Ein Vorstoß der Grünen zur Abschaffung der Steuerbegünstigung für große Wohnungsbestände bei der Erbschaftsteuer ist im Finanzausschuss des Bundestags gescheitert. Damit bleibt die Begünstigung vorerst bestehen. Die Diskussion zeigt jedoch weiterhin Reformbedarf und wirft Fragen zur Gleichbehandlung und zur Anwendung der BFH-Rechtsprechung auf.
Hintergrund:
Der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages hat am 18. März 2026 den Antrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen abgelehnt, die Steuerbegünstigung für Erbschaften großer Wohnungsbestände abzuschaffen. Damit bleibt die sogenannte Begünstigung für Wohnungsunternehmen mit über 300 Einheiten bestehen. Der Vorstoß hatte zum Ziel, Privilegien für große Immobilienvermögen zu reduzieren und die Gleichbehandlung mit kleineren Unternehmen herzustellen. Unterstützt wurde der Antrag lediglich von der Fraktion Die Linke.
Während CDU/CSU auf die Bedeutung der Verschonungsregelungen für das Steuerrecht und den Erhalt von Arbeitsplätzen verwies, betonte die SPD die Notwendigkeit einer umfassenden Reform der Erbschaftsteuer, warnte aber vor isolierten Eingriffen. Die AfD lehnte die Erbschaftsteuer insgesamt ab. Kritikerinnen und Kritiker sehen in der Entscheidung ein verpasstes Signal für mehr Steuergerechtigkeit – Befürworter hingegen verweisen auf die notwendige Rechtssicherheit für die Steuerpflichtigen sowie die Bedeutung einer verlässlichen Unternehmensnachfolge.
Steuerliche Begünstigung von 300 Wohneinheiten:
Die „300-Wohnungen-Regelung“ ist keine gesetzlich festgeschriebene Zahl im Einkommen- oder Erbschaftsteuerrecht, sondern eine von der Finanzverwaltung herangezogene Typisierungsgrenze. Sie besagt, dass Wohnungen eines Wohnungsunternehmens mit mehr als 300 vermieteten Einheiten als begünstigtes Betriebsvermögen gelten – und somit bei der Erbschaftsteuer begünstigt sind. Diese Regelung basiert auf der Annahme, dass die Verwaltung großer Bestände betriebliche Strukturen und organisatorische Leistungen erfordert, die über eine rein private Vermögensverwaltung hinausgehen.
Kleinere Vermieterinnen und Vermieter dagegen gelten als rein vermögensverwaltend und genießen keine entsprechende Steuerbegünstigung im Rahmen der Erbschaftsteuer. Die Unterscheidung ist seit Jahren Gegenstand fachlicher und politischer Debatten, insbesondere weil sie keinen klaren Bezug zur wirtschaftlichen Tätigkeit oder zu den tatsächlich erbrachten Leistungen eines Unternehmens hat.
Einordnung in die Rechtsprechung:
Die rechtliche Grundlage der Diskussion ist ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 24. Oktober 2017 (Az. II R 44/15, BStBl 2018 II S. 358). Der BFH stellte darin klar, dass die Vermietung von Wohnungen grundsätzlich eine vermögensverwaltende Tätigkeit darstellt. Eine Einordnung als begünstigtes Betriebsvermögen ist nur dann möglich, wenn über die Vermietung hinausgehende Leistungen – etwa Hausmeister- oder Betreuungsdienste – von einigem Gewicht erbracht werden. Die Zahl der Wohneinheiten sei dabei nach Ansicht des BFH kein maßgebliches Kriterium.
Allerdings setzte die Finanzverwaltung das Urteil bislang nicht um. Im Rahmen eines Nichtanwendungserlasses zu dem BFH-Urteil bleibt die bisherige Verwaltungspraxis bestehen: Unternehmen, die eine organisatorisch eigenständige Wohnungsbewirtschaftung aufweisen und über mindestens 300 Wohneinheiten verfügen, profitieren weiterhin von der typisierenden Steuerbegünstigung. Diese Divergenz zwischen höchstrichterlicher Rechtsprechung und Verwaltungspraxis sorgt seit Jahren für Rechtsunsicherheit.
Auswirkungen für die Praxis:
Für die Praxis bedeutet die aktuelle Entscheidung, dass große Wohnungsunternehmen auch weiterhin (erbschaft-)steuerlich begünstigt bleiben. Bei Erbfällen kann der Übergang von großen Immobilienportfolios damit weiterhin steuerbegünstigt erfolgen – vorausgesetzt, das Unternehmen erfüllt die formalen Voraussetzungen der Verschonung.
Die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen fordert, den Nichtanwendungserlass aufzuheben und die BFH-Auslegung verbindlich umzusetzen. Das Bundesfinanzministerium könnte diesen Schritt grundsätzlich auch ohne Parlamentsbeschluss vollziehen. Solange dies jedoch nicht geschieht, bleibt die Begünstigung für große Wohnungsbestände bestehen – und damit eine der umstrittensten Regelungen im deutschen Erbschaftsteuerrecht.