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Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Objekten mit mehr als 250 qm Wohnfläche

Mit Urteil vom 20.06.2023 (IX R 17/21) hat der BFH entschieden, dass bei der Vermietung eines Objekts mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm eine Ausnahme von der typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Auch bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist in diesen Fällen durch die Finanzverwaltung eine Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht mittels Totalüberschussprognose vorzunehmen. Die Verluste aus der Vermietung von sogenannten “Luxusimmobilien” können somit nicht mehr ohne Weiteres mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet werden.

Wird eine Tätigkeit ausgeübt, deren Einkünfte der Einkommensteuer unterliegen, können neben den Gewinnen oder Überschüssen regelmäßig auch entsprechende Verluste steuerlich geltend gemacht werden. Bei anhaltenden Verlusten ist Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung, dass der Steuerpflichtige nachweisen kann, dass die Tätigkeit mit der Absicht erfolgt, einen finanziellen (Gesamt-)Überschuss zu erzielen (sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht bei einer vorliegenden (Totalüberschussprognose). Kann dieser Nachweis nicht erbracht werden, können die entsprechenden Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden, weil insgesamt sogenannte Liebhaberei angenommen wird.

Dieser Grundsatz gilt auch bei der Vermietung von Immobilien. Nur wenn eine Einkünfteerzielungsabsicht zugrunde liegt, handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im steuerlichen Sinne des § 21 EStG. Im Ergebnis sind die zugehörigen Einnahmen zu versteuern, im Gegenzug können jedoch auch die hiermit im Zusammenhang stehenden Ausgaben als Werbungskosten abgezogen werden. Zur Abgrenzung einer steuerlich nicht relevanten Liebhaberei wird hierbei gemäß § 21 Abs. 2 S. 2 EStG typisierend von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen, wenn bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung das Mietentgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Der BFH hat allerdings entschieden, dass diese Vermutung in bestimmten Ausnahmefällen nicht greift – maßgeblich ist dann das prognostizierte positive Gesamtergebnis des einzelnen Vermietungsobjekts (sogenannte Totalüberschussprognose).

Hintergrund des BFH-Urteils vom 20.06.2023 war folgender Sachverhalt: Die zusammen zur Einkommensteuer veranlagten Kläger vermieteten in den Streitjahren 2011 bis 2014 insgesamt drei Einfamilienhäuser. Die Gebäude hatten eine Wohnfläche von 322 qm, 290,50 qm und 331 qm. Zwei Objekte waren unbefristet an die beiden Töchter und deren Ehemänner und ein Objekt an den Sohn und dessen Ehefrau vermietet, die Anschaffung aller drei Objekte wurde in voller Höhe fremdfinanziert. In den Streitjahren machten die Kläger für alle Mietobjekte Werbungskostenüberschüsse zwischen EUR 172.000,00 und EUR 216.000,00 geltend, deren Anerkennung durch das Finanzamt versagt wurde. Die hiergegen gerichtete Klage wies das Finanzgericht als unbegründet ab.

Der BFH bestätigt in seinem Urteil, dass die Einkünfteerzielungsabsicht der Kläger bezüglich der drei Vermietungsobjekte zu prüfen ist. Aus ständiger Rechtsprechung ergebe sich zwar der Grundsatz, dass bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit typisierend davon auszugehen sei, dass der Steuerpflichtige beabsichtige, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Dieser Grundsatz gelte grundsätzlich auch dann, wenn sich über einen längeren Zeitraum Werbungskostenüberschüsse ergeben. Allerdings beziehe sich dieser Grundsatz nur auf Wohnungen, die üblicherweise vermietet werden, denn nur aus solchen Wohnungen leite sich die ortsübliche Marktmiete ab. Diese typisierende Vermutung könne daher nicht auf die Vermietung einer aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnung angewendet werden (sogenannte „Luxusimmobilien“), worunter insbesondere auch Wohnungen mit einer Wohnfläche größer als 250 qm fielen. Der BFH betont jedoch, dass es dem Steuerpflichtigen unbenommen bleibe, eine Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen. Da das Finanzgericht die in den Folgejahren vorgenommenen Mieterhöhungen nicht zutreffend berücksichtigt hatte, hat der BFH das vorinstanzliche Urteil aufgehoben und an das Finanzgericht zur weiteren Verhandlung zurückverwiesen.

Der BFH bestätigt mit dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei einer Vermietung von sogenannten „Luxusimmobilien“ (z. B. Wohnfläche von mehr als 250 qm; Schwimmhalle) nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit auszugehen ist. Denn insoweit handele es sich um Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegele und die sich aufgrund der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten ließen. Deswegen sei in diesen Fällen regelmäßig nachzuweisen, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann. In der Praxis ist daher zu beachten, dass zur Erbringung dieses Nachweises von Beginn an eine umfangreiche Dokumentation der für die Totalüberschussprognose relevanten Umstände erfolgen sollte.

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