Der BFH hat mit Urteil vom 25.02.2026 (II R 5/24) klargestellt, dass für den Anfall von Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 2a GrEStG der zivilrechtliche Erwerb eines Anteils an einer Personengesellschaft entscheidend ist. Wirtschaftliche Vorabsprachen oder schuldrechtliche Bindungen reichen nicht aus, um bereits vorher als Gesellschafter zu gelten. Für Immobilien- und Beteiligungstransaktionen erhöht das die Bedeutung des richtigen Vollzugszeitpunkts erheblich.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 25.02.2026 (II R 5/24) entschieden, dass der erstmalige zivilrechtliche Erwerb eines Anteils an einer Personengesellschaft durch eine zuvor nicht zivilrechtlich beteiligte Person den Tatbestand des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG erfüllen kann. Entscheidend ist nach Auffassung des BFH die zivilrechtliche Gesellschafterstellung, während schuldrechtliche Bindungen nicht ausreichen, um einer Person nach § 6 GrEStG eine Beteiligung am Vermögen einer Gesamthand zuzurechnen.
Sachverhalt
Im Streitfall war die Klägerin (GmbH) Rechtsnachfolgerin einer GmbH & Co. KG (KG), die bereits Grundbesitz hielt. Zunächst war eine weitere GmbH (L-GmbH) sowohl als alleinige Kommanditistin als auch mittelbar als alleinige Anteilseignerin der Komplementär-GmbH (K-GmbH) an der KG beteiligt.
Mit notariellem Vertrag vom 29.07.2014 wurden sowohl die Geschäftsanteile an der K-GmbH als auch die Kommanditanteile an der KG von der L-GmbH auf eine neue Erwerberin (M-GmbH) verkauft und an diese abgetreten. Die Abtretung der Kommanditanteile stand allerdings unter der aufschiebenden Bedingung der Handelsregistereintragung. Schon vor dieser Eintragung erhielt die Erwerberin (M-GmbH) weitreichende gesellschaftsrechtliche Befugnisse und nahm entsprechende Maßnahmen vor.
Am 31.07.2014 erwarb die KG Grundbesitz. Am 19.08.2014 wurde die M-GmbH als Kommanditistin der (grundbesitzenden) KG in das Handelsregister eingetragen. Am 05.05.2017 wurde die KG formwechselnd in eine GmbH umgewandelt. Das Finanzamt setzte daraufhin Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 2a GrEStG fest.
Die hiergegen erhobene Klage beim FG Hessen (Urteil vom 16.01.2024 – 5 K 64/22) blieb erfolglos. Nun wies der BFH auch die eingelegte Revision als unbegründet zurück.
Entscheidung des BFH
Der BFH bestätigte die Auffassung der Finanzverwaltung. § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG fingiert einen grunderwerbsteuerbaren Vorgang, wenn sich innerhalb des maßgeblichen Zeitraums der Gesellschafterbestand einer grundbesitzenden Personengesellschaft in dem gesetzlich beschriebenen Umfang ändert. Für den Streitfall galt noch die frühere Fassung mit fünf Jahren und 95 % der Anteile. Nach aktueller Rechtslage gilt ein Zeitraum von zehn Jahren und einer 90%-Schwelle.
Für die Frage, ob ein „neuer Gesellschafter“ vorliegt, ist nach der Entscheidung allein die zivilrechtliche Beteiligung maßgeblich. Wirtschaftliche oder schuldrechtliche Vorbindungen, etwa aus Vollmachten oder vorgezogenen Absprachen über den Anteilserwerb, bleiben unbeachtlich.
Entscheidend war deshalb, dass die Erwerberin erst mit der Eintragung im Handelsregister zivilrechtlich Gesellschafterin wurde. Zu diesem Zeitpunkt war die Gesellschaft bereits grundbesitzend, sodass die Voraussetzungen des § 1 Abs. 2a GrEStG erfüllt waren und damit nach Ansicht des BFH zu Recht Grunderwerbsteuer erhoben wurde.
Keine Anwendung des § 6 GrEStG
Auch eine Steuerbefreiung nach § 6 GrEStG lehnte der BFH ab. Der Senat stellte klar, dass schuldrechtliche Bindungen nicht genügen, um einer Person im Rahmen der §§ 5, 6 GrEStG eine Beteiligung am Vermögen der Gesamthand zuzurechnen.
Damit fehlte es im vorliegenden Fall an der erforderlichen Beteiligungsidentität. Denn die Erwerberin war vor dem zivilrechtlichen Anteilserwerb gerade nicht am Gesellschaftsvermögen beteiligt. Dass sie wirtschaftlich schon eingebunden war, ist dabei laut BFH nicht zu berücksichtigen.
Bedeutung für die Praxis
Wer Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft erwirbt, sollte genau darauf achten, wann der Erwerb zivilrechtlich wirksam wird.
Für die grunderwerbsteuerliche Beurteilung genügt es nicht, dass wirtschaftlich bereits ein Vorgriff auf den Erwerb erfolgt ist oder der Erwerber faktisch schon mitsteuert. Maßgeblich bleibt der rechtliche Vollzug der Beteiligung. Gerade bei aufschiebend bedingten Abtretungen kann deshalb der Zeitpunkt der Handelsregistereintragung entscheidend sein.
Auch für Gestaltungen mit Blick auf § 6 GrEStG folgt aus dem Urteil eine klare Grenze: Steuerliche Begünstigungen setzen eine echte Beteiligung am Gesamthandsvermögen voraus. Eine lediglich wirtschaftliche Vorposition reicht nicht aus, wenn der Gesellschafter zivilrechtlich erst später eintritt.
Fazit
Die Entscheidung fügt sich in die bisherige Rechtsprechung des BFH ein, wonach bei unmittelbaren Gesellschafterwechseln im Grunderwerbsteuerrecht auf die zivilrechtliche Betrachtung abzustellen ist. Gleichzeitig macht der BFH deutlich, dass wirtschaftliche Vorbindungen nur in bestimmten Konstellationen Bedeutung haben, nicht aber beim erstmaligen zivilrechtlichen Erwerb eines Anteils.
Mit seinem Urteil vom 25.02.2026 (II R 5/24) stellt der BFH klar, dass für § 1 Abs. 2a GrEStG der zivilrechtliche Anteilserwerb maßgeblich ist. Schuldrechtliche Vorbindungen oder wirtschaftliche Vorabpositionen reichen nicht aus, um den Status als Gesellschafter vorzuverlegen.