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News

Der steuerbefreite Erwerb eines Familienheims

Der steuerbefreite Erwerb eines Familienheims von Todes wegen setzt die (Voll-) Rechtsinhaberschaft des Erblassers voraus.

Mit Urteil vom 29.11.2017 (II R 14/16) entschied der BFH, dass der Erwerb eines Familienheims von Todes wegen durch den überlebenden Ehegatten gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG nur dann steuerfrei ist, wenn der Erblasser zum Zeitpunkt des Ablebens als Eigentümer oder Miteigentümer im Grundbuch eingetragen war.

In dem streitgegenständlichen Sachverhalt war der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung beurkundet worden und eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten der Erblasserin als Käuferin eingetragen worden. Bereits vor Eintragung der Erblasserin als Eigentümerin im Grundbuch, bezog die Erblasserin die Wohnung gemeinsam mit ihrem Ehemann. Im Wege des Vorausvermächtnisses wendete die Erblasserin die Wohnung ihrem Ehemann testamentarisch zu. Zum Zeitpunkt des Ablebens der Erblasserin war der Kaufvertrag immer noch nicht vollzogen worden. Das Finanzamt versagte die Steuerbefreiung für ein Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG, da der Ehemann von der Erblasserin nicht das Eigentum an einem Familienheim erworben habe, sondern einen – nicht steuerbefreiten – Anspruch auf Übereignung des Grundstücks. Der dagegen gerichtete Einspruch und die finanzgerichtliche Klage hatten keinen Erfolg.

Der BFH orientierte sich streng am Wortlaut der Vorschrift und wies die Revision als unbegründet zurück. Denn die Erblasserin habe zum Zeitpunkt ihres Ablebens nur einen – durch die Auflassungsvormerkung zwar dinglich gesicherten – Anspruch auf Übertragung des Eigentums innegehabt, nicht aber das tatbestandlich erforderliche Eigentum an der Wohnung. Zivilrechtlich sei zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück gemäß § 873 Abs. 1 BGB neben der bereits erfolgten Einigung (Auflassung, § 925 BGB) noch die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich. Das durch die Auflassungsvormerkung entstandene vormerkungsgestützte Anwartschaftsrecht begründe noch kein Eigentum, sondern sei lediglich ein dem Volleigentum wesensgleiches Recht.

Nach dem BFH steht der strengen Wortlautauslegung insbesondere nicht entgegen, dass (i) bei der ebenfalls steuerbefreiten Übertragung von im EU/ EWR – Ausland belegenen Familienheimen nach ausländischem Recht ggf. geringere formale Anforderungen an einen wirksamen Eigentumserwerb von Grundvermögen gestellt werden und (ii) im Falle der Schenkung eines Familienheims unter Ehegatten alle Arten ehebedingter Zuwendungen im Zusammenhang mit dem Erwerb oder Erhalt eines Familienheims steuerbefreit sind – und nicht lediglich der Erwerb von Eigentum hieran.

In der Praxis sollte daher neben der tatsächlichen Begründung eines Familienheims der Ehegatten oder Lebenspartner – und der nachlaufenden eigenen Nutzung der Wohnung durch den überlebenden Ehegatten/Lebenspartner zu Wohnzwecken über zehn Jahre – unbedingt darauf geachtet werden, dass der Erblasser vor dem Ableben auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Hindernisse oder Verzögerungen der Eintragung gehen im Hinblick auf die Steuerbefreiung zu Lasten der Erben bzw. Vermächtnisnehmer.

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