Nach Auffassung der Finanzverwaltung sind Leistungen eines Wohnungseigentümers in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – üblicherweise im Rahmen der monatlichen Hausgeldzahlungen – steuerlich im Zeitpunkt der Einzahlung noch nicht abziehbar. Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) liegen demnach erst dann vor, wenn die Hausverwaltung die Rücklagen tatsächlich für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verausgabt hat. Dieses Vorgehen hat der BFH mit Urteil vom 14.01.2025 (IX R 19/24) nun bestätigt.
Die Beteiligten streiten über den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Die Kläger sind Ehegatten und wurden für das Streitjahr 2021 zur Einkommensteuer zusammenveranlagt. Sie erzielten aus der gemeinsamen Vermietung von Eigentumswohnungen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i. S. d. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Das von ihnen an die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlte Hausgeld wurde teilweise der gesetzlich vorgesehenen Erhaltungsrücklage zugeführt.
In dieser Höhe erkannte das Finanzamt keine Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften an, da der Abzug erst in dem Jahr erfolgen könne, in dem die zurückgelegten Mittel für die tatsächlich angefallenen Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verbraucht werden. Das Finanzamt führte an, dass nach der Rechtsprechung des BFH die Zuführung zur Rücklage den Wohnungseigentümer lediglich in seiner Verfügungsmacht über das verausgabte Vermögen beschränke. Dies führe jedoch noch nicht zu einem tatsächlichen wirtschaftlichen Verlust. Werbungskosten entstünden erst, wenn die Mittel für die Erhaltungsmaßnahmen verausgabt werden.
Die Kläger waren hingegen der Meinung, dass die vorgeschriebenen Hausgeldzahlungen für die Erhaltungsrücklage seit der großen Reform des Wohnungseigentumsgesetzes von 2020 sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Denn seither besitze die Eigentümergemeinschaft volle Rechtsfähigkeit und sei damit juristisch eigenständig.
Nachdem das FG Nürnberg (Urteil vom 12.03.2024, Az. 1 K 866/23) die eingereichte Klage abgewiesen hatte, legten die Kläger Revision beim BFH ein. Diese hatte jedoch keinen Erfolg. In ihrer Urteilsbegründung führte der BFH an, dass der Werbungskostenabzug nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Vermietungstätigkeit und den Aufwendungen des Steuerpflichtigen fordere. Die Kläger hätten den der Erhaltungsrücklage zugeführten Teil des Hausgeldes zwar erbracht und konnten hierauf nicht mehr zugreifen, da das Geld im Anschluss ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft gehörte. Ursächlich für die Zahlung sei jedoch nicht die Vermietungstätigkeit der Kläger gewesen, sondern allein die rechtliche Pflicht jedes Eigentümers, am Aufbau sowie an der Aufrechterhaltung einer angemessenen Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zu partizipieren.
Ein Zusammenhang zur Vermietung entstehe hingegen erst in jenem Moment, in dem die Gemeinschaft die angesammelten Geldmittel für konkrete Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Erst zu diesem Zeitpunkt kämen die Mittel der Immobilie zugute. Hierfür spreche auch, dass bei einem Verkauf der Wohnung die vorhandene Rücklage typischerweise auf den Preis aufgeschlagen werde. Der BFH führte zudem explizit aus, dass entgegen der Auffassung der Kläger auch die WEG-Reform im Jahr 2020, durch die der Wohnungseigentümergemeinschaft die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde, die steuerliche Beurteilung des Zeitpunkts des Werbungskostenabzugs für Zahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht verändere. Das Urteil hat eine erhebliche Breitenwirkung für die Praxis, denn in Deutschland gibt es rund 1,8 Mio. Wohnungseigentümergemeinschaften und 15 Mio. Eigentumswohnungen. Im Ergebnis bleibt daher festzuhalten: Die Erhaltungsrücklage kann als eine Art Sparbuch der gesamtem Eigentümergemeinschaft betrachtet werden. In der Steuererklärung können diese Beiträge jedoch nicht bereits in der „Ansparphase“ geltend gemacht werden, sondern erst dann, wenn das Geld in der „Verausgabungsphase“ verwendet wird.