Der Bundesrat hat die Empfehlung seines Finanzausschusses abgelehnt, die geltende Steuerfreiheit für private Grundstücksverkäufe nach zehn Jahren gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG abzuschaffen. Damit sinken die Chancen, dass die Änderung im Einkommensteuerreformgesetz 2027 noch umgesetzt wird.
Der Bundesrat hat am 16.10.2026 zum Entwurf des Einkommensteuerreformgesetzes 2027 Stellung genommen. Einen Vorschlag seines Finanzausschusses zu § 23 EStG hat er dabei nicht übernommen.
Zuvor hatte der Finanzausschuss der Länder empfohlen, Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken im Privatvermögen unabhängig von der Haltedauer der Einkommensteuer zu unterwerfen. Die bisherige Steuerfreiheit nach Ablauf von zehn Jahren sollte damit entfallen. Zugleich war vorgesehen, die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum unter anderem an eine zusammenhängende Selbstnutzung von mindestens 36 Monaten anzuknüpfen (vgl. für eine ausführliche Übersicht zum Vorschlag des Finanzausschusses die News vom 07.10.2026).
Nach der derzeitigen Rechtslage liegt gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG grundsätzlich ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor, wenn zwischen der Anschaffung und der Veräußerung einer Immobilie nicht mehr als zehn Jahre liegen. Nach Ablauf dieser Frist kann eine im Privatvermögen gehaltene Immobilie grundsätzlich einkommensteuerfrei verkauft werden. Maßgeblich für die Veräußerung ist regelmäßig der Abschluss des notariellen Kaufvertrags.
Entscheidung des Bundesrates
Der Bundesrat ist der Empfehlung seines Finanzausschusses nicht gefolgt. Die Änderung des § 23 EStG ist damit nicht Gegenstand der Stellungnahme des Bundesrats zum Einkommensteuerreformgesetz 2027. Die Beschlussfassung wird in der Beschlussdrucksache zur 1069. Sitzung dokumentiert (BR-Dr. 507/26).
Es verbleibt damit wohl erstmal bei der derzeit geltenden Rechtslage. Die Wahrscheinlichkeit einer gesetzlichen Abschaffung der Zehnjahresfrist im laufenden Gesetzgebungsverfahren ist nach der Entscheidung des Bundesrats deutlich gesunken. Eine Änderung ist jedoch nicht endgültig ausgeschlossen: Die Stellungnahme des Bundesrats ist für den weiteren Gesetzgebungsprozess nicht bindend und die Änderung könnte im weiteren Verfahren durch den Bundestag nochmals eingebracht werden.
Fazit
Für Veräußerungen privater Immobilien soll nach Ansicht des Bundesrats weiterhin die Zehnjahresfrist des § 23 EStG gelten. Ob die Steuerfreiheit der Grundstücksveräußerung nach zehn Jahren über die aktuell geführte Diskussion hinaus langfristig bestehen bleibt, ist derzeit offen. Im laufenden Verfahren zum Einkommensteuerreformgesetz 2027 ist eine aktuelle Abschaffung nach der Entscheidung des Bundesrats jedoch unwahrscheinlich.