Der BFH hat entschieden, dass das Bundesmodell der Grundsteuer, insbesondere das Ertragswertverfahren zur Bewertung von Wohnungseigentum, mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Die Revisionen mehrerer Wohnungseigentümer blieben ohne Erfolg.
Die Grundsteuerreform wurde bereits vor dem Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens zum Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019 vielfach kritisiert und als nicht verfassungskonform angesehen. Dementsprechend gab es zahlreiche Einwände gegen die Bescheide über den Grundsteuerwert oder gegen die Grundsteuermessbescheide. Mit Urteilen vom 12.11.2025 (Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) hat der BFH nunmehr entschieden, dass die Vorschriften des Ertragswertverfahrens nach dem sog. „Bundesmodell“ der Grundsteuer verfassungsgemäß sind.
Was ist passiert?
Wohnungseigentümer aus den Ländern Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin hatten Bedenken hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit des neuen Bundesmodells geäußert und nach erfolglosen Einspruchsverfahren Klage eingereicht.
Die Kläger brachten sowohl formelle als auch materielle Verstöße gegen das Grundgesetz vor. Kritisiert wurden insbesondere:
- die Gesetzgebungskompetenz des Bundes,
- der Belastungsgrund der Grundsteuer,
- starke Typisierungen und Pauschalierungen, etwa bei Bodenrichtwerten und Nettokaltmieten.
Nach Ansicht der Kläger führten diese Regelungen zu einer nicht realitätsgerechten und damit gleichheitswidrigen Bewertung von Immobilien.
Wie hat der BFH entschieden?
Der BFH bestätigte die formelle Verfassungsmäßigkeit des Grundsteuer-Reformgesetzes. Dem Bund habe zum Zeitpunkt des Gesetzeserlasses die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz nach Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG zugestanden.
Laut Urteil des BVerfG vom 10.04.2018 (Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12) darf der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage typisierende und pauschalierende Regelungen treffen, insbesondere bei einem Massenverfahren wie der Grundsteuer. Zudem muss der Gesetzgeber nicht allen Besonderheiten durch Sonderregelungen Rechnung tragen. Ein Verstoß gegen die materielle Verfassungsmäßigkeit konnte der BFH vor diesem Hintergrund nicht feststellen. Ein Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG liegt nach Auffassung des BFH somit nicht vor:
- Die Bewertungsvorschriften sind grundsätzlich geeignet, den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation realitätsgerecht abzubilden.
- Die Maßgeblichkeit von gesetzlich typisierten Bodenrichtwerten zur Bestimmung des Bodenwerts verstößt nicht gegen eine realitäts- und relationsgerechte Bewertung im Sinne der Anforderungen des BVerfG. Die zulässige Abweichung von 30 % nach oben oder nach unten zwischen dem Wert des zu bewertenden Grundstücks und dem Bodenrichtwertgrundstück ist nicht schädlich.
- Die pauschalierten Nettokaltmieten führen vor dem Hintergrund eines beabsichtigten, weitgehend automatisierten Grundsteuervollzugs ebenfalls nicht zu einer verfassungswidrigen Ungleichbehandlung.
Das Ertragswertverfahren sei darauf ausgelegt, Grundstückswerte im Durchschnitt realitätsnah abzubilden, auch wenn es im Einzelfall zu Abweichungen kommen könne. Für solche Fälle verwies der BFH auf bestehende Korrekturmöglichkeiten, insbesondere den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 220 Abs. 2 BewG bei einer Abweichung von mindestens 40 %.
Für wen ist die Entscheidung relevant?
Die Urteile betreffen alle Bundesländer, die das Bundesmodell anwenden. Neben den Ländern der Kläger wenden Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen ebenfalls das Bundesmodell an. Derzeit sind noch fünf weitere Verfahren aus dem Bereich des Bundesmodells beim BFH anhängig.
Keine unmittelbaren Auswirkungen ergeben sich für Länder mit eigenen Grundsteuermodellen wie Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Zu diesen Ländermodellen sind beim BFH allerdings ebenfalls weiterhin Verfahren anhängig.
Fazit
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der BFH Rechtssicherheit für das Bundesmodell der Grundsteuer schafft. Trotz typisierter und pauschalierter Bewertungsansätze hält das Gericht das Ertragswertverfahren für verfassungsgemäß. Aufgrund der zahlreichen anhängigen Verfahren sowohl zum Bundesmodell als auch zu einzelnen Ländermodellen bleibt die Entwicklung allerdings abzuwarten. Zudem wurde von den Klägern im vorliegenden Sachverhalt bereits angekündigt, Verfassungsbeschwerde einzulegen.