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Transparenzregisterpflichten ausländischer Gesellschaften mit inländischen Immobilien

Immobiliengesellschaften mit Sitz im Ausland müssen ihre wirtschaftlich Berechtigten in Deutschland zum Transparenzregister nicht nur melden, wenn sie sich verpflichten, eine in Deutschland belegene Immobilie zu erwerben, sondern auch, wenn sie im Inland Immobilien unmittelbar oder mittelbar besitzen. Damit ist auch das Halten von Bestandsimmobilien ein pflichtauslösendes Ereignis.

Die Pflichten ausländischer Immobiliengesellschaften sind durch das am 28.12.2022 in Kraft getretene Sanktionsdurchsetzungsgesetz II erheblich erweitert worden. Die kurz bemessene Übergangsfrist ist am 30.06.2023 ausgelaufen.

Neben den bereits zuvor für ausländische Vereinigungen meldepflichtauslösenden Ereignissen:

  • Verpflichtung zum unmittelbaren oder mittelbaren Erwerb von Eigentum an einer inländischen Immobilie (Asset Deal) seit dem 01.01.2010,
  • Verpflichtung zum Erwerb von Anteilen an Gesellschaften mit inländischem Grundbesitz (Sharedeal) in den Fällen:
    • der Vereinigung von unmittelbar oder mittelbar mindestens 90 % der Anteile an der Gesellschaft in der Hand eines Erwerbers bzw. der Übertragung vereinigter Anteile (Fälle des § 1 Abs. 3 GrEStG) und
    • der wirtschaftlichen Beteiligung von unmittelbar oder mittelbar mindestens 90 % an der Gesellschaft (Fall des § 1 Abs. 3a GrEStG).

Seit dem 01.08.2021 sind neu folgende meldepflichtauslösende Ereignisse dazugekommen:

  1. Halten von Eigentum an einer inländischen Immobilie (unmittelbarer Immobilienbesitz) seit einem Zeitpunkt vor dem 01.01.2010 und
  2. Innehaben von einer Beteiligung bzw. einer wirtschaftlichen Beteiligung von unmittelbar oder mittelbar mindestens 90 % an einer inländischen Immobiliengesellschaft (unmittelbarer Immobilienbesitz) seit einem Zeitpunkt vor dem 01.08.2021.


Damit werden die pflichtauslösenden Ereignisse auf Zeitpunkte vorverlagert, für nach bislang geltendem Recht keine Meldepflicht bestand.

Zwar besteht wie bisher eine Ausnahme für ausländische Vereinigungen, ihre wirtschaftlich Berechtigten zum deutschen Transparenzregister nicht melden zu müssen, wenn die Angaben des § 19 Abs. 1 GwG zum wirtschaftlich Berechtigten, nämlich:

  • Vor- und Nachname,
  • Geburtsdatum,
  • Wohnort,
  • Art und Umfang des wirtschaftlichen Interesses und
  • alle Staatsangehörigkeiten

einem ausländischen Register mitgeteilt wurden. In der Praxis zeigt sich häufig, dass die ausländischen Register nicht alle nach § 19 Abs. 1 GwG geforderten Informationen enthalten, sodass angesichts der empfindlichen Sanktionen bei einer Nichterfüllung der Mitteilungspflichten zumindest vorsorglich auch die Mitteilung des/der (fiktiv) wirtschaftlich Berechtigten zum deutschen Transparenzregister ratsam ist.

Abgesehen von dem erheblichen Aufwand, zur erstmaligen Ermittlung des (fiktiv) wirtschaftlich Berechtigten der mitteilungspflichtigen Vereinigung, müssen insbesondere auch spätere Änderungen der Angaben des § 19 Abs 1 GwG zu den (fiktiv) wirtschaftlich Berechtigten in einem Folgeauftrag nachvollzogen werden. Dies gilt für sämtliche Vereinigungen in der Beteiligungsketten, sofern sie jeweils für sich betrachtet, die Voraussetzungen des § 1 Abs. 3 oder Abs. 3a GrEStG erfüllen und den Schwellenwert von mindestens 90 % der Anteile (nach den vom GwG abweichenden Grundsätze des GrEStG, z.B. mindestens 90 % auf jeder Beteiligungsstufe, Multiplikation / Durchrechnen von Anteilen) erreichen.

Fazit:

Ohne fachkundige, mit dem deutschen Geldwäschegesetz vertraute Unterstützung, ist für ausländische Vereinigungen der unmittelbare oder mittelbare Erwerb sowie das Halten von Immobilien eine Herausforderung und zudem mit erheblichem laufendem Aufwand verbunden. Insbesondere für mehrgliedrige Beteiligungsstrukturen mit meldepflichtigen Vereinigungen im Ausland müssen geeignete Prozesse eingerichtet werden, damit eine Änderung in den Personen der wirtschaftlich Berechtigten (bei fiktiv wirtschaftlich Berechtigten auf jeder Beteiligungsstufe) eingeholt, aufbewahrt, aktuell gehalten und dem Transparenzregister unverzüglich gemeldet werden können.

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