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Steuerliche Immobilienbewertung nach dem JStG 2022

Anwendungserlasse vom 20.03.2023

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 kam es zu größeren Veränderungen des Bewertungsgesetzes, welche im Wesentlichen die Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Erbschafts-, Schenkungs- und Grunderwerbsteuer betreffen. Die obersten Finanzbehörden der Länder haben nun am 20.03.2023 Anwendungserlasse veröffentlicht, die unter anderem Rechenbeispiele enthalten und in diesen die Verwaltungsauffassung zum novellierten Recht der Grundbesitzbewertung dokumentieren.

Jahressteuergesetz 2022 und Anwendungserlasse der Länder

Mit dem zum 01.01.2023 in Kraft getretenen Jahressteuergesetz 2022 haben sich die steuerlichen Vorschriften zur Immobilienbewertung verändert, die sich zum Teil werterhöhend auf das Bewertungsergebnis auswirken können. Es ist in diesem Zusammenhang zu beachten, dass eine Erhöhung der Immobilienwerte in der Regel zu einer höheren Erbschafts- und Schenkungssteuerbelastung führt, da für das Vererben und Schenken die steuerliche Bemessungsgrundlage von Immobilien, welche nach dem BewG ermittelt wird, maßgeblich ist.

Am 20.03.2023 haben die obersten Finanzbehörden der Länder nun Anwendungserlasse veröffentlicht und in diesen die Verwaltungsauffassung zum novellierten Recht der Grundbesitzbewertung unteranderem in Rechenbeispielen dokumentiert.

Die durch das Jahressteuergesetz 2022 eingeführten Änderungen gelten für Bewertungsstichtage ab dem 01.01.2023. Für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2022 galt, dass der Grundstückswert je nach Art der Bebauung im Vergleichswertverfahren (Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser), Ertragswertverfahren (Mietwohn-, Geschäfts sowie gemischt genutzte Geschäftsgrundstücke) oder Sachwertverfahren (falls kein Ertragswert oder Vergleichswert wegen fehlender Informationen berechnet werden kann) zu ermitteln war. Diese grundlegende Maßgabe bleibt auch im Jahressteuergesetz 2022 bestehen, jedoch kam es beispielsweise beim Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren zu Änderungen.

Ertragswertverfahren

Bei der Ermittlung des Immobilienwerts nach dem Ertragswertverfahren ergibt sich der Immobilienwert aus der Summe von Bodenwert und Gebäudeertragswert. Zur Ermittlung des Gebäudeertragswerts werden von der Jahresmiete pauschalierte Bewirtschaftungskosten abgezogen. Das Ergebnis bezeichnet man als Rohertrag. Zur Ermittlung des sogenannten Reinertrags wird anschließend der Ertrag des Grundstücks in Form der Bodenwertverzinsung abgezogen. Die Bodenwertverzinsung ermittelt sich aus Bodenwert, multipliziert mit dem Liegenschaftszins. Im Ergebnis erhält man den Gebäudereinertrag, der mit einem Vervielfältiger multipliziert wird, um den Gebäudeertragswert zu erhalten.

Mit dem Jahressteuergesetz wurden die gesetzlichen Liegenschaftszinsen (beispielsweise für Mietwohngrundstücke von 5,0 % auf 3,5 %) gesenkt. Dies hat werterhöhende Auswirkungen auf den Ertragswert, da zum einen der Vervielfältiger hierdurch steigt, sich jedoch auch die wertmindernde Bodenwertverzinsung verringert. Für den Fall, dass für ein Grundstück Liegenschaftszinsen eines Gutachterausschusses existieren, ergeben sich für Eigentümerinnen und Eigentümer aus der Verringerung des gesetzlichen Liegenschaftszinssatzes jedoch keine Auswirkungen, da die Liegenschaftszinsen von Gutachterausschüssen Vorrang vor gesetzlichen Liegenschaftszinsen haben.

Sachwertverfahren

Bei Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ist in Fällen, in denen kein Vergleichswert vorliegt, das Sachwertverfahren einschlägig. Hierbei wird der Gebäudewert anhand von pauschalierten Herstellungskosten pro Quadratmeter ermittelt. Der Gebäudeherstellungswert ist an das Gebäudealter anzupassen. Im Zuge des Jahressteuergesetzes 2022 wird der Gebäudesachwert noch um einen Regionalfaktor ergänzt, der die Marktverhältnisse am örtlichen Grundstücksmarkt berücksichtigen soll. Abschließend werden Bodenwert und Gebäudesachwert addiert und mit einer Wertzahl, die sich aus dem Bewertungsgesetz ergibt, multipliziert.

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