BFH entscheidet zur Anerkennung eines Ehegatten-Mietverhältnisses

Die steuerliche Anerkennung von Mietverträgen zwischen nahen Angehörigen wird in der Praxis regelmäßig besonders kritisch geprüft. Die Finanzbehörden vermuten hier oftmals einen verdeckten Gewinnausgleich oder ein steuerlich unbeachtliches Scheingeschäft, wenn Mietzahlungen unmittelbar an den zahlenden Ehegatten zurückfließen. Ein kürzlich veröffentlichtes BFH-Urteil zeigt nun, dass die Weiterleitung der Miete über ein Familienkonto per se noch nicht zur Versagung des Betriebsausgabenabzugs oder der Anerkennung der Mieteinkünfte führt.

In einem aktuellen Urteil des BFH vom 22.07.2025 (Az. VIII R 23/23) wurde die steuerliche Behandlung eines Mietverhältnisses zwischen Ehegatten auf den Prüfstand gestellt. Die Münchner Richter entschieden, dass ein Mietvertrag grundsätzlich kein steuerlich unbeachtliches Scheingeschäft darstellt, wenn der Mieter-Ehegatte die Miete von seinem betrieblichen Konto auf ein dem Vermieter-Ehegatten allein zuzurechnendes Mietkonto überweist und zuvor oder anschließend Einlagen von einem Konto mit den gemeinschaftlich erwirtschafteten Einnahmen und Ersparnissen der Ehegatten auf das betriebliche Konto des Mieter-Ehegatten geleistet werden. Die Mittelverwendung des Vermieter-Ehegatten für Einlagen in den Betrieb des Mieter-Ehegatten allein stellt die Fremdüblichkeit des Mietverhältnisses noch nicht in Frage.

Sachverhalt

Im vorliegenden Fall wurden die Kläger in den Streitjahren 2011 bis 2015 gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagt. Die Klägerin vermietete in dieser Zeit die Kanzleiräume als alleinige Vermieterin an den Kläger, der dort eine Rechtsanwalts- und Notarkanzlei betrieb. Die monatliche Miete zahlte der Ehemann von seinem Geschäftskonto regelmäßig auf das Mietkonto der Ehefrau. Von diesem Mietkonto wurden im betrachteten Zeitraum verschiedene Beträge auf das gemeinsame Familienkonto überwiesen. Von dem Familienkonto flossen wiederum auch Beträge auf das Geschäftskonto des Klägers für die Kanzlei.

In der gemeinsamen Einkommensteuererklärung wurden von der Ehefrau positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärt. Der Ehemann brachte die Mietzahlungen als Betriebsausgaben bei seinen Einkünften aus seiner selbständigen anwaltlichen Tätigkeit in Abzug und wies durchweg Verluste aus seiner Kanzlei aus.

Nach einer Betriebsprüfung vertrat das Finanzamt die Auffassung, dass es sich bei dem Mietverhältnis um einen Scheinvertrag handelt, da die Miete aufgrund der Geldflüsse umgehend an den Kläger zurückgeflossen und damit nicht endgültig in das Vermögen der Klägerin übergegangen sei. Der Kläger habe die Mietzahlungen aufgrund der zurückgehenden Umsätze der Kanzlei nicht mehr selbst erwirtschaften und lediglich aufgrund der Einlagen auf das Betriebskonto finanzieren können, sodass er durch die Mietzahlungen nicht wirtschaftlich belastet worden sei – es fehle somit an der tatsächlichen Durchführung des Mietverhältnisses.

Im Ergebnis versagte das Finanzamt den Betriebsausgabenabzug bei den Einkünften des Klägers aus der Rechtsanwaltskanzlei, zudem vertraten die Behörden die Auffassung, dass die von der Ehefrau erklärten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht steuerbar seien. Die hiergegen eingereichte Klage der Eheleute hatte in erster Instanz vor dem Niedersächsischen FG keinen Erfolg, die Klage wurde zurückgewiesen (Urteil vom 08.07.2021, Az. 2 K 195/19). Das FG versagte dem Mietverhältnis zwischen den Klägern für die Streitjahre nicht bereits wegen eines steuerrechtlich nicht zu beachtenden Scheinmietverhältnisses die Anerkennung, sondern mangels Fremdüblichkeit.

Gegen diese Entscheidung legten die Ehegatten Revision beim BFH ein. Die Revision wurde zugelassen und die Richter des BFH hoben das Urteil auf und wiesen es zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurück.

Urteil des BFH

Der BFH stellte fest, dass das FG den Betriebsausgabenabzug der Mietzahlungen des Klägers bei den Einkünften aus selbständiger Arbeit zu Unrecht für alle Streitjahre endgültig versagt habe. Auf Basis der Feststellungen des FG sei der Mietvertrag zwischen den Klägern weder ein steuerrechtlich unbeachtliches Scheingeschäft i.S.d. § 41 Abs. 2 Satz 1 AO noch ein mangels Fremdüblichkeit steuerrechtlich nicht anzuerkennender Angehörigenvertrag.

Scheingeschäft nach § 41 Abs. 2 AO

Ein Scheingeschäft setzt voraus, dass die Parteien offenkundig die wirtschaftlichen Folgen eines Vertrags bewusst nicht eintreten lassen, etwa indem der Vermieter die Miete unmittelbar an den Mieter zurückzahlt, ohne hierzu zivilrechtlich verpflichtet zu sein. Ein Beweisanzeichen hierfür kann insbesondere sein, wenn der Mieter wirtschaftlich nicht oder nur schwer in der Lage ist, die Miete aufzubringen. Bei Rückzahlung der gezahlten Miete durch den Vermieter an den Mieter müssen die Umstände offenkundig darauf hinweisen, dass mit der Rückzahlung ein gemeinsam gefasster Gesamtplan verwirklicht wird.

Der BFH hat die Frage eines Scheingeschäfts nach § 41 Abs. 2 AO im vorliegenden Fall – wie zuvor auch bereits das FG – verneint. Ein klar erkennbarer Gesamtplan, die Mieten zurückzuzahlen, um die Rechtsfolgen des Mietvertrags nicht eintreten zu lassen, sahen die Richter allein auf Basis der Einlagen vom Familienkonto zum Ausgleich der Umsatzrückgänge der Kanzlei nicht – ein Scheingeschäft kam folglich nicht in Betracht.

Fremdvergleich nach § 21 Abs. 1 EStG

Nach Ausschluss eines Scheingeschäfts war aus Sicht des BFH zu prüfen, ob Vertrag und Durchführung den Anforderungen an einen Fremdvergleich standhalten. Das FG hatte die fehlende Nebenkostenabrechnung, die Höhe der Miete, die teilweise Nutzungsänderung der Kanzleiräume durch Umbau sowie die Nutzung von Teilen der Räume durch die Tochter der Kläger zum Anlass genommen, das gesamte Mietverhältnis als nicht fremdüblich einzustufen. Der BFH beanstandete, dass das FG in seiner Gesamtwürdigung, die aus seiner Sicht nicht fremdüblichen Umstände nicht gewichtet habe und zudem auch nicht dargelegt habe, weshalb aus diesen Umständen auf einen insgesamt fehlenden Rechtsbindungswillen der Kläger zu schließen sein soll.

Darüber hinaus habe das FG bei der Prüfung des Fremdvergleichs auch nicht relevante Umstände zu Lasten der Kläger einbezogen. Der BFH stellte zudem fest, dass es keinen Rechtssatz gebe, dass ein fremdübliches Verhalten bei wirtschaftlichen Problemen des Mieter-Ehegatten zu einer Ermäßigung der Miete oder gar zu einer unentgeltlichen Nutzungsüberlassung zwinge. Die Entscheidung der Vorinstanz, dass der Mietvertrag zwischen den Klägern den Anforderungen an einen Fremdvergleich nicht genüge und deshalb steuerrechtlich nicht anzuerkennen sei, halte der revisionsrechtlichen Nachprüfung daher nicht stand.

Die Richter des BFH sahen sich jedoch nicht imstande abschließend zu beurteilen, ob und in welcher Höhe der Kläger steuerbare und steuerpflichtige Einkünfte aus der Tätigkeit als Rechtsanwalt erzielt habe.

Fazit

Das Urteil macht deutlich, dass der BFH den Fall eher als „Liebhaberei-Fall“ in der Kanzlei des Ehemanns und nicht als „Angehörigenfall“ ansieht – für die steuerliche Praxis bedeutet das, dass zwischen den Voraussetzungen und Rechtsfolgen des Scheingeschäfts sowie der steuerlichen Anerkennung von Angehörigenverträgen trennscharf zu differenzieren ist. Zu beachten ist auch, dass diese Prüfungen in einem Rangverhältnis stehen, wobei zunächst vorrangig das Scheingeschäft, anschließend die steuerliche Anerkennung des Angehörigenvertrags und erst danach ein möglicher Gestaltungsmissbrauch gemäß § 42 AO zu prüfen ist.