Die sogenannte erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ist für Grundstücks- und Wohnungsunternehmen überaus bedeutsam, da sie in der Regel zu einer vollständigen Entlastung von der Gewerbesteuer führt. Nun hat der BFH jedoch entschieden: Veräußert eine Kapitalgesellschaft im dritten Jahr nach dem Erwerb fünf Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern durch einen Verkaufsakt an einen Erwerber („en bloc“), ist aufgrund der Drei-Objekt-Grenze ein für die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung schädlicher gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen. Auf das Kriterium der Nachhaltigkeit der gewerblichen Tätigkeit kommt es – anders als bei Personengesellschaften – nicht an (Urteil vom 03.06.2025, Az. III R 12/22).
Hintergrund:
Nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG wird die Summe des Gewinns und der Hinzurechnungen um 1,2 % des 140 %-igen Einheitswerts des zum Betriebsvermögen gehörenden und nicht von der Grundsteuer befreiten Grundbesitzes gekürzt (sog. „einfache Kürzung“). Ab dem Veranlagungszeitraum 2025 erfolgt die Kürzung für zum Betriebsvermögen gehörenden Grundbesitz in Höhe der im Erhebungszeitraum als Betriebsausgabe erfassten Grundsteuer. Die Vorschrift soll verhindern, dass bestimmte Ertragsteile „doppelt“ sowohl mit Grundsteuer als auch mit Gewerbesteuer belastet werden.
Auf Antrag tritt an die Stelle der „einfachen Kürzung“ bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern, die Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt (sog. „erweiterte Kürzung“ gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG).
Ziel der erweiterten Kürzung ist die Gleichstellung vermögensverwaltender Grundstücksunternehmen, deren Einkünfte nur kraft Rechtsform (z.B. GmbH) der Gewerbesteuer unterliegen, mit Einzelpersonen oder Personengesellschaften, die nur vermögensverwaltende Tätigkeiten ausüben und Einkünfte aus § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) erzielen.
Strittig ist in diesem Zusammenhang immer wieder die Abgrenzung zwischen reiner Vermögensverwaltung und einem gewerblichen Grundstückshandel.
Sachverhalt:
In dem betreffenden Verfahren ging es um eine in einen Immobilienkonzern eingegliederte GmbH. Die im Jahr 2016 gegründete GmbH erwarb noch im selben Jahr fünf mit Mehrfamilienhäusern bebaute Grundstücke. Bereits zwei Jahre später, im Jahr 2018, veräußerte sie die zuvor erworbenen Objekte mit einheitlichem Vertrag an denselben Erwerber (sog. En-bloc-Veräußerung). Die Geschäftsführer der GmbH waren gleichzeitig die Geschäftsführer der Holdinggesellschaft des Immobilienkonzerns, die wiederum Alleingesellschafter der GmbH waren.
Die GmbH beantragte die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung, da es aufgrund der lediglich einmaligen (En-bloc-)Veräußerung an der für die Annahme einer gewerblichen Tätigkeit erforderlichen Nachhaltigkeit der Geschäftstätigkeit i.S.d. § 5 Abs. 2 EStG fehle. Das Finanzamt sowie auch das FG Berlin-Brandenburg (Urteil vom 18.01.2022, Az. 8 K 8008/21) versagten der GmbH jedoch die erweiterte Grundstückskürzung wegen eines schädlichen gewerblichen Grundstückshandels.
Urteil des BFH:
Der BFH (Urteil vom 03.06.2025, Az. III R 12/22) hielt die Revision für unbegründet und bestätigte mit dem Urteil vom 03.06.2025 seine bisherige Rechtsprechung.
Demnach setzt die erweiterte Kürzung voraus, dass die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes nicht den Rahmen bloßer Vermögensverwaltung überschreiten. Nach Meinung des Gerichts stellt der Erwerb von Grundstücken lediglich den Beginn und die spätere Veräußerung das Ende einer grundsätzlich auf Fruchtziehung gerichteten Tätigkeit dar. Eine originär gewerbliche Tätigkeit liege hingegen vor, wenn die Ausnutzung des Grundbesitzes durch Umschichtung (wie hier durch Erwerb und Veräußerung) gegenüber der Nutzung im Sinne einer Fruchtziehung (z.B. durch Vermietung) entscheidend in den Vordergrund tritt.
In dem entschiedenen Fall stellte der BFH auf die Drei-Objekt-Grenze ab. Demnach kann typisierend von einem gewerblichen Grundstückhandel ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren (zwischen Anschaffung und Verkauf) mehr als drei Objekte veräußert werden.
Nach der bisherigen Rechtsprechung des BFH zu Personengesellschaften ist bei Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze durch Veräußerung von mehr als drei Objekten mit einem einzigen Verkaufsgeschäft das Kriterium der Nachhaltigkeit der gewerblichen Tätigkeit für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels allerdings nur dann erfüllt, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass noch andere derartige Grundstücksgeschäfte geplant sind.
Bislang unbeantwortet war die Frage, ob bei einer bereits kraft Gesetzes gewerblich tätigen Kapitalgesellschaft das Kriterium der Nachhaltigkeit der entsprechenden Geschäftstätigkeit analog den Vorschriften des § 15 Abs. 2 EStG bei Personengesellschaften für die Versagung der erweiterten Kürzung ebenfalls zu prüfen ist.
Im vorliegenden Fall entschied der BFH, dass der Rahmen bloßer Vermögensverwaltung bei einer einmaligen En-bloc-Veräußerung von Grundbesitz durch eine Kapitalgesellschaft unabhängig davon überschritten sein kann, ob insofern auch eine nachhaltige gewerbliche Tätigkeit i.S.d. § 15 Abs. 2 EStG vorliegt. Das Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze indiziere die Überschreitung der Grenzen eigener Vermögensverwaltung. Daran ändere auch die Veräußerung an denselben Erwerber im Rahmen eines einzigen Vertrags (En-bloc-Veräußerung) nichts. Die indizierte Veräußerungsabsicht konnte im vorliegenden Fall auch nicht anderweitig, z.B. durch die langfristige Fremdfinanzierung, widerlegt werden. Im Ergebnis versagte also auch der BFH die Anwendung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung für die GmbH.
Praxishinweis:
Das Urteil zeigt erneut die strenge Auslegung der Gerichte in Bezug auf die erweiterte Grundstückskürzung und sorgt für weitere Klarheit für Kapitalgesellschaften, die Grundstücke veräußern.
Zu beachten ist, dass die erweiterte Gewerbesteuerkürzung auch durch En-bloc-Veräußerungen entfallen kann, wenn durch die Veräußerung die Grenze der Vermögensverwaltung überschritten wird – auf das Merkmal der Nachhaltigkeit der gewerblichen Tätigkeit im Sinne einer Wiederholungsabsicht kommt es bei Kapitalgesellschaften insoweit nicht an.