Mit dem JStG 2022 soll das im Bewertungsgesetz geregelte Ertrags- und Sachwertverfahren an die geänderte ImmoWertV angepasst werden. Hiermit gehen diverse Änderungen einher, die unmittelbare Auswirkungen auf die Ergebnisse dieser Bewertungsverfahren haben und deshalb einer besonderen Aufmerksamkeit bedürfen.
Hintergrund
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wurde mit der Fassung vom 14.07.2021 neu geregelt. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022) soll das im Bewertungsgesetz (BewG) geregelte Ertrags- und Sachwertverfahren, die insbesondere zur Bewertung von bebauten Grundstücken für Fälle des Erbschaftsteuergesetzes (ErbStG) herangezogen werden, an die neue ImmoWertV angepasst werden. Dies führt neben einigen Klarstellungen auch zu inhaltlichen Änderungen, die unmittelbare Auswirkungen auf die Ergebnisse der jeweiligen Bewertungen haben. Die Änderungen sollen für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 in Kraft treten. Die wesentlichen inhaltlichen Änderungen mit Relevanz für das Ertragswert- und Sachwertverfahren stellen sich wie folgt dar.
Modellkonformität
Von Gutachterausschüssen ermittelte Daten sollen nur noch dann berücksichtigt werden, wenn sie als geeignet angesehen werden. Hierfür soll deren Ableitung weitgehend in demselben Modell erfolgt sein wie die Bewertung gemäß BewG. Außerdem sollen sie grundsätzlich in bestimmter zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag bezogen worden sein. Anderweitige Besonderheiten, wie wertbeeinflussende Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, sollen nicht berücksichtigt werden. Ein niedrigerer gemeiner Wert nach § 198 BewG soll weiterhin nachgewiesen werden können.
Ertragswertverfahren
Gesamtnutzungsdauer
Zur Ermittlung des Gebäudeertragswerts (§ 185 BewG) wird den Gebäuden eine Gesamtnutzungsdauer gesetzlich zugeordnet (Anlage 22 BewG). Diese soll gemäß der Anlage 1 ImmowertV verlängert werden. So soll beispielsweise die Gesamtnutzungsdauer für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum von 70 auf 80 Jahre ausgedehnt werden. Es soll zudem klargestellt werden, dass nur eine Abbruchverpflichtung zu einer Verkürzung der Gesamtnutzungsdauer führt.
Bewirtschaftungskosten
Die für die Ermittlung erforderlichen Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG) sollen zukünftig nicht mehr nach von Gutachterausschüssen ermittelten Erfahrungssätzen, sondern grundsätzlich nach den in der Anlage 23 BewG enthaltenen Ansätzen ermittelt werden, wobei diese nunmehr nach dem Vorbild der Anlage 3 ImmowertV differenzierter ausgestaltet werden und jährlich anhand des Verbraucherpreisindizes angepasst werden sollen.
Liegenschaftszinssatz
Die für den Fall, dass keine von Gutachterausschüssen ermittelten Liegenschaftszinssätze vorliegen, pauschal anzuwendenden Liegenschaftszinssätze wurden an das aktuelle Marktniveau angepasst. Die Anpassung in § 188 Abs. 2 Satz 2 BewG stellt sich wie folgt dar.
| Alte Fassung | Neue Fassung | |
| Mietwohngrundstücke | 5,0 % | 3,5 % |
| Gemischt genutzte Grundstücke; gewerblicher Anteil bis 50 % | 5,5 % | 4,5 % |
| Gemischt genutzte Grundstücke; gewerblicher Anteil von mehr als 50 % | 6,0 % | 5,0 % |
| Geschäftsgrundstücke | 6,5 % | 6,0 % |
Dabei ist zu beachten, dass der Liegenschaftszinssatz auch den anzuwendenden Kapitalisierungsfaktor gemäß Anlage 21 BewG beeinflusst.
Durch die geringeren Liegenschaftszinssätze steigen grundsätzlich die mittels Ertragswertverfahren ermittelten Werte.
Sachwertverfahren
Regionalfaktor
Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts (§ 190 BewG) soll zukünftig im Sinne des § 36 Abs. 1, 3 ImmowertV ein sogenannter Regionalfaktor als Multiplikator mit den Regelherstellungskosten (§ 190 BewG) berücksichtigt werden. In diesem Zusammenhang soll auf Werte, die von den Gutachterausschüssen ermittelt werden, abgestellt werden. Falls keine solchen Werte vorliegen, soll ein Wert von 1,0 anzusetzen sein.
Gesamtnutzungsdauer
Auch im Sachwertverfahren ist auf eine Gesamtnutzungsdauer zurückzugreifen, die analog zum Ertragswertverfahren aus Anlage 22 BewG abzuleiten und gleichermaßen verlängert werden soll. Ebenfalls soll die Gesamtnutzungsdauer nur durch eine Abbruchverpflichtung begrenzt sein.
Wertzahl
Die anzuwendenden Wertzahlen in Anlage 25 BewG sollen an das aktuelle Marktniveau angepasst werden; die Wertzahlen fallen dann insgesamt höher aus. Außerdem wird erstmals eine lineare Interpolation gefordert.
Fazit
Mit dem JStG 2022 soll unter anderem das im BewG geregelte Ertragswert- und Sachwertverfahren an die neue ImmoWertV angepasst werden. Diese Anpassungen erfolgen hierbei keinesfalls wertneutral, sondern haben unter sonst gleichen Bedingungen Auswirkungen auf die Ergebnisse des jeweiligen Bewertungsverfahrens, wobei von höheren Bewertungsergebnissen ausgegangen werden kann. Aus diesem Grund sind die Auswirkungen des ausstehenden JStG 2022 für entsprechende Bewertungsvorhaben unbedingt vorab zu antizipieren. Unter Umständen kann der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG attraktiver werden, was zu zusätzlichen Kosten und Aufwand führt.