Der BFH hat mit Urteil vom 12.08.2025 (Az. IX R 23/24) die steuerlichen Grundsätze zur Vermietung von Ferienwohnungen weiter konkretisiert. Demnach ist bei der Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung bezogen auf einen zusammenhängen Zeitraum von drei bis fünf Jahren zu ermitteln – die einschlägige Grenze von 25 % darf nicht für jedes Jahr einzeln geprüft werden.
Hintergrund:
Die steuerliche Behandlung von Ferienwohnungen ist in der Praxis regelmäßig diskussionsbehaftet. Der BFH hat in seiner bisherigen Rechtsprechung bereits klargestellt, dass bei der Vermietung von Ferienwohnungen typisierend von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden kann, wenn die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich (typischerweise um mindestens 25 %) unterschritten wird.
Nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Das Vermieten einer Ferienwohnung ist mit einer auf Dauer angelegten Vernietung jedoch nur dann vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet wird.
Sachverhalt:
Die Klägerin vermietete seit 2008 eine Ferienwohnung in einem bekannten Tourismusort. In den Jahren 2012 bis 2015 vermietete sie die Wohnung dauerhaft, nach einer Renovierung im Jahr 2016 stellte sie die Wohnung wieder wechselnden Feriengästen zur Verfügung. In den Streitjahren 2017 und 2018 erzielte sie durchgehend Werbungskostenüberschüsse und somit Verluste aus dieser Vermietung. Im Jahr 2017 wurde die Wohnung an 72 Tagen vermietet, im Jahr 2018 an 44 Tagen.
In der Tourismusregion wurden ortsübliche Vermietungszeiten von 108 Tagen (2017) bzw. 87 Tagen (2018) ermittelt. Das Finanzamt lehnte daher die steuerliche Berücksichtigung der Verluste aus der Ferienwohnung für die beiden Streitjahre ab, da auf Grund der wenigen Vermietungstage in den Jahren 2017 und 2018 nach Ansicht des Finanzamts keine Einkünfteerzielungsabsicht vorliege. Nach erfolglosem Einspruchsverfahren wies auch das FG Rheinland-Pfalz (Az. 2 K 2137/20) die erhobene Klage ab. Das Gericht bestätigte die Einschätzung des Finanzamts, da in den Jahren 2017 und 2018 die ortsübliche Vermietungszeit jeweils um mehr als 25 % unterschritten gewesen sei. Gegen das Urteil legte die Klägerin Revision ein.
Entscheidung des BFH:
Der BFH hielt die Revision für begründet. Er hob das Urteil des Finanzgerichts daher auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück. In seiner Begründung stellte der BFH klar, dass bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung grundsätzlich und typisierend von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen sei, sofern die tatsächliche Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – abgesehen von objektiven Vermietungshindernissen – nicht erheblich (das heißt um mindestens 25 %) unterschreite.
Zudem betonte der BFH, dass die Prüfung der Vermietungsauslastung nicht isoliert pro Kalenderjahr, sondern über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren zu erfolgen hat. Nur eine solche Durchschnittsbetrachtung ermögliche es, temporäre Schwankungen auszugleichen und ein realistisches Gesamtbild der Vermietungstätigkeit zu erhalten.
Sofern der Durchschnitt der jährlichen Auslastungen nicht erheblich (das heißt um mindestens 25 %) unter dem Durchschnitt der ortsüblichen Vermietungszeiten von Ferienwohnungen in diesem Zeitraum liege, zeige sich, dass der Steuerpflichtige die Ferienwohnung in geeigneter Form am Markt angeboten und alle in Betracht kommenden Interessen berücksichtigt habe, sodass er einem Dauervermieter gleichzustellen sei.
Das Finanzamt und das FG hatten hingegen lediglich eine isolierte Jahresprüfung vorgenommen und keine mehrjährige Durchschnittsbetrachtung durchgeführt. Aus diesem Grund wurden die Vermietungsverluste für ein Jahr steuerlich berücksichtigt, für andere Jahre hingegen nicht. Nach Meinung des BFH habe das FG nicht alle für eine Verneinung der Einkünfteerzielungsabsicht erforderlichen Feststellungen getätigt und damit die Einkünfteerzielungsabsicht der Klägerin rechtsfehlerhaft verneint.
Praxisbedeutung:
Das Urteil bringt für Vermieterinnen und Vermieter von Ferienwohnungen eine wichtige Klarstellung und zugleich Erleichterung. Grundsätzlich kommt es nicht auf die jährliche, sondern auf die durchschnittliche Auslastung über mehrere Jahre an. Wer seine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Gäste vermietet und in der übrigen Zeit zur Vermietung bereithält, kann somit weiterhin von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgehen – selbst bei vorübergehend niedriger Auslastung.
Für die steuerliche Praxis bedeutet dies:
- Die Grenze einer erheblichen Unterschreitung der ortsüblichen Vermietungszeit um mindestens 25 % bleibt maßgeblich.
- Eine mehrjährige Betrachtung (3 – 5 Jahre) ersetzt eine isolierte Jahresbetrachtung.
- Steuerpflichtige sollten ihre Auslastungs- und Bereithaltungszeiten sorgfältig dokumentieren und eine langfristige Überschussprognose vorhalten.