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News

Abzugsfähigkeit einer Vorfälligkeitsentschädigung bei den Einkünften aus VuV

Das FG Köln hat sich in einem Urteil vom 19.10.2023 (11 K 1802/22) zur steuerlichen Behandlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, die im Rahmen der Veräußerung einer bislang vermieteten Immobilie entrichtet wurde, geäußert. Es wurde entschieden, dass die Vorfälligkeitsentschädigung für ein Darlehen, das zur Finanzierung eines Vermietungsobjekts aufgenommen wurde, nur dann als Werbungskosten abzugsfähig ist, wenn diese mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in einem wirtschaftlichen Zusammenhang steht.

Grundsätzlich sind Schuldzinsen, die im Rahmen der Vermietung einer darlehensfinanzierten Immobilie anfallen, als Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStG bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG) zu berücksichtigen. Im vorliegenden Fall war streitig, ob dies auch für eine zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung gilt.

Konkret hatte das FG Köln über den Werbungskostenabzug einer Vorfälligkeitsentschädigung zu entscheiden, wenn der nach Tilgung des Darlehens verbleibende Erlös aus der Veräußerung zur Entschuldung anderer Vermietungsobjekte genutzt wird und damit bei diesen zu niedrigeren Werbungskosten führt.

Der vorliegende Streitfall gestaltete sich wie folgt: Der Kläger erzielte unter anderem Einkünfte aus Vermietung aus Verpachtung aus drei bebauten Grundstücken. Im Jahr 2018 wurde ein im Jahr 2006 angeschafftes und darlehensfinanziertes Vermietungsobjekt veräußert. Aufgrund der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens verlangte die finanzierende Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Der Kläger berücksichtigte diese einkunftsmindernd als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Als Grund führte der Kläger (Steuerpflichtiger) an, dass der Veräußerungserlös des Objekts zur Tilgung des Darlehens verwendet worden sei. Zudem seien die Darlehen der übrigen Vermietungsobjekte mit dem darüber hinausgehenden Restbetrag (teilweise) getilgt worden. Da sich die Zinslast bei diesen Objekten insoweit in den folgenden Jahren reduzieren würde, sei die Vorfälligkeitsentschädigung als vorweggenommener Werbungskostenabzug zu berücksichtigen. Das Finanzamt hingegen versagte den Werbungskostenabzug.

Das FG Köln hat entschieden, dass das Finanzamt die Aufwendungen für die Vorfälligkeitsentschädigung zu Recht nicht steuermindernd berücksichtigt hat, weil der wirtschaftliche Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht gegeben sei. Vielmehr überwiege der Zusammenhang der Verpflichtung zur Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung mit der Veräußerung der Immobilie. Das Vorliegen von nachträglichen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wurde daher verneint. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist demnach ggf. lediglich im Rahmen der Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts i. S. d. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG als Veräußerungskosten zu berücksichtigen.

Der wirtschaftliche Zusammenhang zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bestehe hingegen nur dann, wenn bereits im Zeitpunkt der Veräußerung eines Grundstücks anhand objektiver Umstände der endgültige Entschluss feststellbar ist, dass mit dem nach der Darlehensablösung verbleibenden Verkaufserlös wiederum konkret bestimmtes Grundvermögen angeschafft werden soll, welches der Erzielung von Vermietungseinkünften dient.

Ein Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten bei den verbleibenden Vermietungsobjekten wäre somit nur dann möglich, wenn bereits bei Verkauf (z. B. im Kaufvertrag) unwiderruflich über den verbleibenden Verkaufserlös zur Tilgung eines Darlehens für ein bestimmtes anderes Objekt verfügt wird. Wird der Kaufpreis hingegen – wie im vorliegenden Fall – zunächst selbst vereinnahmt und erst darauffolgend über die Teilablösung einzelner Darlehen entschieden, überwiegt der Zusammenhang mit der Veräußerung der Immobilie und ein Werbungskostenabzug bei den Vermietungseinkünften ist nicht möglich.

Infolge der restriktiven Rechtsprechung kam im Streitfall des FG Köln kein Werbungskostenabzug in Betracht. Der Steuerpflichtige hatte den überschießenden Verkaufserlös nämlich zunächst selbst vereinnahmt und erst danach zur Teilrückführung einzelner Darlehen verwendet. Für die Praxis ist anzumerken, dass verbleibende Zweifel zulasten des Steuerpflichtigen gehen, da dieser die Feststellungslast für die den Steueranspruch mindernden Tatsachen trägt.

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