbstnutzungsausnahme neu gefasst werden. Steuerfrei blieben dann Veräußerungsgewinne aus Immobilien, die entweder während des gesamten Zeitraums zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder für mindestens 36 zusammenhängende Monate selbst bewohnt wurden. Dieser 36-Monats-Zeitraum dürfte frühestens sechs Monate vor der Veräußerung enden. Damit würde die bisherige Betrachtung anhand von drei Kalenderjahren durch eine konkrete Mindestnutzungsdauer ersetzt.
Daneben sieht die Empfehlung des Finanzausschusses Erleichterungen für bestimmte Familien- und Trennungsfälle vor. Der Eigennutzung soll die Überlassung an ein Kind gleichgestellt werden, für das ein Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag besteht. Auch die Überlassung an einen geschiedenen oder dauernd getrenntlebenden Ehegatten beziehungsweise Lebenspartner könnte begünstigt sein, wenn die Immobilie zuvor selbst genutzt wurde und der Miteigentumsanteil im Rahmen einer Scheidungs- oder Trennungsfolgenvereinbarung an diese Person veräußert wird.
Geplante Übergangsregelungen
Die Neuregelung soll erstmalig für Veräußerungsgewinne anzuwenden sein, bei denen die bisherige zehnjährige Frist am Tag der Verkündung des Gesetzes (EStRefG 2027) noch nicht abgelaufen ist. Ist die Zehnjahresfrist zu diesem Zeitpunkt bereits vollständig verstrichen, soll es bei der bisherigen Rechtslage bleiben. Die Immobilie könnte dann grundsätzlich auch später noch aufgrund des Bestandsschutzes steuerfrei verkauft werden.
Ist die Frist am Tag der Verkündung dagegen noch nicht abgelaufen, würde die bisher erwartete Steuerfreiheit nach Ablauf von zehn Jahren entfallen. Ein späterer Verkauf wäre dann grundsätzlich dauerhaft steuerpflichtig, sofern keine Selbstnutzungsausnahme greift. Nach der Begründung des Finanzausschusses soll in diesen Fällen der gesamte Veräußerungsgewinn erfasst werden. Eine anteilige Herausrechnung der bis zur Gesetzesverkündung entstandenen Wertsteigerung ist nicht vorgesehen. Einen (anteiligen) „Vertrauensschutz“ für Bestandsimmobilien (insb. Vermietungs- bzw. Spekulationsobjekte) sieht der Finanzausschuss ausweislich seines Vorschlags ebenfalls nicht als gegeben an.
Die aktuell geplante Übergangsregelung ist ein harter Schnitt und würde die Erwerber von Immobilien „bestrafen“, die angesichts der zum Zeitpunkt des Erwerbs bestehenden Regelungen des § 23 EStG eine Immobilie zu Vermietungszwecken erworben haben und die Investition unter anderem vor dem Hintergrund einer möglichen steuerfreien Veräußerung nach zehn Jahren kalkuliert haben.
Wie geht es weiter?
Derzeit handelt es sich „nur“ um einen Vorschlag des Finanzausschusses des Bundesrates. Um Gesetzeskraft zu erlangen, müsste zunächst der Bundesrat in seiner Sitzung am 16.10.2026 den Vorschlag in seine Stellungnahme aufnehmen. Anschließend müsste auch der Bundestag in einem zweiten Schritt den Vorschlag übernehmen.
Die Umsetzungswahrscheinlichkeit ist indes nicht gering: So fordern mehrere Parteien (u. a. BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN und Die Linke) seit langem die Abschaffung der zehnjährigen Spekulationsfrist. Sollten nun auch die Bundesländer den Vorschlag unterstützen, könnten sich die politischen Mehrheiten im Bundestag durchaus neu sortieren und der Vorschlag Unterstützung finden.
Ausblick
Wer den Verkauf einer vermieteten oder anderweitig nicht selbst genutzten Immobilie mittel- oder langfristig plant, sollte jetzt prüfen lassen, wann die Zehnjahresfrist exakt abläuft und ob die vorgeschlagene Übergangsregelung das Objekt erfassen könnte. Ebenso sollte untersucht werden, ob die Voraussetzungen der geltenden oder der möglicherweise künftigen Selbstnutzungsausnahme erfüllt werden können. Ein überstürzter Verkauf ist dagegen regelmäßig nicht sinnvoll: Wird eine Immobilie noch innerhalb der geltenden Zehnjahresfrist verkauft, kann der Gewinn bereits nach heutigem Recht steuerpflichtig sein.
Allerdings würde die Abschaffung der Steuerfreiheit der Immobilienveräußerung für viele Kalkulationen und Vorteilhaftigkeits-Berechnungen im Einzelfall dramatische Folgen haben. Erwerbe der Vergangenheit könnten sich angesichts der geänderten Rechtslage als unwirtschaftlich darstellen. Es bleibt daher abzuwarten, ob und in welcher Ausgestaltung die gesetzliche Änderung kommt. Wenn die Änderung, wie aktuell diskutiert, umgesetzt werden wird, dürfte dies weitreichende Folgen für den Immobilienmarkt und das Preisniveau der Immobilien haben.
Aus Sicht der Steuerpflichtigen bleibt zu hoffen, dass die Umsetzung des Vorschlags entweder nicht erfolgt oder zumindest ein Bestandsschutz für aktuelle Grundstücke aufgenommen wird. So könnte z. B. auch zumindest eine Lösung mit pro rata anteiliger Steuerfreiheit nach gehaltenen Jahren in Betracht kommen, um die nachträglichen negativen Auswirkungen für Steuerpflichtige durch die mögliche Gesetzesänderung abzumildern. Die derzeit vorgesehene Übergangsregelung ist nicht ausreichend.
Das weitere Gesetzgebungsverfahren bleibt mit Spannung abzuwarten. Eines scheint aber klar: auch wenn der aktuelle Vorstoß diesmal politisch noch scheitern sollte; perspektivisch muss davon ausgegangen werden, dass die Steuerfreiheit von Immobilien, wie sie aktuell in § 23 EStG geregelt ist, nicht mehr dauerhaft bleiben wird.