Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche für eine noch zu errichtende Immobilie unterliegen nach zwei aktuellen Urteilen des BFH (II R 15/22 und II R 18/22) der Grunderwerbsteuer nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag besteht. Die Steuer ist in einem selbständigen Bescheid festzusetzen (Urteil vom 30.10.2024, II R 15/22). Dies gilt nicht für Hausanschlusskosten, wenn sich der Grundstückskäufer zur Übernahme dieser Kosten bereits im (ursprünglichen) Grundstückskaufvertrag verpflichtet hat (Urteil vom 30.10.2024, II R 18/22).
Hintergrund:
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach § 8 Abs. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung. Gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG gehören auch solche Leistungen zur Gegenleistung i. S. d. § 8 Abs. 1 GrEStG, die der Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt.
Sachverhalte:
In dem Verfahren mit dem Aktenzeichen II R 15/22 kauften der Kläger und seine Ehefrau ein Grundstück, auf dem Eigentumswohnungen errichtet werden sollten. Im Verfahren mit dem Aktenzeichen II R 18/22 erwarb der Kläger ein Grundstück, das mit einer Doppelhaushälfte bebaut werden sollte. In den Kaufverträgen verpflichtete sich die jeweilige Verkäuferin zum Bau der zum damaligen Zeitpunkt noch nicht errichteten Immobilien. In beiden Fällen äußerten die Kläger nach Beginn der Rohbauarbeiten an den Gebäuden nachträgliche Änderungswünsche. Für diesen Fall war in den jeweiligen Kaufverträgen vorgesehen, dass die Mehrkosten für diese nachträglichen Änderungswünsche durch die Käufer zu tragen sind und dass nur die Verkäuferin diese umsetzen durfte.
Das Finanzamt stufte die Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche als grunderwerbsteuerpflichtig ein und erließ entsprechende Steuerbescheide gegenüber den Klägern. Die Klagen vor den Finanzgerichten blieben ohne Erfolg.
Entscheidungen des BFH:
In den Revisionsverfahren folgte der BFH eher der Sichtweise des Finanzamts. Nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG gehörten auch solche Leistungen zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung, die der Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang bereits vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. Entscheidend sei hierbei, dass die Vorschrift nur jene zusätzlichen Leistungen umfasst, die nachträglich gewährt werden. Denn zusätzliche Leistungen, zu denen sich der Käufer bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags verpflichtet hat, unterlägen schon im Rahmen der Besteuerung des Kaufpreises nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer.
Der BFH stellte allerdings explizit fest, dass nachträglich vereinbarte Sonderwünsche nur dann steuerpflichtig sind, wenn diese in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen. Im Verfahren II R 15/22 sahen die Richter diesen rechtlichen Zusammenhang darin, dass der Kläger verpflichtet war, die Mehrkosten für nachträgliche Sonderwünsche zu tragen. Des Weiteren durfte der Kläger seine Sonderwünsche nach den Regelungen des Kaufvertrags nicht ohne Weiteres selbst ausführen lassen, da die Ausführung der Verkäuferin vorbehalten war.
Der Streitfall II R 18/22 war dahingehend etwas anders gelagert: Der notwendige rechtliche Zusammenhang ergab sich hier hinsichtlich der zusätzlich gewährten Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche „Innentüren, Rollädenmotoren, Arbeiten und Materialien für Bodenbeläge“ dadurch, dass der Kaufvertrag selbst bereits Abweichungen von der Bauausführung nach entsprechender Vereinbarung vorsah. Anders verhielt es sich hingegen mit den Hausanschlusskosten, welche der BFH – anders als das Finanzamt – nicht als nachträglich vereinbarte Sonderwünsche einstufte. Denn die Übernahme dieser Kosten durch den Kläger habe sich bereits aus dem Grundstückskaufvertrag selbst ergeben und sei gerade nicht nachträglich vereinbart worden. Ob die Hausanschlusskosten als Gegenleistung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG in dem Grunderwerbsteuerbescheid über den ursprünglichen Grundstückserwerb zu erfassen sind oder ob es sich um eigennützige Erwerberleistungen handelt, die nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen, hat der BFH jedoch offengelassen.
Schlussfolgerung:
In der Praxis sind etwaige Sonderwünsche, die der Erwerber einer Immobilie nach Abschluss des Kaufvertrags äußert, sowie etwaige nachträgliche Änderungswünsche vor dem Hintergrund der grunderwerbsteuerlichen Rechtsfolgen stets gesondert zu beurteilen. Grundsätzlich – und dies stellt der BFH klar – unterliegen Sonderwünsche und nachträgliche Anpassungen der Grunderwerbsteuer. Da aber im Einzelfall auch Ausnahmen bestehen, bedarf es im Zweifelsfall immer einer gesonderten Würdigung.