Das FG Köln hat mit Urteil vom 13.11.2024 (Az. 2 K 1386/20) entschieden, dass die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes nicht aufgrund des erforderlichen Instandhaltungsaufwands die Abzinsung des zugehörigen Bodenwerts rechtfertigt. Dies bedeutet im Ergebnis, dass auch bei dem Erwerb eines unter Denkmalschutz stehenden Objekts eine Kaufpreisaufteilung in Grund und Boden sowie Gebäude für AfA-Zwecke zwingend zu erfolgen hat und nicht der gesamte Kaufpreis abschreibungsfähig ist.
Hintergrund:
Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG können in der Vorschrift näher definierte AfA-Beträge für Gebäude bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) als Werbungskosten abgezogen werden. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Für Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden, beträgt die AfA gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2c EstG 2,5 % p.a. Eine AfA für Grund und Boden kommt nicht in Betracht, sodass nach ständiger Rechtsprechung des BFH der Kaufpreis zur Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage regelmäßig aufzuteilen ist auf Gebäude und Grund und Boden. Hierzu sind zunächst der Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und anschließend die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für Grund und Boden sowie Gebäude aufzuteilen.
Sachverhalt:
Im vorliegenden Fall war streitig, ob für Zwecke der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA der Bodenwert bei der Wertermittlung im Rahmen einer Kaufpreisaufteilung bezogen auf ein Grundstück mit einem denkmalgeschützten Gebäude abzuzinsen ist.
Die Kläger sind zusammenveranlagte Eheleute, die im Jahr 2003 ein denkmalgeschütztes Haus erwarben. Im Rahmen der Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre 2003 und 2004 ermittelten die Kläger im Zusammenhang mit den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die AfA für das Gebäude auf Basis der gesamten Anschaffungskosten. Ein teilweiser Abzug für Grund und Boden erfolgte nicht, da nach Auffassung der Kläger aufgrund des Denkmalschutzes von einer unendlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen sei. Da das Denkmal dauerhaft erhalten werden müsse, könne das Grundstück nicht wieder freigelegt werden und sei daher dem Verkehr entzogen. Ein reiner Bodenwert sei daher weder gegenwärtig noch in der Zukunft erzielbar.
Das Finanzamt folgte der Sichtweise der Kläger im Rahmen der Veranlagung jedoch nicht, sondern zog zur Ermittlung der AfA einen Anteil für Grund und Boden i. H. v. 59 % der gesamten Anschaffungskosten ab. Nach Einspruchs- und erstem Klageverfahren vor dem FG Köln (Az. 5 K 925/08) erließ das Finanzamt einen Änderungsbescheid, in dem es den Anteil für den Grund und Boden herabsetzte und einen Gebäudeanteil von 42,56 % sowie einen AfA-Satz von 2,5 % berücksichtigte. In der zugehörigen Einspruchsentscheidung lehnte das Finanzamt eine weitergehende Berücksichtigung von Werbungskosten ab.
Entscheidung des Gerichts:
Im Jahr 2020 reichten die Kläger gegen den Änderungsbescheid des Finanzamts erneut Klage ein, weil sie weiterhin der Auffassung waren, dass sich die AfA-Bemessungsgrundlage auf die gesamten Anschaffungskosten für das streitgegenständliche Objekt beläuft.
Das FG Köln entschied – wie zuvor – auch in diesem Verfahren, dass keine Abzinsung des Bodenwerts bzw. eine Bodenwertdämpfung vorzunehmen ist. Eine Reduktion des anteiligen Kaufpreises für den Grund und Boden (ggf. bis auf null Euro) könne nicht aus dem Umstand abgeleitet werden, dass das Grundstück mit einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude bebaut ist.
Die Argumentation der Kläger, dass aufgrund der Denkmaleigenschaft und der daraus folgenden Erhaltungspflicht das aufstehende Gebäude letztlich „unendlich“ lang bestehen werde und daher dem Grunde nach von einer unendlichen Restnutzungsdauer auszugehen sei, die mit einem erhöhten Instandhaltungsaufwand einhergehe, sodass ein Bodenwert wirtschaftlich nicht mehr realisiert werden könne, sei abzulehnen.
Die Richter des FG führten in ihrer Urteilsbegründung aus, dass gerade der Aspekt des Instandhaltungsaufwands in diesem Fall von großer Bedeutung sei. Das im vorliegenden Fall ursprünglich vor mehr als 300 Jahren erbaute Objekt wäre ohne zwischenzeitliche Anpassungen, Instandhaltungen und Modernisierungen im Hinblick auf den Stand der Technik heutzutage nicht mehr verwendbar. Die aktuelle Nutzung des Objekts als Geschäftsgebäude setze offenkundig im Hinblick auf die technische und elektrische Ausstattung Anpassungen an den aktuellen Stand voraus. Dies werde auch in Zukunft so sein.
Dies bedeute jedoch, dass das ursprünglich errichtete Gebäude nicht mehr diejenige bauliche Anlage ist, die im Streitjahr oder heute ordnungsgemäß wirtschaftlich genutzt werden kann, sondern dass eine Vielzahl von Bau- und Modernisierungsmaßnahmen eine fortdauernde Nutzbarkeit überhaupt erst ermöglicht haben. Daraus lasse sich schließen, dass die wirtschaftliche Nutzbarkeit eine stetige Instandhaltung mit dem entsprechenden Aufwand voraussetzt. Ausgehend vom Status quo sei somit gerade nicht von einer bestehenden unendlichen Restnutzungsdauer eines Objekts auszugehen.
Vor diesem Hintergrund könne eine nicht unendliche Restnutzungsdauer wiederum auch nicht dazu führen, dass der Bodenwert des streitgegenständlichen Objekts mit Null anzusetzen ist. Für Zwecke der AfA-Ermittlung sei daher weiterhin von eine Gebäudeanteil von 42,56 % auszugehen.
Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung wurde die Revision zugelassen. Das Verfahren ist aktuell beim BFH anhängig (IX R 26/24).